【正文】 由于本案并非項(xiàng)目策劃報(bào)告，因此無(wú)法對(duì)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目系統(tǒng)定位、宣傳包裝方案、具體營(yíng)銷策略、銷售執(zhí)行系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)的闡釋，僅能提出一個(gè)不夠成熟的操作思路，不夠詳盡之處望見(jiàn)諒。由于本案并非項(xiàng)目策劃報(bào)告，暫無(wú)法對(duì)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目系統(tǒng)定位、宣傳包裝方案、具體營(yíng)銷推廣策略、銷售執(zhí)行系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)的闡釋。周期條件認(rèn)購(gòu)（銷售）量/推出量≥80%認(rèn)購(gòu)（銷售）量/推出量≥50%認(rèn)購(gòu)（銷售）量/推出量≤30%監(jiān)控引導(dǎo)期加推單位按時(shí)進(jìn)入強(qiáng)銷期加強(qiáng)營(yíng)銷組合完善項(xiàng)目包裝調(diào)整加價(jià)幅度進(jìn)入強(qiáng)銷期分析原因完善自身包裝著重工程建設(shè)工作調(diào)低加價(jià)幅度推遲正式發(fā)售時(shí)間強(qiáng)銷期調(diào)整廣告宣傳力度加推后期單位快速進(jìn)入持續(xù)期加大宣傳力度正常進(jìn)入持續(xù)期暫停廣告宣傳總結(jié)銷售不佳原因另謀整體營(yíng)銷思路暫緩加價(jià)幅度持續(xù)期適量廣告宣傳配合繼續(xù)持續(xù)期銷售尋找原因調(diào)整營(yíng)銷思路暫停廣告宣傳總結(jié)銷售不佳原因另謀整體營(yíng)銷思路暫緩加價(jià)幅度根據(jù)我司以往操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，銷售過(guò)程應(yīng)遵循一定的組織構(gòu)架，才能保障銷售過(guò)程按計(jì)劃進(jìn)行，同時(shí)對(duì)實(shí)際情況作出快速的調(diào)整。 銷售執(zhí)行信息反饋定期調(diào)整銷售結(jié)束 銷售計(jì)劃及周期安排應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況與市場(chǎng)環(huán)境趨勢(shì)，保證項(xiàng)目的順利銷售。②價(jià)值：更多地從“地段”上體現(xiàn)項(xiàng)目所處區(qū)位無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，解放碑核心商圈的“硬核”，配套共享、服務(wù)延伸、升值潛力無(wú)限，居住、投資無(wú)出其右。設(shè)計(jì)原則：①充分體現(xiàn)項(xiàng)目所處區(qū)域及基礎(chǔ)質(zhì)素方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。)610015%＋(247。）系數(shù)控制項(xiàng)目名稱位置戶型交通配套環(huán)境市場(chǎng)營(yíng)銷綜合星河城11馨茗苑111陽(yáng)光星座111117美力合景聚融1本項(xiàng)目1區(qū)域基準(zhǔn)均價(jià)區(qū)域基準(zhǔn)均價(jià)=(247。建議采用市場(chǎng)比較法?！皼](méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。財(cái)務(wù)預(yù)算：財(cái)務(wù)預(yù)算是否輕松。付款方式：付款方式是否靈活。自用型目標(biāo)客戶消費(fèi)心理圖中各要素簡(jiǎn)單闡述如下：價(jià)格：價(jià)格（尤其是總價(jià)）是否能為自身經(jīng)濟(jì)所承受。在述對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位后可形成項(xiàng)目的影響力范圍：核心區(qū)域解放碑CBD商圈成為本區(qū)域內(nèi)與馨名苑、陽(yáng)光星座、星河城都等項(xiàng)目并駕齊驅(qū)，具有相當(dāng)號(hào)召力的中高品質(zhì)樓盤，成為區(qū)域房市消費(fèi)需求及價(jià)格趨勢(shì)的一面旗幟?！案呖沟浴备鄰耐顿Y性客戶角度出發(fā)，保值增值抗風(fēng)險(xiǎn)符合項(xiàng)目特質(zhì)的同時(shí)，迎合了客戶心理。共同決定項(xiàng)目自身質(zhì)素本項(xiàng)目的土地價(jià)值決定產(chǎn)品為較高附加值產(chǎn)品，地段決定項(xiàng)目應(yīng)成為高品質(zhì)項(xiàng)目，地塊狀況等質(zhì)素決定了項(xiàng)目的規(guī)模及產(chǎn)品形式。本案前四部分分別就宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)需求、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目質(zhì)素進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，為項(xiàng)目的營(yíng)銷定位奠定基礎(chǔ)。居住環(huán)境項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素是影響和決定項(xiàng)目定位的內(nèi)部因素，它們對(duì)于具體項(xiàng)目的操作而言有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和劣勢(shì)點(diǎn)之分。就本項(xiàng)目而言，配套是最大的優(yōu)勢(shì)所在。交通狀況項(xiàng)目所在較場(chǎng)口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個(gè)“硬核”。地塊狀況項(xiàng)目所處和平路是連接七星崗、較場(chǎng)口及解放碑的又一交通要道。土地價(jià)值地塊方面主要指地塊大小、土地狀況。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目自身質(zhì)素形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)確定項(xiàng)目的影響力范圍，如核心區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、輻射區(qū)域。前三個(gè)項(xiàng)目均處于尾盤銷售狀態(tài)，所余住宅量不大，但由于其所處區(qū)位比本項(xiàng)目更優(yōu)越，會(huì)吸引相當(dāng)部分客戶。這兩個(gè)樓盤在區(qū)位、規(guī)模、銷售時(shí)間及定位等質(zhì)素與形成本項(xiàng)目全面競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)程度分類中，對(duì)比各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的地理位置、銷售進(jìn)度、項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型、項(xiàng)目檔次（中高低檔）及裝修標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)要素，得出競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)本項(xiàng)目的威脅程度。④大部分樓盤在戶型面積上遵從“精而全”的設(shè)計(jì)原則，30至70平方米面積的戶型所占比例較大。以下表格所列樓盤均是本區(qū)域內(nèi)部分在售或?qū)⒁N售的項(xiàng)目，分別就地理位置、規(guī)模、價(jià)格、銷售進(jìn)度、物業(yè)類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行對(duì)比分析，將在營(yíng)銷策劃報(bào)告及銷售操作過(guò)程中為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)參考價(jià)值。③解放西路中興路板塊項(xiàng)目在所有板塊中處于第三層次（以本項(xiàng)目為參照點(diǎn)），但由于位置上與本項(xiàng)目更為接近，故該板塊也是本項(xiàng)目定位的重要因素之一。小米市及石灰市的項(xiàng)目如合景聚融、美力、陽(yáng)光星座等項(xiàng)目均處于尾盤狀況，但由于開(kāi)盤較早，形成了一定的市場(chǎng)知名度。區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析體現(xiàn)在三個(gè)過(guò)程：項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)對(duì)比；重點(diǎn)對(duì)比參考及借鑒價(jià)值較大的樓盤；以本項(xiàng)目自身質(zhì)素為基準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)比。全年解放碑區(qū)域（含較場(chǎng)口）近十家酒店式公寓總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)㎡，是2003年的三倍以上。綜合參考上圖所示項(xiàng)目的物業(yè)類型、物業(yè)位置、裝修形態(tài)、銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)等因素，在項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位時(shí)應(yīng)找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷售進(jìn)度的平衡點(diǎn)，不盲目求快，同時(shí)防止房?jī)r(jià)形成虛高。但就解放碑區(qū)域的住宅而言，因其所處的特殊區(qū)位，受宏觀調(diào)控的影響而導(dǎo)致售價(jià)下調(diào)的可能性較小，相反應(yīng)該會(huì)保持在一定售價(jià)水平。⑤區(qū)域住宅市場(chǎng)投資性客戶所占比重越來(lái)越大，投資者在購(gòu)買住宅后以出租或二次出售的方式獲得投資回報(bào)，出租對(duì)象以在區(qū)域的高收入階層為主。②區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)正在顛覆“一步到位”的居住理念，即一次性買足夠空間，面積寬敞到位。由于本區(qū)域所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內(nèi)的原住民有較強(qiáng)的投資意識(shí)如出租住房等。本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門的重要交通要道。本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開(kāi)發(fā)商可能的拆遷成本較高。解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車站及南坪經(jīng)長(zhǎng)江大橋進(jìn)城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。但由于近兩年住宅供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，空置率越來(lái)越高。擁有金融機(jī)構(gòu)70余個(gè)，90%的駐渝國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和所有的外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)在解放碑。較場(chǎng)口、新華路板塊解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務(wù)、金融、商業(yè)及與配套設(shè)施為體，同時(shí)也是重慶的商貿(mào)中心。消費(fèi)水平穩(wěn)步提高：現(xiàn)在的較場(chǎng)口已完全融入解放碑，并成為一個(gè)綜合的商貿(mào)區(qū)。較場(chǎng)口、新華路板塊以較場(chǎng)口為中心：與現(xiàn)在的解放碑商圈核心區(qū)一街相隔，是解放碑核心地帶的延伸區(qū)域。