重慶酒店式公寓策劃方案(參考版)
2025-04-29 07:54本頁面
【正文】 。本案著重闡述了三方面內(nèi)容：區(qū)域的住宅市場狀況分析、本項目的相關(guān)銷售定位和本項目營銷操作建議。請斧正。 銷售階段方式選擇廣告效果廣告內(nèi)容引導期主要方式：形象廣告①在項目所處區(qū)域內(nèi)形成“初始認知”②在受眾群體中形成項目即將面市的信息并形成部分目標客戶②開發(fā)商的達到一定的認知度①戶外廣告：形象廣告、突出項目營銷理念②形象墻、展板：大型噴繪項目地理位置圖及項目介紹物業(yè)管理及其介紹項目規(guī)劃介紹輔助方式：媒體廣告①報紙廣告：圖文報道與軟性文章相結(jié)合，突出本項目營銷理念及主推項目相對其它樓盤的競爭優(yōu)勢②電視廣告：電視新聞，報道項目規(guī)劃介紹、項目競爭優(yōu)勢強銷期主要方式：媒體廣告開盤活動①促使意向性較強的客戶下定成交②制造項目熱銷氛圍，吸引更多客戶③進一步擴大樓盤及開發(fā)商的影響力①報紙硬性廣告：項目介紹、軟性文章②開盤推廣廣告：開盤信息廣告③電視新聞：項目賣點介紹及競爭優(yōu)勢④開盤活動：開盤典禮輔助方式：促銷活動戶外廣告①戶外橫幅：項目賣點簡介，相關(guān)優(yōu)惠信息②業(yè)主聯(lián)誼會：內(nèi)容及程序?qū)脮r提供③促銷活動：根據(jù)不同銷售時機適時舉行④公關(guān)活動：對工程進度、開發(fā)商形象等業(yè)主關(guān)心的問題舉行相關(guān)活動跟進期促銷活動報紙廣告達到預(yù)期銷售目標①公關(guān)活動：竣工典禮②報紙廣告：突出成熟社區(qū)和完善配套我司對渝中區(qū)特別是解放碑商圈進行了為期一周的市場調(diào)查之后，基于本項目所在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀、區(qū)域樓盤銷售狀況，就全市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、市場需求及消費傳統(tǒng)、區(qū)域同業(yè)競爭、項目自身質(zhì)素、項目營銷定位、基本銷售體系等六個方面進行簡要分析，形成本提案。在此基礎(chǔ)上，我司制定出一個適合本項目具體特點的銷售組織構(gòu)架。銷售監(jiān)控目的是對各個銷售周期的控制，在某個銷售周期內(nèi)達到一定銷售量時，應(yīng)對營銷策略做出相應(yīng)調(diào)整，比如：廣告投放、促銷方法等，以便應(yīng)對市場的變化。綜合考慮：本項目的體量較小、所處區(qū)域的消費受眾群體有一定的購買力、房屋出租市場相對比較活躍、項目周邊的競爭狀況及宏觀房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展等因素，對本項目的銷售周期作如下預(yù)期：總銷售周期為：6個月引導期 強銷期 持續(xù)期銷售時期 3個月 1個月 2個月工程建設(shè)進度有充分配合相應(yīng)各種促銷措施有效出臺廣告宣傳配合到位。6. 基本銷售體系房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利潤的必由之路，由專業(yè)的銷售代理公司,運用規(guī)范的銷售體系進行全程銷售代理，將會給本項目帶來更高的銷售價值，將加速該項目的資金回籠速度及銷售進度。③特質(zhì)：體現(xiàn)本項目與眾不同的素質(zhì)特點：高抗跌性及高投資回報。營銷理念：品質(zhì)、價值、特質(zhì)理念解釋：①品質(zhì)：突出項目的產(chǎn)品定位“高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報酒店式公寓”，體現(xiàn)項目所處CBD核心區(qū)域應(yīng)有的中高檔品質(zhì)。②體現(xiàn)“高品質(zhì)酒店式公寓”形象，滿足項目定位的需求。營銷理念是一個住宅項目的靈魂所在，它要求項目質(zhì)素和建筑品質(zhì)滿足它，是項目營銷推廣的主線，應(yīng)最大限度地體現(xiàn)其精髓。)68009%=4951元/㎡(套內(nèi)面積、清水房) 項目均價建議綜合項目所在區(qū)域的基準均價，建議本項目的住宅銷售以4950元/平方米（套內(nèi)面積、清水房）為開盤前期均價，建議樓層差價為20元/層。7)470019%＋(247。)470031%＋(247。③星河城售價為該銷售人員介紹所得。其程序是：市 場 調(diào) 查選擇比較案例綜合因素分析量化修正因素計 算 完 成開 盤 價經(jīng)驗判別概念調(diào)整后 期 分 析銷售過程中的價格調(diào)整價格確定過程權(quán)重分配項目名稱 銷售均價 定價權(quán)重星河城 4700元/㎡ 31%馨茗苑 4280元/㎡ 26%陽光星座 4700元/㎡ 19%美力 6100元/㎡ 15%合景聚融 6800元/㎡ 9%（注：①以上項目作為確定本所在和平路的區(qū)域均價參考標的，與本項目的競爭程度無關(guān)聯(lián)。價格定位思路為能更準確符合市場特征，也能真實地體現(xiàn)樓盤個案的實在價值。”這句房地產(chǎn)格言，即是房地產(chǎn)項目價格定位的準確與否，直接決定項目操作的成敗。本項目目標客戶群預(yù)估：客戶類型比例自用型37%在解放碑CBD商圈創(chuàng)業(yè)的高收入階層14%在解放碑CBD商圈上班的高級白領(lǐng)9%在解放碑核心商圈經(jīng)營的私營業(yè)主6%外地（省市）在渝創(chuàng)業(yè)的高收入、單身階層4%政府（渝中區(qū)為主）相關(guān)機構(gòu)有較高收入的年輕上班族3%主城區(qū)其它各區(qū)的自用型購買者1%投資型63%以解放碑CBD商圈上班族為租賃對象的投資者34%以投資增值為目的的投資者19%以外地來渝創(chuàng)業(yè)者為租賃對象的投資者8%其它投資目的（贈送等）的購買者2%針對不同目標客戶群體安排銷售周期，分階段推出不同戶型、價格、朝向與樓層的單位，以保證整體銷售目標達成。發(fā)展?jié)摿Γ哼h景發(fā)展?jié)摿θ绾?。物業(yè)位置：所處位置是否優(yōu)越。物業(yè)質(zhì)素：項目規(guī)模、內(nèi)部規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理等如何。環(huán)境：是否擁有適宜居家的景觀環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。戶型：戶型設(shè)計是否合理，戶型大小是否滿足自身需要。目標客戶定位的依據(jù)主要是：一項目類型及檔次、二項目的影響力范圍、三我司就本項目進行的市場調(diào)查，同時參考我司以往代理樓盤總結(jié)出的重慶不同地域客戶消費心理，針對本項目的實際狀況，分析項目的目標客戶消費心理及主力目標客戶類別：目標客戶消費心理目標客戶群的消費心理，即在客戶心目中關(guān)心物業(yè)的哪些因素、每個因素在其心目中的比重如何。競爭區(qū)域渝中區(qū)成為渝中區(qū)房市上具備較高影響力和競爭力的高檔樓盤。項目影響力范圍取決于本項目的產(chǎn)品定位，在形成了本項目的影響力范圍后，項目的營銷及宣傳將據(jù)此制定最有效的策略?！案咄顿Y回報”則體現(xiàn)了本項目的最大價值：極好的地段、龐大的客戶、高額的租金。→“高品質(zhì)”由本項目所在的區(qū)位、地段及市場決定。項目影響力范圍高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報酒店式公寓→“公寓”符合項目所在區(qū)域的消費需求傳統(tǒng)和項目自身基礎(chǔ)質(zhì)素。項目類型和檔次區(qū)域市場需求本案前兩部分著重分析了區(qū)域市場需求，即本區(qū)域住宅市場主要是各種品質(zhì)商住樓或公寓式住宅，以小戶型為主，注重功能齊全、配套完善。正所謂沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，這里我們只能就以下四部分提一個粗淺的框架。項目的營銷定位主要基于房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、市場需求狀況及項目自身質(zhì)素這三方面。如何通過營銷設(shè)計，將優(yōu)勢形成賣點，劣勢加以回避、弱化甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，是影響項目成功操作的重要條件。居住環(huán)境可以成為宣傳重點
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