【正文】 —— 預(yù)計(jì)本酒店式公寓項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為： 億元 。 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 40 富力在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期租賃部分面積占可經(jīng)營(yíng)面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡ ， 項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目 年租金收益簡(jiǎn)表 如下 為： 年租金 收益簡(jiǎn)表 項(xiàng)目建筑 面積 可營(yíng)業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營(yíng)業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬(wàn) 90% 約 6300 萬(wàn)元 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 39 富力 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收益 1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè) 從價(jià)值最大化來(lái)考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)策略， 2~3 年后到本項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過(guò)以貴族式“ 公館 ”概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。美好置業(yè)有限公司 征求目標(biāo)客戶的意見(jiàn)，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。 在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過(guò)精心的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目樹立了頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目 邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來(lái)加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與 物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊 。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 37 富力 “ 國(guó)際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 36 富力在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理，“ 公館 ”實(shí)質(zhì)是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無(wú)比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個(gè)性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級(jí)管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地 區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一 房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 35 富力美好置業(yè)有限公司 2. 規(guī)劃建議 以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺(jué)觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。美好置業(yè)有限公司 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： ? 屬于稱為國(guó)內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士 ? 早年通過(guò)各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬(wàn)至 100 多萬(wàn)不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過(guò)自己積累的資產(chǎn)來(lái)尋求較穩(wěn)健的回報(bào) ? 有一定投資眼光 投資客戶除國(guó)內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購(gòu)置公寓物業(yè)作投資用。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國(guó)內(nèi)人士（本地或長(zhǎng)住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。美好置業(yè)有限公司 二、 珠江新城 J2— 7 地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 威脅點(diǎn)（ T） 區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公建市 政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場(chǎng)未來(lái)幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對(duì) 開發(fā)推廣影響大 未來(lái)交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級(jí)酒店及 潛在開發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對(duì)窄 居住優(yōu)勢(shì)因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會(huì)受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來(lái)珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來(lái)看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場(chǎng)分析結(jié)論 —— 專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來(lái)幾年存在較大的供應(yīng)缺口 ，故評(píng)估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 32 富力 7. 居住及工作環(huán)境評(píng)估 J2— 7 地塊所在位置，因?yàn)榫邆渚坝^環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來(lái)交通導(dǎo)向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，相對(duì)來(lái)說(shuō)， 用以規(guī)劃建設(shè)住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較為突出 。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來(lái)前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過(guò)交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以， 預(yù)計(jì)未來(lái) J2— 7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好 。 寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。 另外， J2— 7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的 【 利雅灣 】 相望，更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 30 富力總體上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢(shì) J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) 。 項(xiàng)目 J2— 7 地塊 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 28 富力 最后，新城的 文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無(wú)前例 的。 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 27 富力首先，其 未 來(lái)規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來(lái)的諸多無(wú)法更改的交通死角問(wèn)題 。 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 26 富力美好置業(yè)有限公司 注：這里用 “宗 ”而不用 “個(gè) ”或 “塊 ”，是因?yàn)樵谫u地過(guò)程中早已打亂原來(lái)規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂 。合同地價(jià)１０２億，到去年底收回４５億。未來(lái)地鐵二號(hào)線將通過(guò)新城中心，其在 2020 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來(lái)的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)配置。未來(lái)也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)無(wú)以倫比。美好置業(yè)有限公司 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 1. 地理環(huán)境概況 珠江新城，總用地面積約６ .６平方公里。 4. 以經(jīng)營(yíng)管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏 精心部署經(jīng)營(yíng)管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終 發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏 。 2. 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn) 從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來(lái)往趨勢(shì)看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。 九、 酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論 1. 有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。美好置業(yè)有限公司 3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2020 套 左右，假設(shè)未來(lái)幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來(lái)幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時(shí) 市場(chǎng)需求。 3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加 CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用， 因 酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，故 廣州、深圳等地 新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使 供應(yīng)量有一定程度 增加 。 2) 置業(yè)投資或居住需求 一直以來(lái)，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。美好置業(yè)有限公司 2. CEPA《 內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排 》的簽署對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響 1) 房地產(chǎn)開發(fā) 在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少， 香港地產(chǎn)商可以通過(guò)香港地區(qū)或其他國(guó)際性的商業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對(duì)港商來(lái) 說(shuō)將是個(gè)優(yōu)勢(shì)。美好置業(yè)有限公司 2020 年 1— 8 月外商直接投資與去年同期遞增比較 與去年同比遞增%%%%%%%%%外商投資項(xiàng)目數(shù)量 外商投資額 實(shí)際利用外資額 2020 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 %%%%%%%%外資企業(yè)數(shù)量 合同外資金額與去年同比遞增 從以上圖表中可以看到廣州今年以來(lái)的外商投資趨勢(shì)，也可間接預(yù)測(cè)了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢(shì)。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 更多、更好、更精彩，盡在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 19 富力 經(jīng)過(guò)“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年被評(píng)為“ 國(guó)際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來(lái)越多的外商投資，長(zhǎng)住廣州的外籍人士年增長(zhǎng)迅速。美好置業(yè)有限公司 八、 未來(lái)幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來(lái)趨勢(shì) 中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過(guò) 美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示，2020 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之