【正文】 策劃方案總結(jié)論——酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2022 多套而潛在開(kāi)發(fā)量不多，相比未來(lái)幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6萬(wàn)人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來(lái) CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開(kāi)發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無(wú)窮新的活力，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來(lái)國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出；——項(xiàng)目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開(kāi)闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來(lái)規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值；——本項(xiàng)目處在珠江新城這樣一個(gè)未來(lái)的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開(kāi)發(fā)成為一個(gè)國(guó)際級(jí)的高級(jí)公寓，通過(guò)精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級(jí)酒店式公寓，使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益。因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營(yíng)部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以儲(chǔ)備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過(guò)精心的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目樹(shù)立了頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司來(lái)加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理，該公司在深圳有國(guó)際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈?！案涣?guó)際公館”命名讀起來(lái)朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國(guó)際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表：住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、 壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂(lè)、洽談單間等服務(wù)多功能商務(wù)辦公室 2作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 1 提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù)小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施 等三、 項(xiàng)目命名好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“公館”獨(dú)樹(shù)一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為：富力國(guó)際公館候補(bǔ)命名：富力世界公館項(xiàng)目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來(lái)塑造獨(dú)樹(shù)一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。在此，根據(jù)國(guó)外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “公館”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營(yíng)管理， “公館”實(shí)質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無(wú)比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個(gè)性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級(jí)管理等當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。3. 戶型間隔建議對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以 下一些特征：? 屬于稱為國(guó)內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士? 早年通過(guò)各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)? 年齡一般在 35 歲以上? 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬(wàn)至 100 多萬(wàn)不等? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過(guò)自己積累的資產(chǎn)來(lái)尋求較穩(wěn)健的回報(bào)? 有一定投資眼光投資客戶除國(guó)內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購(gòu)置公寓物業(yè)作投資用。 二、 珠江新城 J2—7 地塊開(kāi)發(fā)條件分析列表優(yōu)勢(shì)（S ） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） 威脅點(diǎn)（T）區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場(chǎng)未來(lái)幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對(duì) 開(kāi)發(fā)推廣影響大未來(lái)交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利其他星級(jí)酒店及潛在開(kāi)發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對(duì)窄居住優(yōu)勢(shì)因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會(huì)受到影響富力品牌形象好三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的分析結(jié)論：J2—7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來(lái)珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開(kāi)發(fā)價(jià)值來(lái)看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場(chǎng)分析結(jié)論——專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來(lái)幾年存在較大的供應(yīng)缺口，故評(píng)估建議：J2—7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略一、 目標(biāo)客戶定位1. 租賃目標(biāo)客源（使用者）通過(guò)第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源：? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員? 港臺(tái)籍高層管理人員? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員等其中，外籍客源以來(lái)自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。6. 公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過(guò)政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。5. 道路交通環(huán)境J2—7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過(guò)冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，J2—7 地塊隔冼村路與在開(kāi)發(fā)中的【利雅灣 】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無(wú)法得知，不過(guò)因?yàn)槠浜唾逑噜?，物業(yè)客觀環(huán)境相對(duì)欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓?？傮w上 J2—7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標(biāo)志性建筑廣州歌劇院。項(xiàng)目 J2—7 地塊 J2—7 地塊 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析一、 J2—7 地塊綜合情況1. J2—7 地塊用地技術(shù)指標(biāo)地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓建筑密度 裙樓建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車位 自行車位6895．07㎡ 10 68950．7 25% 40% 130~150 20% 483 ——2. 地塊地型與地勢(shì)J2—7 地塊地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無(wú)前例的。其設(shè)計(jì)采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無(wú)阻，這對(duì)于城市中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。 二、 未來(lái)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2022 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國(guó)紐約的曼哈頓。 注：這里用“宗”而不用“個(gè)”或“塊”，是因?yàn)樵谫u地過(guò)程中早已打亂原來(lái)規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來(lái)ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無(wú)可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開(kāi)發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2022 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。3. 公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。2. 區(qū)位道路交通珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過(guò)內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。4. 以經(jīng)營(yíng)管理獲得良好經(jīng)濟(jì)效益，三方共贏精心部署經(jīng)營(yíng)管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹(shù)立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。2. 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn)從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來(lái)往趨勢(shì)看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開(kāi)發(fā)的酒店式公寓看， 未來(lái)幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。九、 酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論1. 有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù)公寓還遠(yuǎn)不能滿足需求。3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2022 套左右，假設(shè)未來(lái)幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來(lái)幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時(shí)市場(chǎng)需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CEPA 實(shí)施后，來(lái)往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長(zhǎng)期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來(lái)自香港的一些外籍人士）更多，對(duì)具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開(kāi)發(fā)