【正文】 作關系； 掌握廣州市各類外國機構及領事館的情況，提前和這些外國機構單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關系，在合作過程中廣泛征求目標客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經積累準客戶，并完善硬件規(guī)劃內容?！肮^”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式“公館”服務淋漓盡致地表現(xiàn)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預計未來 J2—7 地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好?，F(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務區(qū)尚遠。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。在售或潛在供應的公寓的戶型間隔公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界二房 80~90㎡公寓間隔面積 二房 60~70㎡ 一房 35~55㎡三房 100~130㎡ 未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳 臺同胞親屬 100 多萬人。而近年如新大廈等酒店式公寓已經采取產權式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產權的投資者提供租賃服務，確保投資者的回報。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、 衛(wèi)生等均有周全服 務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。酒店式公寓的本質是住宅物業(yè)，但因為其用以經營獲利的特質故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經營管理水平，酒店式公寓也不例外。六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進行內部登記，均價約在 75008000 元/平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。業(yè)內人士認為，CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。4. 規(guī)劃建設現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至 2022 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。另外，J2—7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣 】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經營部分面積并非項目的建筑面積。3. 戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產品及其他因素。項目 J2—7 地塊 J2—7 地塊 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析一、 J2—7 地塊綜合情況1. J2—7 地塊用地技術指標地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓建筑密度 裙樓建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位6895．07㎡ 10 68950．7 25% 40% 130~150 20% 483 ——2. 地塊地型與地勢J2—7 地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。附：廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期：2022 年 18 月編制單位：廣州市外經貿局 金額單位：萬美元本年批準外資情況項目數(shù) 合同外資金額本年實際使用外資利用外資方式本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比%一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中：業(yè) 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2022 年 8 月底，我市共批準累計外資項目 37540 個，合同外資 億美元，實際使用外資 億美元。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎；（6） 六看整體經濟的發(fā)展態(tài)勢，國內國際的整體經濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經營影響很大。2） 投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。4. 客戶類型1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應量不算大，這主要與其城市地位和經濟外向度略遜有關。酒店式服務公寓租賃價格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級 公 寓 租 價 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級 酒店 式服 務別 墅租 價 （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務接近五星級酒店，隨著經營服務的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力。不過，這部分高級城市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國內城市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。應該要有每年、每月，甚至每周的租務計劃；（5） 五看推廣宣傳。而據有關資料顯示，幾年內這個數(shù)字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到 15—20 萬人，對高級公寓的需求將倍增。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況珠江新城。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預見。二、 市場定位分析1. 產品市場定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設計，結合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓2. 規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等 方面規(guī)劃設計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。七、 項目年經營收益1. 租價建議及年租金收益預測從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經營的市場策略，2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設計，如通過以貴族式“公館”概念對