【正文】 作關(guān)系； 掌握廣州市各類外國機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容?！肮^”級(jí)的酒店式公寓自然要有國際級(jí)的物業(yè)管理作保證，建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式“公館”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預(yù)計(jì)未來 J2—7 地塊周邊的道路交通導(dǎo)向環(huán)境良好?，F(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國際 時(shí)代新世界 凱旋新世界二房 80~90㎡公寓間隔面積 二房 60~70㎡ 一房 35~55㎡三房 100~130㎡ 未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺(tái)同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳 臺(tái)同胞親屬 100 多萬人。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、 衛(wèi)生等均有周全服 務(wù)，生活非常舒適便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個(gè)。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個(gè)商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價(jià)值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元/平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CEPA 實(shí)施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對(duì)具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2022 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。另外，J2—7 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣 】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因?yàn)槠浜唾逑噜彛飿I(yè)客觀環(huán)境相對(duì)欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓?！案涣H公館”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。3. 戶型間隔建議對(duì)于國際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。項(xiàng)目 J2—7 地塊 J2—7 地塊 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析一、 J2—7 地塊綜合情況1. J2—7 地塊用地技術(shù)指標(biāo)地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓建筑密度 裙樓建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車位 自行車位6895．07㎡ 10 68950．7 25% 40% 130~150 20% 483 ——2. 地塊地型與地勢(shì)J2—7 地塊地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。附：廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào)統(tǒng)計(jì)日期：2022 年 18 月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元本年批準(zhǔn)外資情況項(xiàng)目數(shù) 合同外資金額本年實(shí)際使用外資利用外資方式本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期 比%一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中：業(yè) 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對(duì)外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2022 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。2） 投資者現(xiàn)時(shí)國際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報(bào)率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報(bào)相近，風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。4. 客戶類型1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級(jí) 公 寓 租 價(jià) 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級(jí) 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級(jí) 酒店 式服 務(wù)別 墅租 價(jià) （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強(qiáng)的競爭力。不過，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙?，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級(jí)職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類型的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃；（5） 五看推廣宣傳。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá)到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會(huì)達(dá)到 15—20 萬人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況珠江新城。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見。二、 市場定位分析1. 產(chǎn)品市場定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級(jí)國際化酒店式公寓2. 規(guī)劃建議以本項(xiàng)目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等 方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測從價(jià)值最大化來考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略，2~3 年后到本項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過以貴族式“公館”概念對(duì)