【正文】 七、 項目年經(jīng)營收益1. 租價建議及年租金收益預(yù)測從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略，2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設(shè)又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計，如通過以貴族式“公館”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“酒店式服務(wù)”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。二、 市場定位分析1. 產(chǎn)品市場定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓2. 規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等 方面規(guī)劃設(shè)計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預(yù)見。合同地價１０２億，到去年底收回４５億。 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況珠江新城。3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應(yīng)量有所增加CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使供應(yīng)量有一定程度增加。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個數(shù)字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到 15—20 萬人，對高級公寓的需求將倍增。據(jù)統(tǒng)計，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆?wù)式公寓有時代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過 1000 多套。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃；（5） 五看推廣宣傳。經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。不過，這部分高級城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。酒店式服務(wù)公寓租賃價格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級 公 寓 租 價 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級 酒店 式服 務(wù)別 墅租 價 （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務(wù)接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：? 新大廈——國際性酒店式公寓，位于珠江新城? 祈福華夏——國際性酒店式公寓，位于五羊新城? 中信公寓——國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓? 富城花園——國際性酒店式公寓，位于五羊新城? 廣東國際大廈 B 附——高檔公寓，位于環(huán)市東路? 遠洋明珠大廈——高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓” ， “商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店” ，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟外向度略遜有關(guān)。 珠江新城 J2—7 地塊酒店式公寓策劃方案目 錄前言—— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3一、 國外情況 ..........................................................................................................3二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 ..........................................................................................3第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4一、 酒店式服務(wù)公寓類型細分 ..............................................................................4二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................6四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ..............................................................................8五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................15六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................15七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................16八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 ........................................................17九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................21第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................22一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................22二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................24第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析 .............................................................................26一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................26二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................28三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................28第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項目定位與市場策略 .................................................29一、 目標客戶定位 ................................................................................................29二、 市場定位分析 ................................................................................................30