【正文】 ， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源：? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員? 外國一般機構(gòu)駐穗高層人員? 外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員? 港臺籍高層管理人員? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。2. 投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟實力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以 下一些特征：? 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)? 年齡一般在 35 歲以上? 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等? 其不想從事太高風(fēng)險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報? 有一定投資眼光投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，約 5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。二、 市場定位分析1. 產(chǎn)品市場定位珠江新城 J2—7 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓2. 規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等 方面規(guī)劃設(shè)計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。3. 戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標(biāo)客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100㎡以上，三房 140㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡）建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型 一房 二房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%4. 形象概念 “酒店式公寓”這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號稱“酒店式服務(wù)公寓” 。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “公館”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “公館”實質(zhì)是一種英式貴族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級管理等當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置作為“公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備：? 藝術(shù)家般的西餐廳——廚師廚藝猶如藝術(shù)家般? 商務(wù)酒吧——成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧? 高級商務(wù)辦公室（商務(wù)中心）——豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù)? 高級會議室? 觀景空中花園——非?？罩?，非常享受? 五星級置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置種種超一流的設(shè)施，確?！肮^”級的生活體驗，滿足諸如 CEO 這樣級別的人士對居住的需求。 本項目建議硬件配置如下表：住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、 壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù)多功能商務(wù)辦公室 2作為會議場地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù)小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品其他 —— 典雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設(shè)施 等三、 項目命名好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“公館”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為：富力國際公館候補命名：富力世界公館項目命名突出“公館”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受?！皣H”或“世界”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次；“富力”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。“富力國際公館”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“富力國際公館”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“酒店式服務(wù)”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。實際經(jīng)營或營運的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。“公館”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證，建議聘請世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的英國貴族式“公館”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項目邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經(jīng)營與物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊。五、 租賃建議富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本項目定位是頂級國際性酒店式公寓，為了打造“公館”級的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中獲得價值最大化，建議項目可采取整體租賃經(jīng)營的市場營銷策略。在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。六、 經(jīng)營推廣重點針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設(shè)開始，便與世界 500強已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系； 掌握廣州市各類外國機構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前和這些外國機構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系，在合作過程中廣泛征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。七、 項目年經(jīng)營收益1. 租價建議及年租金收益預(yù)測從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略，2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設(shè)又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計，如通過以貴族式“公館”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設(shè)置會所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。在此，假定本項目可經(jīng)營的面積占項目建筑面積的80%，項目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元/㎡，項目租價檔次應(yīng)不會低于新大廈，可預(yù)測本項目年租金收益簡表如下為：年租金收益簡表項目建筑面積可營業(yè)面積占 80%租賃部分占可營業(yè)面積 90%租價（月） 月租金收益預(yù)計平均出租率年租金收益㎡ 54609㎡ 49148㎡ 120 元/㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 2. 配套設(shè)施經(jīng)營收入經(jīng)營項目 數(shù)量 建議價格預(yù)計年營業(yè)收入（元）備注中餐廳 1 —— 2022 萬西餐廳 1 —— 1000 萬商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬會所 1 —— 200 萬多數(shù)服務(wù)項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發(fā)等多功能商務(wù)辦公室3平均￥1500/H1300 萬具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時計商務(wù)中心 1 —— 300 萬小型商場 1 —— 300 萬合計： 總營業(yè)收入 約 5500 萬3. 酒店式公寓項目年總收入:綜合以上 2 兩部分，可得出本項目年經(jīng)營總收入為：年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬= 億元。 策劃方案總結(jié)論——酒店式公寓目前的市場整體供應(yīng)量僅 2022 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大；——珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講，2022 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出；——項目 J2—7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場價值；——本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經(jīng)營效益。——預(yù)計本酒店式公寓項目年經(jīng)營總收入為： 億