【正文】 輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn)，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因?yàn)樾枰拿娣e較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項(xiàng)目。如健身、臺球等，安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富；參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合；所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧?？紤]到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。地下室目前可以安排的功能如下：：無游泳池的布局：桑拿：位置：12軸——1/14軸、1A軸——1/A軸圍合區(qū)域。面積：500平方米功能：桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。健身位置：1/14軸——1/15軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。面積：250平方米功能：更衣淋浴、體操房、器械室。VIP臺球：位置： 1/14軸——17軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。面積：210功能： VIP臺球室5間氧吧位置：1/15軸——1/16軸、1C軸——1F軸圍合區(qū)域。面積：160平方米功能：氧吧、休息廳。：設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體，作為游泳池的空間，共約900平方米；健身房設(shè)在1/117軸之間原KTV包間的位置，面積約60平方米。桑拿、更衣設(shè)在原KTV包間的位置。地上一層總規(guī)模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個(gè)性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。l 個(gè)性化的會議室會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，水晶石的會議室為個(gè)性化的會議室；考慮目標(biāo)客戶個(gè)性化的需求特點(diǎn)，本俱樂部的會議室規(guī)模應(yīng)以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時(shí)咖啡廳的裝修等考慮未來進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換的可能，以便在必要時(shí)也可作為俱樂部的大會議室，位置：16軸——1/17軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。面積：220平方米功能：含3個(gè)會議室，可通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。l 多功能的宴會廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會、高檔晚宴的多重功能。建議設(shè)置在空間的中部，與寫字樓內(nèi)的高檔中餐廳接近，兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應(yīng)，形成水晶石高品質(zhì)的形象和氛圍。位置：1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。面積：300平方米功能：提供高檔西式餐飲。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。l 咖啡廳高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。結(jié)合水晶石的平面特點(diǎn)，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。位置：1/4軸——1/5軸、1B——2/A軸圍合區(qū)域。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。l 兒童活動室兒童活動室作為會員空間的附屬空間，主要解決會員攜家消費(fèi)時(shí)的兒童活動空間，是人性化的必要的設(shè)施。建議在入口的東南角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護(hù)和休息。其內(nèi)設(shè)柔軟地面及兒童玩具等，空間相對封閉，以免干擾其它空間。位置：11軸——12軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。面積：約120平方米功能：兒童游戲場地和相關(guān)游樂設(shè)施。l 超豪華專屬中餐廳如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時(shí)對于寫字樓也具有提升檔次的作用。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。面積：約1240平方米功能：提供高檔中式餐飲。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設(shè)置相對安靜的功能，包括針對目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。l 特色酒吧設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強(qiáng)烈個(gè)性，空間封閉，相對獨(dú)立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。位置：15軸——17軸、1B——1/F軸圍合區(qū)域。面積：320平方米功能：高檔休閑、商務(wù)洽談場所。l 閱覽室是所有功能中最為安靜的場所，同時(shí)也是顯示目標(biāo)客戶的文化底蘊(yùn)的空間。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。位置：14軸——15軸、1A——1/F軸圍合區(qū)域。面積：240平方米功能：圖書閱覽及信息服務(wù)。目前水晶石的地下一層與上部沒有直接聯(lián)系的豎向信道，需要通過室外進(jìn)入地上一層和二層。水晶石作為一個(gè)整體俱樂部，需要有內(nèi)部豎向貫通的交通核；考慮與目標(biāo)客戶的身份地位、行為習(xí)慣相匹配，應(yīng)由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成，形成高舒適和豪華的交通空間，與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。 在水晶石的南側(cè)和北側(cè)各設(shè)一個(gè)交通核，其中南側(cè)的交通核為主要豎向交通信道，應(yīng)當(dāng)設(shè)置高檔電梯一部。而北側(cè)交通核作為輔助疏散樓梯，可以考慮僅設(shè)樓梯即可。：l 南側(cè)主樓梯設(shè)在12——1/12軸、1F——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地下一層到地上二層；l 北側(cè)輔助樓梯設(shè)在1/8——1/9軸、1E——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地上一層到地上二層。六、項(xiàng)目不同功能的互動關(guān)系（一）項(xiàng)目功能互動關(guān)系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關(guān)系為詳細(xì)研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對北京檔次較高的綜合性項(xiàng)目進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項(xiàng)目中都含有四種功能。我們選取七個(gè)有代表性的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在開發(fā)初期區(qū)位條件與水晶島有些類似，也不是商務(wù)氛圍最濃厚的區(qū)域，隨著綜合性項(xiàng)目的聚集，逐步帶動了區(qū)域的發(fā)展，形成商務(wù)區(qū)。北京綜合性項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項(xiàng)目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項(xiàng)目總體效益最佳。（2）功能影響關(guān)系分析為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系，我們以國貿(mào)項(xiàng)目為比較標(biāo)準(zhǔn)，對其他各項(xiàng)目內(nèi)外因素進(jìn)行必要的修正，將其修正到與國貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后，通過分析比較各項(xiàng)目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。在各項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，以國貿(mào)各項(xiàng)因素為1，將其他案例項(xiàng)目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開發(fā)商、開盤時(shí)間等七個(gè)因素，基本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合一些實(shí)際情況進(jìn)行修正。各項(xiàng)目修正對比情況如下：寫字樓功能修正對比公寓功能修正對比酒店功能修正對比商業(yè)功能修正對比通過以上的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，不同物業(yè)功能的關(guān)系有如下特點(diǎn)：l 綜合性項(xiàng)目中，寫字樓一般規(guī)模比例較大，是相對主流的物業(yè)類型，是項(xiàng)目能否獲得預(yù)期收益的主要力量。一般而言，綜合性項(xiàng)目大多是以寫字樓為核心進(jìn)行功能的設(shè)置。l 綜合性項(xiàng)目中的酒店一般為四星級或五星級的高檔酒店，對于寫字樓和服務(wù)式公寓都有積極的促進(jìn)作用。有酒店的綜合性項(xiàng)目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。說明寫字樓與酒店之間是相互積極影響和促進(jìn)的。l 綜合性項(xiàng)目中公寓多為配套功能，而且多為服務(wù)式公寓，目標(biāo)客戶主要以周邊寫字樓商務(wù)人士居住為主。由于服務(wù)式公寓租金水平較高，有良好的回報(bào)率，因此也吸引了眾多的投資者購買服務(wù)式公寓。服務(wù)式公寓對于寫字樓的品質(zhì)和租金都有進(jìn)一步的提升作用。同時(shí)項(xiàng)目中酒店檔次越高，公寓租金水平越高，說明酒店與公寓，特別是服務(wù)式公寓并沒有競爭關(guān)系，而是一種相互促進(jìn)和積極影響的關(guān)系。l 綜合性項(xiàng)目中大多有商業(yè)功能，說明只要處理好商業(yè)與寫字樓之間的獨(dú)立性和交通組織，以及合理的業(yè)態(tài)形式，商業(yè)對于寫字樓不會造成過多的負(fù)面影響。反而高檔次的商業(yè)和有特色的商業(yè)，除為綜合性項(xiàng)目中其它功能的使用者帶來方便，而且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場中樹立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。2. 本項(xiàng)目中不同物業(yè)功能的互動關(guān)系（1）主體物業(yè)間的關(guān)系l 規(guī)模比例關(guān)系本項(xiàng)目的物業(yè)功能包括寫字樓、酒店、投資型服務(wù)公寓、俱樂部、商業(yè)配套。其規(guī)模比例關(guān)系如下：物業(yè)功能寫字樓酒店公寓商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）36000253002670014500102500規(guī)模比例%%%%%可以看出，與較為理想的商務(wù)綜合建筑體的比較合理的規(guī)模比例相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例是完全吻合基本規(guī)律的。因此從規(guī)模而言，各功能的比例是合適的。l 功能間的相互關(guān)系物業(yè)功能作用客戶與其它物業(yè)功能的關(guān)系寫字樓統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，主要的收益來源主要是規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)外資企業(yè)項(xiàng)目的核心物業(yè)，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素之一，其它物業(yè)功能、檔次的定位應(yīng)當(dāng)與寫字樓不矛盾，并相互協(xié)調(diào)，突出商務(wù)氛圍，促進(jìn)寫字樓價(jià)值提升酒店項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)功能，是項(xiàng)目總體保值增值的保證租客是短期居住的商務(wù)客人，寫字樓中的企業(yè)的業(yè)務(wù)伙伴首先是酒店的理想客戶，同時(shí)為整個(gè)高新區(qū)服務(wù)高檔次酒店對寫字樓有促進(jìn)作用，尤其酒店定位于商務(wù)客人，與寫字樓的功能聯(lián)系就更為緊密，高檔次酒店與高檔次寫字樓是匹配的，相互促進(jìn)投資型服務(wù)公寓配套長住客戶，國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)為主，為寫字樓客戶服務(wù)，同時(shí)服務(wù)于周邊寫字樓為寫字樓高級白領(lǐng)提供服務(wù)優(yōu)良的長期居所，使寫字樓的配套更完善；同時(shí)客戶定位于長期客戶，與酒店的短期客戶形成錯(cuò)位，相得益彰俱樂部項(xiàng)目最大亮點(diǎn)和差異化優(yōu)勢，并填補(bǔ)市場空白商務(wù)人士中的最高端客戶，可能同時(shí)是上述物業(yè)的使用者最高端的商務(wù)產(chǎn)品，與項(xiàng)目總體的商務(wù)范圍相協(xié)調(diào)，因其品質(zhì)檔次高，對寫字樓、酒店等都有帶動作用（2）商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系本項(xiàng)目公寓及寫字樓都有較大面積的底商配套，底商的功能與主體物業(yè)的功能密切相關(guān)，而且根據(jù)主體物業(yè)客戶群的需求和實(shí)際可利用的空間合理安排底商的內(nèi)容和位置，并且作為綜合性項(xiàng)目，底商的共享性比較強(qiáng)，除為底商上面的主體物業(yè)服務(wù)外，還可能為其它物業(yè)服務(wù)。不同商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系情況如下：l 酒店底商配套酒店底商配套一層咖啡吧商務(wù)中心前臺服務(wù)對象酒店客人二層美容美發(fā)餐廳服務(wù)對象酒店客人作為高檔酒店，其基本配套是為酒店客人服務(wù)的，由于酒店底商面積較小，配套不足，因此需要使用其他物業(yè)的商業(yè)配套，可將健身休閑、購物的配套功能在公寓的首層底商解決，商務(wù)會議和高檔餐飲共享寫字樓底商配套。l 公寓底商配套公寓底商配套一層美容、美體保健中心花店藥店、西餐廳面包房休息廳高檔超市服務(wù)對象除服務(wù)公寓客戶外，還為整個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)，兼顧對外二層桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動室球類運(yùn)動室圖書室空中花園服務(wù)對象以公寓客人為主，兼顧酒店客戶，彌補(bǔ)酒店健身休閑設(shè)施配套不足的問題公寓底商的一層由于大部分配套臨街，因此配套設(shè)施除主要為公寓客人服務(wù)外，還可以為寫字樓客戶、酒店客戶使用，并對外經(jīng)營。二層作為公寓的會所，以服務(wù)公寓客人為主，同時(shí)為酒店客人服務(wù)，以彌補(bǔ)配套設(shè)施不足的問題。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會議室商務(wù)中心咖啡廳南側(cè)高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對象寫字樓客戶為主，兼顧酒店、公寓和對外寫字