【正文】 提供協(xié)助策劃、設(shè)計、培訓(xùn)、監(jiān)督工程進度 , 訂貨、宣傳等開業(yè)籌備工作。[ 第6步 ] 酒店管理公司的管理專家和管理顧問集體策劃和制定項目實施方案。[ 第7步 ] 酒店管理公司派執(zhí)行管理團隊人員現(xiàn)場實施各項方案，技術(shù)顧問監(jiān)管方案的執(zhí)行，共同完善。[ 第8步 ] 項目順利開業(yè)，平穩(wěn)經(jīng)營。第五篇：酒店式公寓投資分析酒店式公寓投資分析高檔的硬件配置、星級的服務(wù)品質(zhì)、相對獨立穩(wěn)定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？4月3日國貿(mào)春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級品質(zhì)，均價卻只有7400元／平方米，遠低于一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦?，在提升了品質(zhì)的背景下，價格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。什么是酒店式公寓？酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿(mào)世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。酒店式公寓的投資價值酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認為在地理位置和硬件品質(zhì)相當、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時，額外的服務(wù)項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營公司能根據(jù)市場行情調(diào)控租價的高低，保證最終的收益。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務(wù)，其風險更小。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是一個大小業(yè)主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當年同檔次的恒基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。后期服務(wù)嚴重影響投資收益“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?！痹谏虾⑴c建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公司進門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌?！蓖顿Y前景喜中亦有憂酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認為奧運和WTO效應(yīng)，將會有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機。值得一提的是，針對業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹慎的投資態(tài)度。酒店式服務(wù)的長期性難以保證首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務(wù)和分攤內(nèi)容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當初該項目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。