【正文】 超過(guò) 10 個(gè)。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：? 新大廈——國(guó)際性酒店式公寓，位于珠江新城? 祈福華夏——國(guó)際性酒店式公寓，位于五羊新城? 中信公寓——國(guó)際性酒店式公寓，為中信廣場(chǎng)附樓? 富城花園——國(guó)際性酒店式公寓，位于五羊新城? 廣東國(guó)際大廈 B 附——高檔公寓，位于環(huán)市東路? 遠(yuǎn)洋明珠大廈——高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過(guò)產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓” ， “商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來(lái)說(shuō)，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店” ，從其戶型間隔及“酒店”特征來(lái)說(shuō)，也不屬于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)備配套設(shè)備配套 通常配備酒店作為配套，會(huì)所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂(lè)室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國(guó)際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來(lái)配置 戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn) 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110㎡以上，三房150㎡以上裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天候物業(yè)管理和星級(jí)酒店式服務(wù) 日常生活日常生活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管理費(fèi)管理費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租賃價(jià)格租賃價(jià)格 租價(jià)多在 100 元/平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或美金標(biāo)價(jià)，比市場(chǎng)上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 租售特點(diǎn)租售特點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌?chǎng)的需要，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容中信公寓 祈福華廈 廣東國(guó)際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、25 樓 2—8 樓 共 30 層，分布各樓層客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95 套 約 70 多套二房單位套房面積（建筑面積） 125㎡ 109~144㎡ 80~90㎡ 75㎡ 97—129 125㎡三房單位套房面積（建筑面積） 160㎡ 165~180㎡ 120㎡ 118㎡126—157個(gè)別面積達(dá) 499㎡ 160㎡售價(jià) 港幣 10000`15000 元/㎡ 只租不售 5000 元/㎡ 7000~8000 元/㎡ 只租不售 7000~10000 元/㎡配套設(shè)施 會(huì)所、國(guó)際會(huì)議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會(huì)所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、穿梭巴士等 可用廣東國(guó)際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會(huì)所， 其他設(shè)施無(wú)餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會(huì)所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù)管理費(fèi) 元//㎡ 含房租內(nèi) 15 元/㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元/㎡管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營(yíng)業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司國(guó)際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會(huì)員客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人占 5 成，韓國(guó)人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國(guó)等人士） 國(guó)內(nèi)客戶占多數(shù) 國(guó)內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70%韓國(guó)客戶占 15%客戶租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無(wú)日租，1 個(gè)月或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90%租價(jià)日租 600~800 元/單元半年內(nèi)價(jià)格一樣一年全包價(jià)格 萬(wàn)元/月一房 1500 美元/月二房 2022 美元/月三房、四房 3000~4000 美元/ 月二房或三房全包價(jià)8000—12022 元/月二房 8000 元/月三房 9000 元/月二房 2022 美元/月三房 2500 美元/月二房租價(jià) 15000 元/月三房租價(jià) 17000 元/月電梯數(shù)量 3 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯 3 臺(tái) 2 臺(tái)客梯，1 臺(tái)貨梯 2 臺(tái) 每座 2 臺(tái) 東北兩座塔樓各有 2 臺(tái)電梯回報(bào)率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右備注 在廣州市場(chǎng)一直不出售，近期推出“絕版”50 套， 如租期一年以上可以侃價(jià)，約 85 折左右 注：因?yàn)樵缙谧≌糠忠呀?jīng)基本銷售完畢， 全部出售，用以出 租的公寓不多 租期一年以上可以侃價(jià) 8 至 85 折 初期推出市場(chǎng)反映一般，后重新包裝為國(guó)際公寓后，銷售及 余下作為酒店式公寓者不多租賃暢旺注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過(guò)一般所占比例不多 以上列表中的公寓中大部分是高檔的國(guó)際化酒店式公寓，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國(guó)際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。目前廣州能稱得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析1. 區(qū)位分析以其功能設(shè)計(jì)及面向的客戶情況來(lái)看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)域及交通暢順?lè)奖愕闹鞲删€地帶，這樣的區(qū)位對(duì)使用者而言最有利。2. 出租率因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會(huì)等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長(zhǎng)期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示） 。酒 店 式 公 寓 出 租 率 比 較80%左 右90%左 右90%以 上30~40%0%20%40%60%80%100%祈 福華 廈富 城花 園 新 大 廈中 信公 寓出 租 率3. 租賃價(jià)格酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)的，現(xiàn)時(shí)，月租 價(jià)為 90~120 元/㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元/㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。另外，花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館等五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元/ ㎡，而及金亞花園、嶺南會(huì)等頂級(jí)酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元/㎡左右。酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級(jí) 公 寓 租 價(jià) 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級(jí) 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級(jí) 酒店 式服 務(wù)別 墅租 價(jià) （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營(yíng)服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場(chǎng)上具有越來(lái)越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。4. 客戶類型1） 租賃用戶 ? 跨國(guó)公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計(jì)，截止 2022 年 3 月底，駐穗的外國(guó)機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2022 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家，世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過(guò) 3 萬(wàn)人，加上其家屬將近 10 萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國(guó)公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 2022~5000 美元/月） ，以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂(lè)于選擇豪華、服務(wù)完善、又有家的感覺(jué)的國(guó)際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來(lái)自歐美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居” ，往往有一個(gè)地方居住感覺(jué)良好，然后便會(huì)召喚一大群同國(guó)籍的人士同來(lái)，憩居成一個(gè)同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來(lái)自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。? 港澳臺(tái)人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來(lái)及四地人員交往越來(lái)越頻繁，港、澳、臺(tái)商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多，2022 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有2144 家，實(shí)際利用臺(tái)資 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬(wàn)人，澳港臺(tái)同胞 83 萬(wàn)人，歸僑、歸眷、港澳 臺(tái)同胞親屬 100 多萬(wàn)人。平均每年有數(shù)百萬(wàn)人次的港、澳、臺(tái)人士來(lái)穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬(wàn)人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2022——20220 元/月的住房津貼，一般職員為 2022—4000 元/月，而高層管理者達(dá) 20220 元/月。其中，長(zhǎng)期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購(gòu)房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。? 高收入的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層為數(shù)不少的城市高級(jí)白領(lǐng)人群也是一個(gè)潛在的市場(chǎng)，