【正文】 找準(zhǔn)競爭對手。 籌建一個團(tuán)結(jié)協(xié)作的團(tuán)隊。 有主題有策略的推廣。 適當(dāng)創(chuàng)新，準(zhǔn)確定價。 銷售把控要掌握好火候。（網(wǎng)點容易、住宅難、辦公最難） 定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。 時刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。 物業(yè)、工程、銷售一盤棋。 ———— 在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征 。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應(yīng)更多的實現(xiàn)與第一居所的資源上的互補(bǔ)，否則，其吸引力會大大銳減。同時如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問題。 時間有限，在未對項目有任何深入性了解時接到此方案，只能做上述淺薄分析，其中部分策略也許未必與貴公司運作思路相符，望見諒。 第二篇市場背景研究 對于每個項目，切入點都是從項目區(qū)域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。 本篇主要通過對城市區(qū)位條件、 人文條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、城市發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分 析和研究，洞察項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找項目發(fā)展的有效支持點。 一、沈陽城市區(qū)位概況 沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古，是遼寧省會和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓 100 公里內(nèi)城市鞍山、撫順、遼陽、本溪、營口、丹東、鐵嶺等構(gòu)成中國長三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿梢詷芬姟? 從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū) 、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等 9 區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積 12980平方公里，市域總?cè)丝?720 萬。其中城區(qū)面積 248 平方公里，人口達(dá) 488 萬人，共約 120多萬戶家庭。 沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進(jìn)入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽的鐵路是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長大線、蘇撫線等鐵路干線，溝海線、遼溪線、開本線等支線都交匯在沈陽。 公路方面形成沈陽至 大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。 小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強(qiáng)沈陽市區(qū)域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強(qiáng)（輻射周邊城市 2021多萬人口），使未來沈陽商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力，對沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說亦是一個 良好的契機(jī)。 二、氣候日照情況 沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快 ，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。 由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的 3 月份至 11 月份，較南方少 34 個月，工程建筑施工期較長，影響項目的交付時間。 目前沈陽冬季建筑施工技術(shù)已經(jīng)突破，成本將提高 7%8%，冬季施工的樓盤如商業(yè)廣場等。 三、沈陽人文及歷史淵源 沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有 2300 多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵） 折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等 32 個少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。 目前，沈河區(qū)正在把故宮（正在申報故宮文化遺產(chǎn)）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場前景可待，旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力，這對本項目的發(fā)展是一種利好，借助區(qū)域特點提升項目的形象，借勢引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 目前，沈陽城市化水平為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國 %的平均水平，但與國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)城市 及發(fā)達(dá)國家（城市化超過 90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大直接動力，城市化進(jìn)程的加快，必將同時促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。 沈陽作為國內(nèi)大都市和東北區(qū)域中心，其發(fā)展?jié)摿κ置骼剩?2021 年中國城市評估報告：沈陽發(fā)展實力列第 9 位，位于杭州之后），近年來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，影響力日益廣泛，未來將繼續(xù)保持對外來人口和農(nóng)村人口較強(qiáng)的吸納能力，城市化的提高是沈陽城市發(fā)展的必然趨勢，按照我國每年擬城市化水平提高 1 個百分點的速度，沈陽年將有 7 萬人口入城區(qū) ，需要新增加住房面積 140 萬平方米。 2021 年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 沈陽城市發(fā)展規(guī)劃 沈陽城市的發(fā)展目標(biāo)是：生態(tài)森林城市。 2021 年城市綠化率達(dá)到 40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到 80 個，公園總面積 平方公里。近期，和平區(qū)將新增公園 5 個、沈河區(qū)新增 4個、大東區(qū)新增 8 個、皇姑區(qū)新增 4 個、鐵西區(qū)新增 4 個、東陵區(qū)新增 6 個、于洪區(qū)新增公園 15 個，人均公共綠地達(dá)到 12 平方米 /人。 沈陽市城市總體規(guī)劃為 1 個中心城區(qū)、 6 個副城（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、蘇家屯城區(qū)、虎石臺、輝山 4 個副城，新城子、桃仙國際航空港 2 個獨立副城）、 2 個組團(tuán)（汪家、道義）、 6 個衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)湖旅游渡假村）、 50 個小城鎮(zhèn)，市域總面積 12980 平方公里；市區(qū)面積 3495 平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi) 468平方公里和 4 個副城 2 個組團(tuán)組成。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。 沈河區(qū) 城市發(fā)展規(guī)劃 沈河區(qū)區(qū)域面積狹小，區(qū)域面積只有 平方公里，為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其發(fā)展受到很大的限制，但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū)，卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氛圍，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務(wù)區(qū)等，為沈河的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。 沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)。 “兩金”沈陽都市走廊（沈河段）和沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長 7公里，沿北京街 青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和 現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積 公頃，開發(fā)后成為積聚金融國際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。 “兩園”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積 4 萬平方米，現(xiàn)用房 1 萬平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)。 “兩區(qū)”為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)?！疽娚虡I(yè)規(guī)劃部分】 沈河規(guī)劃上總體形成金廊、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、中街文化古跡區(qū)、六縱六橫主要景觀街道、四個生態(tài)公 園和大規(guī)模居住區(qū)的空間布局。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴(kuò)建，朝陽街和正陽街計劃通過擴(kuò)建實行雙向車流，提高中街交通通行率。 同時，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟(jì)中心（引進(jìn)跨國公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽確定 了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務(wù)行業(yè)相對集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外各類服務(wù)性企業(yè)、機(jī)構(gòu)入 駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發(fā)展公司總部，引進(jìn)大型企業(yè)總部。 目前，啟動的金廊項目有東北世貿(mào)廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場，總投資額為 90 億元，建筑面積為 162 萬平方米的等大型項目。 金廊部分項目和即建項目一覽表 項目名稱區(qū)域位置 開發(fā)公司 投資額（億） 五里河大廈 青年大街 沈陽華新國際實業(yè)有限公司 1． 5 昌鑫置業(yè)廣場 青年大街 上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司 12 圣世豪林廣場 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標(biāo) 青年大街 沈陽中雁（溫州） 25 銀河國際大廈 北京街 沈陽眾發(fā)房屋開發(fā)公司 4 中國女人街 渾南 沈陽女人街房地產(chǎn)公司（南京） 12． 8 家世界購物中心 公安廳對面 天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)（沈陽） 5 國際商業(yè)廣場市府廣場北 遼寧國際投資集團(tuán) 24 萬眾家園 北陵大街 6 號 沈陽萬眾投資（大連） 1． 5 盛華苑 展覽館對面 遼寧一方地產(chǎn)投資（大連） 12 東北世貿(mào)廣場 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 世貿(mào)廣場（沈陽）置業(yè)有限公司（北京） 23 東北金融中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 40 財富中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 沈陽英特納房屋開發(fā)公司（北京） 10 殘疾人康復(fù)中心 北陵大街 1 號 沈陽經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司 0． 7 小結(jié) 從上述的規(guī)劃