【正文】 中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)“硬核”、隨消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補(bǔ)充，相互完善。較場(chǎng)口、新華路板塊解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務(wù)、金融、商業(yè)及與配套設(shè)施為體，同時(shí)也是重慶的商貿(mào)中心。解放碑步行街也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。交通系統(tǒng)相當(dāng)完善：臨江門(mén)、小什字及新華路均為交通要道，全市場(chǎng)所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務(wù)中心，交通條件相當(dāng)優(yōu)越。強(qiáng)大的商貿(mào)功能：以步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)的單位機(jī)構(gòu)達(dá)7600個(gè)，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。擁有金融機(jī)構(gòu)70余個(gè)，90%的駐渝國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和所有的外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)在解放碑。極強(qiáng)的消費(fèi)力：解放碑板塊擁有完善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店及公寓等容納了每天高達(dá)30萬(wàn)的人流量。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來(lái)消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。成為重慶房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價(jià)均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價(jià)在５—16萬(wàn)元之間，步行街租金更是達(dá)到1000—2500元／㎡；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達(dá)到了5000—7500元/㎡，同樣也是重慶的最高售價(jià)。但由于近兩年住宅供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，空置率越來(lái)越高。解放碑作為重慶的核心，由于其強(qiáng)大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費(fèi)的消費(fèi)特征。在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然，但其核心地位依然不可動(dòng)搖。解放碑核心板塊本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門(mén)方向上的解放東路、陜西路。解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車(chē)站及南坪經(jīng)長(zhǎng)江大橋進(jìn)城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。居民消費(fèi)趨向的傳統(tǒng)意識(shí)較強(qiáng)，并形成了較為傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)力的隱性較強(qiáng)，體現(xiàn)在消費(fèi)的頻率不高但平均消費(fèi)水平不低。本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開(kāi)發(fā)商可能的拆遷成本較高。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長(zhǎng)濱路。由于本區(qū)域的人口密度較高，傳統(tǒng)住宅較多且與本項(xiàng)目相隔較近，對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)積累有積極意義。解放西路、中興路板塊該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀(guān)及旅游的外延。本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門(mén)的重要交通要道。商業(yè)配套相對(duì)完善且能與解放碑、朝天門(mén)共享商業(yè)等各方面資源。家樂(lè)福是帶動(dòng)該區(qū)域的主要因素之一。區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)力較強(qiáng)，消費(fèi)的時(shí)尚性意識(shí)較強(qiáng)。由于本區(qū)域所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內(nèi)的原住民有較強(qiáng)的投資意識(shí)如出租住房等。板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)的品質(zhì)較高，小戶(hù)型居多且嘉濱路上住宅強(qiáng)調(diào)江景的居住品質(zhì)。小什字、嘉濱路板塊綜合上述對(duì)解放碑區(qū)域市場(chǎng)需求及消費(fèi)傳統(tǒng)的簡(jiǎn)要分析，本區(qū)域房市體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：①四個(gè)板塊中較場(chǎng)口新華路板塊、解放碑核心板塊由于地緣關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。其次為解放西路中興路板塊，最后是小什字嘉濱路板塊。②區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)正在顛覆“一步到位”的居住理念，即一次性買(mǎi)足夠空間，面積寬敞到位。而倡導(dǎo)面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全的小戶(hù)型或超小戶(hù)型，對(duì)綠地率、朝向、采光等要求相對(duì)較低。③隨著解放碑商貿(mào)中心區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)張、較場(chǎng)口改造力度進(jìn)一步加強(qiáng)，解放碑和較場(chǎng)口消費(fèi)核心得到空前加強(qiáng)，高密度的城市公寓已經(jīng)成為該區(qū)域的居住特色。 ④作為解放碑及較場(chǎng)口區(qū)域的城市公寓，其消費(fèi)主體多為年紀(jì)輕、高學(xué)歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，這一消費(fèi)群體由于生活節(jié)奏較快他們往往更愿意選擇城市中心區(qū)內(nèi)，尤其是CBD核心區(qū)內(nèi)交通便利的住宅。⑤區(qū)域住宅市場(chǎng)投資性客戶(hù)所占比重越來(lái)越大，投資者在購(gòu)買(mǎi)住宅后以出租或二次出售的方式獲得投資回報(bào)，出租對(duì)象以在區(qū)域的高收入階層為主。⑥區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，公寓式住宅成為開(kāi)發(fā)商在本區(qū)域開(kāi)發(fā)的首選，但區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)保持在一個(gè)較高的價(jià)位上。從2004年第三季度起，由于全市乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上漲，逐漸呈現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)力瓶頸，隨后房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷下行。在可以預(yù)見(jiàn)的一兩年內(nèi)，估計(jì)重慶市整體房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降，房市會(huì)更趨于理性。但就解放碑區(qū)域的住宅而言，因其所處的特殊區(qū)位，受宏觀(guān)調(diào)控的影響而導(dǎo)致售價(jià)下調(diào)的可能性較小，相反應(yīng)該會(huì)保持在一定售價(jià)水平。解放碑區(qū)域的住宅房?jī)r(jià)一直處于較高價(jià)位上，且以酒店式公寓的銷(xiāo)售價(jià)格最高，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)：（主要數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場(chǎng)部）上圖所標(biāo)注的近年來(lái)解放碑區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)均選取了一個(gè)較為典型的樓盤(pán)作為房?jī)r(jià)的參考點(diǎn)。需說(shuō)明的是：①選取的樓盤(pán)并不一定就是在該時(shí)段內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，在售項(xiàng)目均可作為參考樓盤(pán)；②2004年開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)大部分是裝修房，在價(jià)格比較時(shí)有一定的差異；③在上述標(biāo)示的樓盤(pán)中，均為面積偏小、戶(hù)型緊湊的公寓式住宅；④為保證項(xiàng)目的參考價(jià)值，上圖所選樓盤(pán)均為靠近或?qū)儆谳^場(chǎng)口及解放碑。解放碑區(qū)域近年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位有較大的參考及借鑒作用。綜合參考上圖所示項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)位置、裝修形態(tài)、銷(xiāo)售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)等因素，在項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位時(shí)應(yīng)找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售進(jìn)度的平衡點(diǎn)，不盲目求快，同時(shí)防止房?jī)r(jià)形成虛高。一個(gè)區(qū)域的住宅市場(chǎng)需求是否旺盛，直觀(guān)的體現(xiàn)是：當(dāng)年的住宅施工面積和銷(xiāo)售面積的對(duì)比，以及逐年的住宅銷(xiāo)售面積同比。下圖綜合了解放碑板塊及較場(chǎng)口板塊近年來(lái)住宅（所有住宅類(lèi)型）施工及銷(xiāo)售面積：（主要數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場(chǎng)部）從上表不難看出，本區(qū)域住房施工及銷(xiāo)售面積走勢(shì)有所不同，施工面積有起伏過(guò)程，而銷(xiāo)售面積則處于平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2004年由于大量的公寓式住宅投放市場(chǎng)，從而拉升了區(qū)域整體住宅市場(chǎng)的供需量。全年解放碑區(qū)域（含較場(chǎng)口）近十家酒店式公寓總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)㎡，是2003年的三倍以上。體現(xiàn)了一是本區(qū)域內(nèi)公寓式住宅的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，二是區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的需求仍然以酒店式公寓為主導(dǎo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否并不完全取決于項(xiàng)目本身，除宏觀(guān)市環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)作有深遠(yuǎn)影響外，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接或間接的影響。特別是對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)重點(diǎn)分析。區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析體現(xiàn)在三個(gè)過(guò)程：項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)對(duì)比；重點(diǎn)對(duì)比參考及借鑒價(jià)值較大的樓盤(pán)；以本項(xiàng)目自身質(zhì)素為基準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)比。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析主要通過(guò)比較本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目的各主要質(zhì)素，綜合得出本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目的前期定位及后期銷(xiāo)售將起引導(dǎo)作用。市場(chǎng)形成時(shí)間價(jià)格優(yōu)勢(shì)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)初始形成較場(chǎng)口、新華路板塊其它項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)操作空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)