【正文】 中央商務區(qū)的一個“硬核”、隨消費市場的擴大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補充，相互完善。較場口、新華路板塊解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務、金融、商業(yè)及與配套設施為體，同時也是重慶的商貿中心。解放碑步行街也是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。交通系統(tǒng)相當完善：臨江門、小什字及新華路均為交通要道，全市場所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務中心，交通條件相當優(yōu)越。強大的商貿功能：以步行街為核心的解放碑商貿中心區(qū)的單位機構達7600個，營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場有20多家。擁有金融機構70余個，90%的駐渝國內商業(yè)銀行、保險公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險機構在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強企業(yè)和所有的外國駐渝領事機構在解放碑。極強的消費力：解放碑板塊擁有完善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場、寫字樓、酒店及公寓等容納了每天高達30萬的人流量。區(qū)域內的消費者以年輕人及外來消費為主，解放碑的原住民消費力高但消費量少。成為重慶房價的至高點：解放碑板塊內商業(yè)或住宅售價均為重慶最高，區(qū)域內商鋪每平方米的售價在５—16萬元之間，步行街租金更是達到1000—2500元／㎡；而區(qū)域內的住宅也達到了5000—7500元/㎡，同樣也是重慶的最高售價。但由于近兩年住宅供應量急劇增加，導致住宅市場競爭越來越激烈，空置率越來越高。解放碑作為重慶的核心，由于其強大的商貿功能而形成了區(qū)域內高收入、高消費的消費特征。在區(qū)域內房地產市場競爭日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然，但其核心地位依然不可動搖。解放碑核心板塊本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門方向上的解放東路、陜西路。解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車站及南坪經長江大橋進城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。居民消費趨向的傳統(tǒng)意識較強，并形成了較為傳統(tǒng)的消費習慣。消費力的隱性較強，體現在消費的頻率不高但平均消費水平不低。本區(qū)域房地產市場集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開發(fā)商可能的拆遷成本較高。而板塊內的房地產開發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長濱路。由于本區(qū)域的人口密度較高，傳統(tǒng)住宅較多且與本項目相隔較近，對本項目的客戶積累有積極意義。解放西路、中興路板塊該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀及旅游的外延。本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門的重要交通要道。商業(yè)配套相對完善且能與解放碑、朝天門共享商業(yè)等各方面資源。家樂福是帶動該區(qū)域的主要因素之一。區(qū)域內居民的消費力較強，消費的時尚性意識較強。由于本區(qū)域所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內的原住民有較強的投資意識如出租住房等。板塊內住宅市場的品質較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強調江景的居住品質。小什字、嘉濱路板塊綜合上述對解放碑區(qū)域市場需求及消費傳統(tǒng)的簡要分析，本區(qū)域房市體現出如下特點：①四個板塊中較場口新華路板塊、解放碑核心板塊由于地緣關系，對本項目的影響最大。其次為解放西路中興路板塊，最后是小什字嘉濱路板塊。②區(qū)域內住宅市場正在顛覆“一步到位”的居住理念，即一次性買足夠空間，面積寬敞到位。而倡導面積經濟、布局緊湊、功能齊全的小戶型或超小戶型，對綠地率、朝向、采光等要求相對較低。③隨著解放碑商貿中心區(qū)的進一步擴張、較場口改造力度進一步加強，解放碑和較場口消費核心得到空前加強，高密度的城市公寓已經成為該區(qū)域的居住特色。 ④作為解放碑及較場口區(qū)域的城市公寓，其消費主體多為年紀輕、高學歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，這一消費群體由于生活節(jié)奏較快他們往往更愿意選擇城市中心區(qū)內，尤其是CBD核心區(qū)內交通便利的住宅。⑤區(qū)域住宅市場投資性客戶所占比重越來越大，投資者在購買住宅后以出租或二次出售的方式獲得投資回報，出租對象以在區(qū)域的高收入階層為主。⑥區(qū)域住宅市場競爭越來越激烈，公寓式住宅成為開發(fā)商在本區(qū)域開發(fā)的首選，但區(qū)域內住宅售價保持在一個較高的價位上。從2004年第三季度起，由于全市乃至全國的房價不斷上漲，逐漸呈現出購買力瓶頸，隨后房地產景氣指數不斷下行。在可以預見的一兩年內，估計重慶市整體房價會穩(wěn)中有降，房市會更趨于理性。但就解放碑區(qū)域的住宅而言，因其所處的特殊區(qū)位，受宏觀調控的影響而導致售價下調的可能性較小，相反應該會保持在一定售價水平。解放碑區(qū)域的住宅房價一直處于較高價位上，且以酒店式公寓的銷售價格最高，在2004年達到最高點：（主要數據來源：歷年統(tǒng)計資料及我司市場部）上圖所標注的近年來解放碑區(qū)域房價走勢，每個時間段內均選取了一個較為典型的樓盤作為房價的參考點。需說明的是：①選取的樓盤并不一定就是在該時段內開盤銷售，在售項目均可作為參考樓盤；②2004年開始銷售的樓盤大部分是裝修房，在價格比較時有一定的差異；③在上述標示的樓盤中，均為面積偏小、戶型緊湊的公寓式住宅；④為保證項目的參考價值，上圖所選樓盤均為靠近或屬于較場口及解放碑。解放碑區(qū)域近年來的房價走勢圖，對本項目的價格定位有較大的參考及借鑒作用。綜合參考上圖所示項目的物業(yè)類型、物業(yè)位置、裝修形態(tài)、銷售價格及未來趨勢等因素，在項目價格定位時應找準開發(fā)利潤和銷售進度的平衡點，不盲目求快，同時防止房價形成虛高。一個區(qū)域的住宅市場需求是否旺盛，直觀的體現是：當年的住宅施工面積和銷售面積的對比，以及逐年的住宅銷售面積同比。下圖綜合了解放碑板塊及較場口板塊近年來住宅（所有住宅類型）施工及銷售面積：（主要數據來源：歷年統(tǒng)計資料及我司市場部）從上表不難看出，本區(qū)域住房施工及銷售面積走勢有所不同，施工面積有起伏過程，而銷售面積則處于平穩(wěn)上升趨勢。2004年由于大量的公寓式住宅投放市場，從而拉升了區(qū)域整體住宅市場的供需量。全年解放碑區(qū)域（含較場口）近十家酒店式公寓總建筑面積超過60萬㎡，是2003年的三倍以上。體現了一是本區(qū)域內公寓式住宅的競爭更加激烈，二是區(qū)域內住宅市場的需求仍然以酒店式公寓為主導。房地產項目的成功與否并不完全取決于項目本身，除宏觀市環(huán)境對開發(fā)運作有深遠影響外，同業(yè)競爭對手狀況也會對項目產生直接或間接的影響。特別是對于項目所在區(qū)域內的競爭對手應重點分析。區(qū)域內同業(yè)競爭分析體現在三個過程：項目與區(qū)域內其它項目的優(yōu)勢對比；重點對比參考及借鑒價值較大的樓盤；以本項目自身質素為基準，競爭樓盤競爭程度對比。區(qū)域競爭分析主要通過比較本項目與其它項目的各主要質素，綜合得出本項目的優(yōu)劣勢，這對本項目的前期定位及后期銷售將起引導作用。市場形成時間價格優(yōu)勢品質優(yōu)勢市場初始形成較場口、新華路板塊其它項目本項目價格優(yōu)勢營銷操作空間區(qū)位優(yōu)勢品牌優(yōu)勢