【正文】 解放碑板塊以步行街為中心：是解放碑中央商業(yè)區(qū)的核心，集商務(wù)、金融、商業(yè)及與配套設(shè)施為體，同時(shí)也是重慶的商貿(mào)中心。交通系統(tǒng)相當(dāng)完善：臨江門(mén)、小什字及新華路均為交通要道，全市場(chǎng)所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務(wù)中心，交通條件相當(dāng)優(yōu)越。擁有金融機(jī)構(gòu)70余個(gè)，90%的駐渝國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司總部在解放碑；2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在解放碑 ；3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和所有的外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)在解放碑。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來(lái)消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。但由于近兩年住宅供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，空置率越來(lái)越高。在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然，但其核心地位依然不可動(dòng)搖。解放西路及中興路連接石板坡立交，是菜園壩火車(chē)站及南坪經(jīng)長(zhǎng)江大橋進(jìn)城的主要通道之一，是渝中區(qū)下半層交通要道。居民消費(fèi)趨向的傳統(tǒng)意識(shí)較強(qiáng)，并形成了較為傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度不高，真正意義上的新興住宅較少，主要是該片區(qū)人口密度高，傳統(tǒng)建筑多，開(kāi)發(fā)商可能的拆遷成本較高。由于本區(qū)域的人口密度較高，傳統(tǒng)住宅較多且與本項(xiàng)目相隔較近，對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)積累有積極意義。本板塊是解放碑核心商圈延伸的最重要區(qū)域，是連接解放碑與朝天門(mén)的重要交通要道。家樂(lè)福是帶動(dòng)該區(qū)域的主要因素之一。由于本區(qū)域所外區(qū)位的特殊性，使得區(qū)域內(nèi)的原住民有較強(qiáng)的投資意識(shí)如出租住房等。小什字、嘉濱路板塊綜合上述對(duì)解放碑區(qū)域市場(chǎng)需求及消費(fèi)傳統(tǒng)的簡(jiǎn)要分析，本區(qū)域房市體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：①四個(gè)板塊中較場(chǎng)口新華路板塊、解放碑核心板塊由于地緣關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。②區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)正在顛覆“一步到位”的居住理念，即一次性買(mǎi)足夠空間，面積寬敞到位。③隨著解放碑商貿(mào)中心區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)張、較場(chǎng)口改造力度進(jìn)一步加強(qiáng)，解放碑和較場(chǎng)口消費(fèi)核心得到空前加強(qiáng)，高密度的城市公寓已經(jīng)成為該區(qū)域的居住特色。⑤區(qū)域住宅市場(chǎng)投資性客戶(hù)所占比重越來(lái)越大，投資者在購(gòu)買(mǎi)住宅后以出租或二次出售的方式獲得投資回報(bào)，出租對(duì)象以在區(qū)域的高收入階層為主。從2004年第三季度起，由于全市乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上漲，逐漸呈現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)力瓶頸，隨后房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷下行。但就解放碑區(qū)域的住宅而言，因其所處的特殊區(qū)位，受宏觀調(diào)控的影響而導(dǎo)致售價(jià)下調(diào)的可能性較小，相反應(yīng)該會(huì)保持在一定售價(jià)水平。需說(shuō)明的是：①選取的樓盤(pán)并不一定就是在該時(shí)段內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，在售項(xiàng)目均可作為參考樓盤(pán)；②2004年開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)大部分是裝修房，在價(jià)格比較時(shí)有一定的差異；③在上述標(biāo)示的樓盤(pán)中，均為面積偏小、戶(hù)型緊湊的公寓式住宅；④為保證項(xiàng)目的參考價(jià)值，上圖所選樓盤(pán)均為靠近或?qū)儆谳^場(chǎng)口及解放碑。綜合參考上圖所示項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)位置、裝修形態(tài)、銷(xiāo)售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)等因素，在項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位時(shí)應(yīng)找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售進(jìn)度的平衡點(diǎn)，不盲目求快，同時(shí)防止房?jī)r(jià)形成虛高。下圖綜合了解放碑板塊及較場(chǎng)口板塊近年來(lái)住宅（所有住宅類(lèi)型）施工及銷(xiāo)售面積：（主要數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場(chǎng)部）從上表不難看出，本區(qū)域住房施工及銷(xiāo)售面積走勢(shì)有所不同，施工面積有起伏過(guò)程，而銷(xiāo)售面積則處于平穩(wěn)上升趨勢(shì)。全年解放碑區(qū)域（含較場(chǎng)口）近十家酒店式公寓總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)㎡，是2003年的三倍以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否并不完全取決于項(xiàng)目本身，除宏觀市環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)作有深遠(yuǎn)影響外，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接或間接的影響。區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析體現(xiàn)在三個(gè)過(guò)程：項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)對(duì)比；重點(diǎn)對(duì)比參考及借鑒價(jià)值較大的樓盤(pán)；以本項(xiàng)目自身質(zhì)素為基準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)比。市場(chǎng)形成時(shí)間價(jià)格優(yōu)勢(shì)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)初始形成較場(chǎng)口、新華路板塊其它項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)操作空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)解放碑核心板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擴(kuò)展空間地段優(yōu)勢(shì)生活配套等級(jí)解放西路、中興路板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目人氣匯聚目標(biāo)客戶(hù)形成交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目景觀等級(jí)小什字、嘉濱路板塊項(xiàng)目本項(xiàng)目上圖體現(xiàn)了本項(xiàng)目對(duì)比區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，也從另一角度反映本項(xiàng)目在其后的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中可能的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)威脅，并據(jù)此提煉出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力及營(yíng)銷(xiāo)策略。小米市及石灰市的項(xiàng)目如合景聚融、美力、陽(yáng)光星座等項(xiàng)目均處于尾盤(pán)狀況，但由于開(kāi)盤(pán)較早，形成了一定的市場(chǎng)知名度。②解放碑核心板塊的樓盤(pán)，由于其所處地段緣故，在品質(zhì)、品牌、人氣及價(jià)格空間等各方面均具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。③解放西路中興路板塊項(xiàng)目在所有板塊中處于第三層次（以本項(xiàng)目為參照點(diǎn)），但由于位置上與本項(xiàng)目更為接近，故該板塊也是本項(xiàng)目定位的重要因素之一。綜合上述對(duì)比的優(yōu)劣，本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)在四個(gè)板塊中屬較高檔次，特點(diǎn)相對(duì)明顯。以下表格所列樓盤(pán)均是本區(qū)域內(nèi)部分在售或?qū)⒁N(xiāo)售的項(xiàng)目，分別就地理位置、規(guī)模、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、物業(yè)類(lèi)型及裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行對(duì)比分析，將在營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告及銷(xiāo)售操作過(guò)程中為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)參考價(jià)值。②除江風(fēng)雅筑外，表中所示項(xiàng)目均提出“公寓式住宅”的服務(wù)概念，為業(yè)主提供酒店式服務(wù)。④大部分樓盤(pán)在戶(hù)型面積上遵從“精而全”的設(shè)計(jì)原則，30至70平方米面積的戶(hù)型所占比例較大。⑥在營(yíng)銷(xiāo)操作上，大部分樓盤(pán)從“公寓”入手，提煉項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷(xiāo)宣傳主題。在競(jìng)爭(zhēng)程度分類(lèi)中，對(duì)比各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的地理位置、銷(xiāo)售進(jìn)度、項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目檔次（中高低檔）及裝修標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)要素，得出競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的威脅程度。星河城將于2005年4月投放市場(chǎng)，住宅投放量約為340套。這兩個(gè)樓盤(pán)在區(qū)位、規(guī)模、銷(xiāo)售時(shí)間及定位等質(zhì)素與形成本項(xiàng)目全面競(jìng)爭(zhēng)。由于在銷(xiāo)售進(jìn)度上與本項(xiàng)目差別較大，對(duì)本項(xiàng)目的威脅不大，故可以作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格及營(yíng)銷(xiāo)定位的參考對(duì)象。前三個(gè)項(xiàng)目均處于尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)，所余住宅量不大，但由于其所處區(qū)位比本項(xiàng)目更優(yōu)越，會(huì)吸引相當(dāng)部分客戶(hù)。此外，東和灣雖離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)但由于所余量較大，江景優(yōu)勢(shì)等因素成將對(duì)本項(xiàng)目形成間接競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目自身質(zhì)素形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)確定項(xiàng)目的影響力范圍，如核心區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、輻射區(qū)域。土地價(jià)值極高，初步具備了中高檔定位的基礎(chǔ)素質(zhì)。土地價(jià)值地塊方面主要指地塊大小、土地狀況。這在某種程度上會(huì)限制本項(xiàng)目成高品質(zhì)的理想居住地。地塊狀況項(xiàng)目所處和平路是連接七星崗、較場(chǎng)口及解放碑的又一交通要道。此外輕軌在改善本區(qū)域交通狀況的同時(shí)，提升了項(xiàng)目的投資價(jià)值。交通狀況項(xiàng)目所在較場(chǎng)口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個(gè)“硬核”。商業(yè)物業(yè)高度發(fā)達(dá)、生活配套完善，能滿足現(xiàn)代人居家生活便捷的心理，是本項(xiàng)目的又一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。就本項(xiàng)目而言，配套是最大的優(yōu)勢(shì)所在。但由于身處鬧市且不能成為小區(qū)住宅，自然環(huán)境有所欠缺。