【正文】 陽(yáng)金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽(yáng)都市走廊沈河段長(zhǎng) 7公里，沿北京街 青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和 現(xiàn)代生活等功能；沈陽(yáng)金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽(yáng)火車北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積 公頃，開發(fā)后成為積聚金融國(guó)際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國(guó)東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。 2021 年沈陽(yáng)放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展空間。一年四季分明，冬季漫長(zhǎng)；春季回暖快 ，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤(rùn)；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。 從行政劃分看，沈陽(yáng)市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū) 、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等 9 區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫(kù)縣、新民市４個(gè)縣（市），總面積 12980平方公里，市域總?cè)丝?720 萬(wàn)。 ———— 在沈陽(yáng)酒店式公寓肯定有一定的市場(chǎng)，但無(wú)法與北京、上海相比，因?yàn)樯蜿?yáng)不具備上述兩個(gè)城市的人口特征 。 備注： 一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素 定位 風(fēng)格 創(chuàng)新 地段 價(jià)格 戶型 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 操盤手 附加價(jià)值 二、幾大建議 找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而且具我們對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費(fèi)者逐漸上升。 B、銷售技巧方面的鍛煉 信心的確立 工欲 成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。 拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對(duì)非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲(chǔ)備客戶資源。 四、項(xiàng)目啟動(dòng)期營(yíng)銷思路概述 項(xiàng)目的啟動(dòng)期針對(duì)于今后銷售工作是十分重要的，關(guān)于此項(xiàng)工作本人看法如下： 1. 前期的市場(chǎng)調(diào)研分析： 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。顯然，即使是很好的物業(yè)公司，服務(wù)也很難做到星級(jí)酒店的水準(zhǔn)，如何實(shí)現(xiàn)服務(wù)的酒店化，對(duì)開發(fā)公司而言是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。酒店式公寓在沈陽(yáng)的出現(xiàn)，也是市場(chǎng)作用的結(jié)果。其中后兩者都是一種投資行為。市場(chǎng)消費(fèi)群體對(duì)現(xiàn)有住房滿意程度僅有 %，其余 %均希望更換住房，改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。 2021 年沈城房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向成熟發(fā)展，目前沈陽(yáng)市場(chǎng)消費(fèi)呈 現(xiàn)三角形由低部向上推進(jìn)狀態(tài)，購(gòu)房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。 早在兩年前，北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓”，當(dāng)時(shí)的情況是，產(chǎn)品一上市，立即被搶購(gòu)一空，盡管后來(lái)上市量不斷增加，但仍被人們關(guān)注和看好，其原因主要來(lái)自于產(chǎn)品的特性 充分滿足了市場(chǎng)需求。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰(shuí)管理？酒店式服務(wù)如何實(shí)現(xiàn)？其本身的特點(diǎn)決定了業(yè)主對(duì)其產(chǎn)生的期望值，如果相關(guān)配套和服務(wù)令人失望，將對(duì)產(chǎn)品的市 場(chǎng)造成不良影響。 市政建設(shè)的時(shí)限。對(duì)原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。 鍛煉個(gè)人的主動(dòng)交際能力。 電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。 派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。 物業(yè)、工程、銷售一盤棋。與周邊方圓 100 公里內(nèi)城市鞍山、撫順、遼陽(yáng)、本溪、營(yíng)口、丹東、鐵嶺等構(gòu)成中國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿梢詷芬?。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。 沈陽(yáng)作為國(guó)內(nèi)大都市和東北區(qū)域中心，其發(fā)展?jié)摿κ置骼剩?2021 年中國(guó)城市評(píng)估報(bào)告：沈陽(yáng)發(fā)展實(shí)力列第 9 位，位于杭州之后），近年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，影響力日益廣泛，未來(lái)將繼續(xù)保持對(duì)外來(lái)人口和農(nóng)村人口較強(qiáng)的吸納能力，城市化的提高是沈陽(yáng)城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，按照我國(guó)每年擬城市化水平提高 1 個(gè)百分點(diǎn)的速度，沈陽(yáng)年將有 7 萬(wàn)人口入城區(qū) ，需要新增加住房面積 140 萬(wàn)平方米。 沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)。 金廊部分項(xiàng)目和即建項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱區(qū)域位置 開發(fā)公司 投資額（億） 五里河大廈 青年大街 沈陽(yáng)華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司 1． 5 昌鑫置業(yè)廣場(chǎng) 青年大街 上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司 12 圣世豪林廣場(chǎng) 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標(biāo) 青年大街 沈陽(yáng)中雁（溫州） 25 銀河國(guó)際大廈 北京街 沈陽(yáng)眾發(fā)房屋開發(fā)公司 4 中國(guó)女人街 渾南 沈陽(yáng)女人街房地產(chǎn)公司（南京） 12． 8 家世界購(gòu)物中心 公安廳對(duì)面 天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)（沈陽(yáng)） 5 國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市府廣場(chǎng)北 遼寧國(guó)際投資集團(tuán) 24 萬(wàn)眾家園 北陵大街 6 號(hào) 沈陽(yáng)萬(wàn)眾投資（大連） 1． 5 盛華苑 展覽館對(duì)面 遼寧一方地產(chǎn)投資（大連） 12 東北世貿(mào)廣場(chǎng) 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng)（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司（北京） 23 東北金融中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 40 財(cái)富中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 沈陽(yáng)英特納房屋開發(fā)公司（北京） 10 殘疾人康復(fù)中心 北陵大街 1 號(hào) 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司 0． 7 小結(jié) 從上述的規(guī)劃信息可見，沈陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃正在走入軌道，區(qū)域的功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，從而推動(dòng)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 物流中心地位突出 沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。 第三，隨著沈陽(yáng)城市改造建設(shè)，以及諸如金廊等項(xiàng)目的實(shí)施，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將繼續(xù) 上升。 七、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 通過對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行分析研 究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個(gè)板塊發(fā)展的個(gè)性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格走向，對(duì)區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。 市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加 近年來(lái)，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 板塊特色鮮明 城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)） 城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價(jià)格約在 4500 元 /平方米?，F(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主，多為外地開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，建筑風(fēng)格多種多樣，強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情。 九、小結(jié) 作為本項(xiàng)目的區(qū)域大環(huán)境，在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無(wú)法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對(duì)于一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是非常有利的，是超出項(xiàng)目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項(xiàng)目在超出本地區(qū)之外進(jìn)行推廣的一種保證。“未雨綢繆”、“居安思?！?，理智的看待市場(chǎng)，冷靜的思考市場(chǎng)是每一個(gè)項(xiàng)目成功的前提。 中街北苑、御點(diǎn)江山、未來(lái)城、領(lǐng)袖 E 家、 1020 萬(wàn) m178。 供應(yīng)價(jià)格分析 調(diào)查區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的供應(yīng)價(jià)格基本在 4000 元 /平方米以上（起價(jià)），其中以地王國(guó)際花園為最，起價(jià)高達(dá) 5200 元 /平方米，成為該片區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格的領(lǐng)航， 從片區(qū)看，中街以北區(qū)域的供應(yīng)價(jià)格除中街北苑均超過 4000 元 /平方米，中街東區(qū)域的起始價(jià)格均在 4000 元 /平方米以下，中街以南片區(qū)除勝利公寓外，起價(jià)亦在 4000 元 /平方米以上，從片區(qū)供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)看，中街以東區(qū)域由于中街商圈的延伸，商業(yè)配套日趨完善，看漲 , 逐漸成為市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)，該片區(qū)供應(yīng)價(jià)格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場(chǎng)花園二期（ 30100平方米的精小戶型）。目前沈陽(yáng)市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國(guó)際公寓、當(dāng)代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國(guó)際公寓、中潤(rùn)國(guó)際等項(xiàng)目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項(xiàng)目有：五里河大廈、鵬利廣場(chǎng)花園、東大國(guó)際中心、云頂天廈、艾特國(guó)際公寓、渾南新區(qū)來(lái)美安公寓；皇姑區(qū)克萊斯特國(guó)際花園、萬(wàn)眾家園等項(xiàng)目。 主力總價(jià)萬(wàn)元 備注 金茂國(guó)際公寓 4060 7500（均） 3540 現(xiàn)房 騰龍國(guó)際公寓 49107 7400（均） 3545 現(xiàn)房 當(dāng)代程式 6065 約 5000 3035 期房 皇城酒店公寓 3 3775 61007800（ 7 樓） 3040 準(zhǔn)現(xiàn)房 城建同澤廣場(chǎng) 3567 起 5488 2535 期房 勝利公寓 2665 4180（起） 2030 期房 中潤(rùn)國(guó)際 3 28— 52 4090 元（起） 20— 30 準(zhǔn)現(xiàn)房 （ 2）供應(yīng)規(guī)模 從供應(yīng)規(guī)模看，研究區(qū)域 內(nèi)的酒店式公寓樓盤規(guī)模大都在 4 萬(wàn)平方米以下（城建同澤廣場(chǎng)達(dá)到 萬(wàn)平方米），以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模達(dá)到 20 萬(wàn)平方米（勝利公寓部分為大戶型住宅），供應(yīng)量達(dá)到 1680 套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開發(fā)建設(shè)，所以上述供應(yīng)規(guī)模也代表近兩年積累的供應(yīng)。 （ 5）市場(chǎng)消化情況 小戶型酒店式公寓由于地理位置優(yōu)越、交通 方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士、經(jīng)商人員的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢(shì)一直看好。 C、投資客戶 個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：早年創(chuàng)業(yè)的淘金人，已完成了財(cái)富的原始積累，并認(rèn)定住宅是穩(wěn)定和安全的投資方式。 國(guó)際公寓 2021． 6 約 2021 年 具體情況不詳。