【正文】 生產(chǎn)總值比率接近 10％。全年商品房施工面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。（ 3）其他指標(biāo) 2021 年沈陽市財(cái)政收入為 億元，增長 30%；引進(jìn)外資 億元，增長 %，列遼寧省第一；進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)到 億元，同比增長 45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8000 元，同比增長 %。對蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)而言，相對滯后的基礎(chǔ)設(shè)施投入可能形成為未來沈陽房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的“瓶頸”。 通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛起步發(fā)展時(shí)期，會出現(xiàn)社會投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場對投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會趨于穩(wěn)定。 六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）沈陽市生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來源：沈 陽市統(tǒng)計(jì)局 近年來沈陽經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)總量由 2021 年的 1238 億元增加至 2021 年的 1602億元，經(jīng)濟(jì)增長率提高至 %，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場作用突出。沈陽已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo)，即做強(qiáng)做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè)，努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長極。 五、沈 陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn) 沈陽的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個(gè)比較鮮明的特色： 國有經(jīng)濟(jì)比重大 沈陽經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是一直以來在國有經(jīng)濟(jì)當(dāng)中獨(dú)占鰲頭， 2021 年為 %， 2021 年仍達(dá) 50%，龐大的國有經(jīng)濟(jì)影響了沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民間資本的擴(kuò)張，在一定程度上影響了居民的消費(fèi)能力，隨著“振興東北”政策的落實(shí)，沈陽的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃， 2021 年國有經(jīng)濟(jì)將降至 40%，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持良好的態(tài)勢。 綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強(qiáng)其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能更加突出，在這樣一個(gè)背景中，對本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市 場發(fā)展無疑是個(gè)利好。 目前，啟動的金廊項(xiàng)目有東北世貿(mào)廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場，總投資額為 90 億元，建筑面積為 162 萬平方米的等大型項(xiàng)目。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴(kuò)建，朝陽街和正陽街計(jì)劃通過擴(kuò)建實(shí)行雙向車流，提高中街交通通行率。 “兩區(qū)”為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)。 “兩金”沈陽都市走廊（沈河段）和沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長 7公里，沿北京街 青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和 現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積 公頃，開發(fā)后成為積聚金融國際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。 沈河區(qū) 城市發(fā)展規(guī)劃 沈河區(qū)區(qū)域面積狹小，區(qū)域面積只有 平方公里，為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其發(fā)展受到很大的限制，但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū)，卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氛圍，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務(wù)區(qū)等，為沈河的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。 沈陽市城市總體規(guī)劃為 1 個(gè)中心城區(qū)、 6 個(gè)副城（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、蘇家屯城區(qū)、虎石臺、輝山 4 個(gè)副城，新城子、桃仙國際航空港 2 個(gè)獨(dú)立副城）、 2 個(gè)組團(tuán)（汪家、道義）、 6 個(gè)衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)湖旅游渡假村）、 50 個(gè)小城鎮(zhèn)，市域總面積 12980 平方公里；市區(qū)面積 3495 平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi) 468平方公里和 4 個(gè)副城 2 個(gè)組團(tuán)組成。 2021 年城市綠化率達(dá)到 40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到 80 個(gè)，公園總面積 平方公里。 2021 年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 目前，沈陽城市化水平為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國 %的平均水平，但與國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)城市 及發(fā)達(dá)國家（城市化超過 90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大直接動力，城市化進(jìn)程的加快，必將同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。 三、沈陽人文及歷史淵源 沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有 2300 多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵） 折射出清朝的文化古跡，同時(shí)，沈陽又是一個(gè)多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等 32 個(gè)少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。 由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的 3 月份至 11 月份，較南方少 34 個(gè)月，工程建筑施工期較長，影響項(xiàng)目的交付時(shí)間。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快 ，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。 二、氣候日照情況 沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。 公路方面形成沈陽至 大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。 沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進(jìn)入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū) 、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等 9 區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個(gè)縣（市），總面積 12980平方公里，市域總?cè)丝?720 萬。 一、沈陽城市區(qū)位概況 沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古，是遼寧省會和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融、旅游中心。 第二篇市場背景研究 對于每個(gè)項(xiàng)目，切入點(diǎn)都是從項(xiàng)目區(qū)域宏觀條件開始分析，項(xiàng)目的市場背景和周邊的基本情況，對項(xiàng)目乃至整個(gè)行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的，正確把握“大勢”所趨，是項(xiàng)目順利操作的前提。同時(shí)如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問題。 ———— 在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因?yàn)樯蜿柌痪邆渖鲜鰞蓚€(gè)城市的人口特征 。 時(shí)刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。 銷售把控要掌握好火候。 有主題有策略的推廣。 備注： 一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素 定位 風(fēng)格 創(chuàng)新 地段 價(jià)格 戶型 競爭 客戶 操盤手 附加價(jià)值 二、幾大建議 找準(zhǔn)競爭對手。電子樓書在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時(shí)，也為這部分網(wǎng)蟲提供了項(xiàng)目較為全面的介紹順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的趨勢。 電子樓書：電子樓書已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，是在對房產(chǎn)銷售市場的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導(dǎo)視作用發(fā)展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴(kuò)大路旗覆蓋 范圍。而且具我們對其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費(fèi)者逐漸上升。相對其他媒體 權(quán)威性報(bào)紙更具有較強(qiáng)的閱讀量，其信息傳遞準(zhǔn)確可用于企業(yè)、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。 媒體組合 為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。 B、銷售技巧方面的鍛煉 信心的確立 工欲 成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。 有針對性的銷售技巧培訓(xùn) A、基本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可 銷售人員的自身形象 注重個(gè)人的修養(yǎng)。通過產(chǎn)品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達(dá)到接近零庫存時(shí)將其推出，掀起銷售的另一高潮。 應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。 拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。為順利地實(shí)現(xiàn)銷售，針對項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行階段性市場目標(biāo)客戶群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。 休閑生活理念 — EQE ： Easy— 輕松，完美配套，生活輕松 Quick— 快速，交通、信息等 Enjoy— 享受生活，商業(yè)配套，休閑運(yùn)動，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑 開發(fā)商品牌：（略） 在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn) 。分析其營銷策略和銷售方式等。 四、項(xiàng)目啟動期營銷思路概述 項(xiàng)目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關(guān)于此項(xiàng)工作本人看法如下： 1. 前期的市場調(diào)研分析： 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 威脅（ T） l 金廊周邊項(xiàng)目的不斷增多，將造成銷售分流現(xiàn)象。 外地來沈再次置業(yè)者將成為項(xiàng)目的又一目標(biāo)客群。 劣勢（ W） l 地理位置的優(yōu)越性決定著價(jià)格的相對偏高；