【正文】 智慧鑫園、明城花園、未來城等。一、住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析結(jié)合沈陽當(dāng)?shù)氐馁彿肯M(fèi)特性和項(xiàng)目的情況，本次市場(chǎng)供應(yīng)研究采集范圍為沈河區(qū)域及大東區(qū)一環(huán)范圍內(nèi)的在售樓盤，其中以中街區(qū)域范圍為主力研究對(duì)象?！拔从昃I繆”、“居安思危”，理智的看待市場(chǎng)，冷靜的思考市場(chǎng)是每一個(gè)項(xiàng)目成功的前提。 無論是金廊項(xiàng)目還是其他區(qū)域，都將成為本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)板塊，參與分割有限的需求份額。 金廊項(xiàng)目的拆遷和棚戶改造，帶來購房群體的增加。從客觀上傳遞給發(fā)展商一個(gè)信息：在這樣一個(gè)地區(qū)，我們有理由相信這個(gè)市場(chǎng)是值得期待的。 九、小結(jié)作為本項(xiàng)目的區(qū)域大環(huán)境，在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對(duì)于一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是非常有利的，是超出項(xiàng)目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項(xiàng)目在超出本地區(qū)之外進(jìn)行推廣的一種保證。 2003年政府為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不斷推出諸如購房入戶、購房補(bǔ)貼政策，同時(shí)簡(jiǎn)化購房手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭”等利好政策，此舉將刺激住宅市場(chǎng)的需求。從上述121號(hào)文件精神可看，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一場(chǎng)變革，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌，對(duì)于沈陽這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟的區(qū)域來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新整合，在外地實(shí)力開發(fā)商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開發(fā)商面臨退出市場(chǎng)的局面；同時(shí)國務(wù)院18號(hào)的出臺(tái)也給開發(fā)商一份定心丸，規(guī)模和實(shí)力的開發(fā)商成為將逐漸成為市場(chǎng)主流，這意味著未來市場(chǎng)將更加有序、成熟。 八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析中央政策2003年6月13日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即所謂的121號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目開發(fā)投資額的30%才可申請(qǐng)貸款，同時(shí)個(gè)人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人貸款?，F(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主，多為外地開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，建筑風(fēng)格多種多樣，強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情。2004年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計(jì)在2005年會(huì)有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場(chǎng)。城東區(qū)（大東區(qū)）主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤，總體供應(yīng)量較大，各樓盤品質(zhì)不如以往，銷售速度緩慢，平均價(jià)格約在3200元/平方米，主要購買人群原大東區(qū)居民及部分沈河區(qū)居民。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。板塊特色鮮明城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)）城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價(jià)格約在4500元/平方米。由于沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，市場(chǎng)仍不成熟，購房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開發(fā)商為達(dá)到利潤(rùn)，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場(chǎng)供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場(chǎng)的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場(chǎng)需求沒有得到釋放，造成當(dāng)前的市場(chǎng)畸形結(jié)構(gòu)。供求漸生差異，市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)目前，沈陽市場(chǎng)主流供應(yīng)仍然是120平方米以上戶型，其中150平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地25宗，%，金廊項(xiàng)目的實(shí)施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應(yīng)量仍會(huì)繼續(xù)放大。市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加近年來，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)增，投資主體發(fā)生變化2003年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，%，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和CBD建設(shè)、金廊工程啟動(dòng)進(jìn)程加快，加之18號(hào)文件等房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。2001年土地市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際變化情況，200200%、%、%，%、%、%。一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價(jià)格上升 2001年沈陽市開始出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行供地。 七、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r通過對(duì)沈陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行分析研究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個(gè)板塊發(fā)展的個(gè)性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格走向，對(duì)區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。，分別較2002年增長(zhǎng)33%和34%，分別比去年增長(zhǎng)39%和55%。％；，％；，％，％。（3）其他指標(biāo)，增長(zhǎng)30%；，%，列遼寧省第一；，同比增長(zhǎng)45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8000元，%。對(duì)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)而言，相對(duì)滯后的基礎(chǔ)設(shè)施投入可能形成為未來沈陽房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“瓶頸”。 通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步發(fā)展時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)社會(huì)投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場(chǎng)對(duì)投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會(huì)趨于穩(wěn)定。 六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）沈陽市生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局近年來沈陽經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，%，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證。商品流通規(guī)模宏大，市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場(chǎng)作用突出。沈陽已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo)，即做強(qiáng)做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè)，努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長(zhǎng)極。 五、沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)沈陽的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個(gè)比較鮮明的特色：國有經(jīng)濟(jì)比重大沈陽經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是一直以來在國有經(jīng)濟(jì)當(dāng)中獨(dú)占鰲頭，%，2003年仍達(dá)50%，龐大的國有經(jīng)濟(jì)影響了沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民間資本的擴(kuò)張，在一定程度上影響了居民的消費(fèi)能力，隨著“振興東北”政策的落實(shí)，沈陽的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃，2005年國有經(jīng)濟(jì)將降至40%，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持良好的態(tài)勢(shì)。綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強(qiáng)其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能更加突出，在這樣一個(gè)背景中，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展無疑是個(gè)利好。目前，啟動(dòng)的金廊項(xiàng)目有東北世貿(mào)廣場(chǎng)、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場(chǎng)、東北金融廣場(chǎng)，總投資額為90億元，建筑面積為162萬平方米的等大型項(xiàng)目。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴(kuò)建，朝陽街和正陽街計(jì)劃通過擴(kuò)建實(shí)行雙向車流，提高中街交通通行率?！皟蓞^(qū)”為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)?！皟山稹鄙蜿柖际凶呃龋ㄉ蚝佣危┖蜕蜿柦鹑谏藤Q(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長(zhǎng)7公里，沿北京街青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，開發(fā)后成為積聚金融國際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。沈河區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃沈河區(qū)區(qū)域面積狹小，為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其發(fā)展受到很大的限制，但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū)，卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氛圍，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務(wù)區(qū)等，為沈河的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。沈陽市城市總體規(guī)劃為1個(gè)中心城區(qū)、6個(gè)副城（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇家屯城區(qū)、虎石臺(tái)、輝山4個(gè)副城，新城子、桃仙國際航空港2個(gè)獨(dú)立副城）、2個(gè)組團(tuán)（汪家、道義）、6個(gè)衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)湖旅游渡假村）、50個(gè)小城鎮(zhèn)，市域總面積12980平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi)468平方公里和4個(gè)副城2個(gè)組團(tuán)組成。2010年城市綠化率達(dá)到40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到80個(gè)。2003年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。四、城市發(fā)展規(guī)劃目前，%，%的平均水平，但與國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)城市及發(fā)達(dá)國家（城市化超過90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大直接動(dòng)力，城市化進(jìn)程的加快，必將同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。三、沈陽人文及歷史淵源沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、