【正文】 米 /人。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。 沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)。 “兩園”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積 4 萬平方米，現(xiàn)用房 1 萬平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)?！疽娚虡I(yè)規(guī)劃部分】 沈河規(guī)劃上總體形成金廊、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、中街文化古跡區(qū)、六縱六橫主要景觀街道、四個生態(tài)公 園和大規(guī)模居住區(qū)的空間布局。 同時，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟中心（引進跨國公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽確定 了經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進國內(nèi)外金融機構(gòu)入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務(wù)行業(yè)相對集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進國內(nèi)外各類服務(wù)性企業(yè)、機構(gòu)入 駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發(fā)展公司總部，引進大型企業(yè)總部。 金廊部分項目和即建項目一覽表 項目名稱區(qū)域位置 開發(fā)公司 投資額（億） 五里河大廈 青年大街 沈陽華新國際實業(yè)有限公司 1． 5 昌鑫置業(yè)廣場 青年大街 上海昌鑫（集團）有限公司 12 圣世豪林廣場 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標(biāo) 青年大街 沈陽中雁（溫州） 25 銀河國際大廈 北京街 沈陽眾發(fā)房屋開發(fā)公司 4 中國女人街 渾南 沈陽女人街房地產(chǎn)公司（南京） 12． 8 家世界購物中心 公安廳對面 天津家世界連鎖商業(yè)集團（沈陽） 5 國際商業(yè)廣場市府廣場北 遼寧國際投資集團 24 萬眾家園 北陵大街 6 號 沈陽萬眾投資（大連） 1． 5 盛華苑 展覽館對面 遼寧一方地產(chǎn)投資（大連） 12 東北世貿(mào)廣場 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 世貿(mào)廣場（沈陽）置業(yè)有限公司（北京） 23 東北金融中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 40 財富中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 沈陽英特納房屋開發(fā)公司（北京） 10 殘疾人康復(fù)中心 北陵大街 1 號 沈陽經(jīng)濟適用房開發(fā)公司 0． 7 小結(jié) 從上述的規(guī)劃信息可見，沈陽城市發(fā)展規(guī)劃正在走入軌道，區(qū)域的功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化，從而推動各個地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉(zhuǎn)入購房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場的需求，同時金廊 17 塊土地的供應(yīng)，進期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對本案構(gòu)成很大的威脅。經(jīng)濟總部、中央商務(wù)和文化商貿(mào)旅游，未來將在城市扮演主導(dǎo)功能作用，代表經(jīng)濟中心、代表最新的、最先進的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內(nèi)，其宏觀市場背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們發(fā)展方向：引導(dǎo)未來市場的居住、商務(wù)或商業(yè)理念。 重工業(yè)比重大 沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。 物流中心地位突出 沈陽是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。 （ 2）相關(guān)宏觀指標(biāo)： 指標(biāo) GDP 增長率 固定資產(chǎn)投資增幅 房地產(chǎn)投資增幅 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 城鎮(zhèn)居民可支配收入 2021 年 % % % 平方米 6386 元 2021 年 % % % 平方米 7048 元 2021 年 % % % 平方米 8000 元 對比沈陽市 2021 年和 2021 年經(jīng)濟指標(biāo)不難看出，沈陽的總體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產(chǎn)投資方面，2021 年社會投資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增額銳增，在固定資產(chǎn)投資中比例也大幅度提高。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以 發(fā)現(xiàn)： 第一，沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟指標(biāo)，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)； 第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。 第三，隨著沈陽城市改造建設(shè)，以及諸如金廊等項目的實施，預(yù)計近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟運行背景支持下，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將繼續(xù) 上升。 房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析 2021 年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 ％。人均住宅建筑面積由 2021年的 。 2021 年沈陽商品房備案銷售 萬平方米，銷售額達 億元，分別較 2021 年增長 33%和 34%，二手房銷售 萬平方米，銷售額達 億元，分別比去年增長 39%和 55%。 七、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 通過對沈陽的房地產(chǎn)市場特征進行分析研 究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個板塊發(fā)展的個性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢和價格走向，對區(qū)域發(fā)展前景進行相應(yīng)的預(yù)測，為項目定位提供市場基礎(chǔ)。 一級市場土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價格上升 2021 年沈陽市開始出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土 地供應(yīng)計劃進行供地。 2021 年土地市場價格實際變化情況， 202 202 2021 年住宅用地價格分別上漲 %、%、 %，商業(yè)用地分別上漲 %、 %、 %。 房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴增，投資主體發(fā)生變化 2021 年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，完成投資 億元，投資增幅達 %，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和 CBD 建設(shè)、金廊工程啟動進程加快，加之 18 號文件等房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。 市場供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加 近年來，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進二、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。 在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地 25 宗，占 2021 年市本級市場供地量的 %，是 2021 年的 倍，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應(yīng) 量仍會繼續(xù)放大。 供求漸生差異，市場機會顯現(xiàn) 目前，沈陽市場主流供應(yīng)仍然是 120 平方米以上戶型，其中 150 平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。 由于沈陽房地產(chǎn)市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開發(fā)商為達到利潤，過 度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場需求沒有得到釋放，造成當(dāng)前的市場畸形結(jié)構(gòu)。 板塊特色鮮明 城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)） 城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在 4500 元 /平方米。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土 地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價格會呈現(xiàn)上揚趨勢。 城東區(qū)（大東區(qū)） 主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤，總體供應(yīng)量較大，各樓盤品質(zhì)不如以往，銷售速度緩 慢，平均價格約在 3200 元 /平方米，主要購買人群原大東區(qū)居民及部分沈河區(qū)居民。 2021 年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計在 2021 年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。現(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主，多為外地開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，建筑風(fēng)格多種多樣，強調(diào)異域風(fēng)情。 八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析 中央政策 2021 年 6月 13 日央行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即所謂的 121號文件，對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項目開發(fā)投資額的 30%才可申請貸款，同時個人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人貸款。 從上述 121 號文件精神可看，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一場變革，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌，對于沈陽這樣一個房地產(chǎn)市場尚未成熟的區(qū)域來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 面臨重新整合，在外地實力開發(fā)商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開發(fā)商面臨退出市場的局面；同時國務(wù)院 18 號的出臺也給開發(fā)商一份定心丸，規(guī)模和實力的開發(fā)商成為將逐漸成為市場主流，這意味著未來市場將更加有序、成熟。 2021 年政府為激活房地產(chǎn)市場，政府不斷推出諸如購房入戶、購房補貼政策，同時簡化購房手續(xù)，金融機構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭”等利好政策，此 舉將刺激住宅市場的需求。 九、小結(jié) 作為本項目的區(qū)域大環(huán)境，在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對于一個大型的房地產(chǎn)項目而言是非常有利的，是超出項目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項目在超出本地區(qū)之外進行推廣的一種保證。從客觀上傳遞給發(fā)展商一個信息：在這樣一個地區(qū)，我們有理由相信這個市場是值得期待的。 金廊項目的拆遷和棚戶改造，帶來購房群體的增加。 無論是金廊項目還是其他區(qū)域，都將成為本項目的直接競爭板塊，參與分割有限的需求份額?！拔从昃I繆”、“居安思?！保碇堑目创袌?，冷靜的思考市場是每一個項目成功的前提。 一、住宅市場供應(yīng)分析 結(jié)合