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xx國際酒店式公寓推廣方案(參考版)

2025-05-16 01:52本頁面
  

【正文】 我司認(rèn)為由于項目的諸多環(huán)境和規(guī)模限制,走精品化路線應(yīng)是本項目的發(fā)展方向。 產(chǎn)品缺乏個性,存在一定同質(zhì)性 從研究區(qū)域供應(yīng)樓盤看,相當(dāng)部分的產(chǎn)品很大程度上存在同質(zhì)性,無論是立面、整體功能和品質(zhì)等,即使是高檔物業(yè),在功能和產(chǎn)品方面也存在諸多雷同,諸如格林豪森、地王國際花 園等樓盤,缺乏鮮明的產(chǎn)品個性,特別是酒店式公寓,更是千篇一律,缺乏應(yīng)有的產(chǎn)品個性。 產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級 沈陽供應(yīng)的樓盤都在兩年前設(shè)計開發(fā),由于開發(fā)時間比較早,這些樓盤在外立面、設(shè)計、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后,隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場的日益成熟和完善,居民對居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升,規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來需求。 中街區(qū)域鵬利廣場花園二期也有 10 多萬平方米的精小戶型公寓( 30100 平方米),將在 2021 年底推出。 銀信商座 2021. 8 約 2021 年 酒店式公寓為兩棟高層,底部裙樓相連,具體情況目前尚未確定。具體情況尚未確定。 產(chǎn)品需求描述:地段、產(chǎn)品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素??粗赝顿Y回報率、 風(fēng)險大小、收益穩(wěn)定性及變現(xiàn)快的因素。 家庭生活基本態(tài)度和觀念:喜歡簡潔而又豐富的生活方式,崇高個人空間,但生活不追求奢華,追求寬松、自由的生活狀態(tài)。 產(chǎn)品需求描述:對項目的地段、交通要求很高,要求靠近商務(wù)區(qū)以節(jié)省大量的時間,注重戶型的舒適性和便利性,強(qiáng)調(diào)亦商亦住的功能。 ( 6)其他供應(yīng)特征 沈陽市小戶型單身公寓規(guī)模狀況:目前供應(yīng)的小戶型酒店式公寓均是高層建筑,容積率均超過 10,每層平均有 15 戶,基本為精裝修,公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店,相關(guān)的配套設(shè)施較充足,如:餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等,提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同,如:洗衣、送餐、收拾房間等項目。金茂國際公寓在短短 3 個月內(nèi),銷售率超過 42%,當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到 90%,中潤國際在短短時間內(nèi)竟達(dá)到 93%的良好銷售佳績。 總價方面,目前市場酒店式公寓的供應(yīng)總價十分集中,主力總價在 3040 萬元(每套)之間。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好。 ( 4)供應(yīng)價格 由于酒店式公寓地理位置較好,臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段,交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn),同時作為高層物業(yè),其銷售價格相對較高,目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價格達(dá) 7000元 /平方米以上,其中金茂國際公寓均價達(dá)到 7500 元 /平方米,騰龍國際公寓亦達(dá)到 7880元 /平方米(均價),其最高銷售價格更是突破 8000 元 /平方米,創(chuàng)沈城樓市天價,目前期房銷售價格也達(dá)到 50006000 元 /平方米,以當(dāng)代程式和中潤國際為代表。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應(yīng)總量超過 30 萬平方米。 銷售價格元 / m178。 酒店式公寓樓盤供應(yīng) 樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬 m178。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域,主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。 市場供應(yīng)分析 考慮本項目特性,使研究范圍具有更大的針對性,本篇以項目周邊及太原商圈在售的酒店式公寓為主力研究對象。 2021 年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場主流,多數(shù)新開發(fā)的樓盤中會出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品,但在戶型、面積方面參差不齊,由 30 平方米 — 200 平方米不等,從銷售方面看,以小戶型( 30 平方米 — 70 平方米)酒店式公寓更為走俏。該類物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū),由于總價低,物業(yè)管理和服務(wù)配套完善,成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點,亦深受投資者的青睞。 二、酒店式公寓市場供應(yīng)分析 沈陽市酒店式公寓市場發(fā)展概況 酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”,是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 供應(yīng)總價 調(diào)查區(qū)域內(nèi),市場主流供應(yīng)總價在 50 萬元以上,除鵬利廣場花園、天龍家園和皇城東苑外(勝利公寓主力供應(yīng)為單身公寓),其他物業(yè)主力總價 均超過 50 萬元,其中地王國際花園和御點江山主力總價高達(dá) 100 萬,其他東大智慧鑫園、領(lǐng)袖 E 家和未來城的主力總價在 6070萬元之間。 隨著外地開發(fā)商的進(jìn)入,沈陽房地產(chǎn)市場掀起新變革,房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性,越來越有序,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加合理,以市場需求為導(dǎo)向的開發(fā)模式將成為主流趨勢,可以預(yù)見,未來大面積戶型供應(yīng)將趨于緩和,中小面積的戶型將逐漸成為市場供應(yīng)熱點。 銷售價格元 / m178。 供應(yīng)戶型 /面積 樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬 m178。 府苑名都 2040 萬 m178。及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園 510 萬 m178。目前故宮區(qū)域范圍內(nèi)在售物業(yè)供應(yīng)除御點江山外,其他無新盤供應(yīng),區(qū)規(guī)劃信息顯示,故宮區(qū)域范圍內(nèi)原則上不供應(yīng) 住宅用地,將使本項目成為區(qū)域范圍內(nèi)稀有資源,對本項目的開發(fā)是一種利好。研究樓盤為:鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領(lǐng)袖 E 家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。 第三篇市場供應(yīng)分析 目前市場主流供應(yīng)產(chǎn)品是什么?未來主流供應(yīng)產(chǎn)品將是什么?主流供應(yīng)價格多少?哪些產(chǎn)品最受市場追捧,哪種產(chǎn)品存在市場抗性,本篇通過市場供應(yīng)分析,了解市場供應(yīng)動態(tài)和趨勢,為項目的定位和市場切入點提供決策依據(jù)。 總之,新興的市場總是充滿機(jī)遇,但風(fēng)險與機(jī)遇是并存的。 各種政策表明,沈陽房地產(chǎn)市場正在走向規(guī)劃化,將帶來開發(fā)企業(yè)的從新洗牌和市場競爭的有序化。 至于本項目,有以下幾個方面的影響: 規(guī)劃的實施和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然加速城市化進(jìn)程,推動郊區(qū)房地產(chǎn)市場 的發(fā)展,促進(jìn)了購房消費的階梯性。作為一個房地產(chǎn)剛剛起步的市 場,沈陽的經(jīng)濟(jì)提供了這個市場發(fā)育和發(fā)展的有力保證。 同時沈陽市政府的 32 號文件《沈陽市土地儲備辦法》,計劃于 2021年 4月 1 日實施,該文件的出臺,標(biāo)志著沈陽土地供應(yīng)走向計劃化、規(guī)范化和科學(xué)化、有助于沈陽房地產(chǎn)一級市場健康的發(fā)展,有利于沈陽房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的提升。 地方政策 2021 年 4 月 17 日,沈陽市公安局《關(guān)于調(diào)整我市購買商品房落戶政策的通知》, 2021 年 8月 16 日公安局和房管局又做了補(bǔ)充規(guī)定,大大降低了購房入戶門檻。 2021 年 8 月 31日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,即所謂的 18 號文件,肯定了房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的作用,強(qiáng)調(diào)對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大信貸力度。平均價格約在 3500 元 /平方米,別墅價格約在 6000 元 — 7000 元 /平方米。 渾南新區(qū) 渾南新區(qū)住宅市場開發(fā)建設(shè)較晚,前期多以低檔樓 盤及別墅項目為主, 2021 年后渾南新區(qū)由于土地供應(yīng)量大、土地價格低的優(yōu)勢,吸引大量開發(fā)商來此區(qū)域投資建設(shè),加上渾南新區(qū)利好的政策導(dǎo)向,還吸引了大量外地開發(fā)商來沈開發(fā)建設(shè),打破以往以別墅為主的局面。 城西區(qū)(鐵西區(qū)) 鐵西區(qū)近期在土地供應(yīng)及樓盤開發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域,建設(shè)大路以北地區(qū)的(原有大型廠區(qū))土地供應(yīng)量明顯增加,臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤出現(xiàn),整體樓市價格略顯上揚,平均價格約在 2800 元 — 3500 元 /平方米之間。 城北區(qū)(皇姑區(qū)) 城北區(qū)依托北陵公園,成為市場供應(yīng)的熱點,目前平均價格約在 4000 元 /平方米,城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價都 3000 元 /平方米,除城中地區(qū)外平均價格最高區(qū)域,后期開發(fā)樓盤多以高檔為主,主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動消費者,新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北 部及城市西北部(塔灣地區(qū))轉(zhuǎn)移,并多數(shù)以小戶型為主,迎合普通工薪階層的需求。主要購買人群來自中產(chǎn)階級或高級政府官員。隨著市場的發(fā)展和成熟,消費者購房觀念回歸理性,未來中小戶型的產(chǎn)品將越來越受市場的追捧。 2021 年上半年的空置率高達(dá)到 %,造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài),其中可預(yù)售的比例為 %,供應(yīng)量偏大,而 100 平方米以下的戶型市場供應(yīng)確存在很大的缺口,產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。 去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。 2021 年全市實際供應(yīng)經(jīng)營性用地 274 宗,面積 676 萬平方米,未來幾年內(nèi)增量房將持續(xù)放大。 同時,由于大批外地和境外實力開發(fā)商進(jìn)入,導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體 發(fā)生變化,外地開發(fā)商成熟而又先進(jìn)的開發(fā)理念,優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),這也將引起房地產(chǎn)市場的新變革。 2021 年住宅用地和商業(yè)用地價格分別達(dá)到 1177 元 / 平方米和 1277 元 / 平方米(三環(huán)內(nèi))。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)行公開交易, 2021 年又將城區(qū)土地納入土地儲備中心,實行計劃供應(yīng),統(tǒng)一管理,這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價格的提升,使房地產(chǎn)市場更加成熟有序。 銷售價格上升趨勢明顯 沈陽房地產(chǎn)真正起步于 1997 年,房地產(chǎn)制度改革后,房地產(chǎn)需求得到釋放,價格一路上揚,市區(qū)均價由原來的 2300 元 /平方米,到 2021 年的 3300 多元 /平方米,在 2021 年國家振興東北的利好政策促動下,外地資本及投資者大量涌入沈城,以及金廊項目等舊城改造影響下,需求將大幅度得到釋放,同時近年來土地價格的不斷增加,以及建筑品質(zhì)的提高,將大大提高樓盤的建 筑成本,預(yù)期未來銷售價格仍可看漲。從上述數(shù)據(jù)可見,目前沈陽房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。在沈陽的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中,房地產(chǎn)業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位,房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)
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