【正文】 32 / 32。這與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關(guān)系，也表明市場尚未成熟，在這樣的市場環(huán)境中，對本項(xiàng)目亦是一個(gè)發(fā)展契機(jī)。隨著外地規(guī)模和有實(shí)力的開發(fā)商的進(jìn)入，加上本地實(shí)力華新和銀基等開發(fā)商的介入，沈城房地產(chǎn)市場涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)、高檔物業(yè)，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進(jìn)沈城物業(yè)品質(zhì)的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務(wù)和物業(yè)品質(zhì)已經(jīng)走在市場的前沿，這將推動沈城物業(yè)品質(zhì)的革命，可以預(yù)見未來沈城樓是將走入品質(zhì)時(shí)代。三、小結(jié)市場供應(yīng)過度集中，產(chǎn)品線窄在住宅市場中，市場的供應(yīng)戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場主流供應(yīng)集中在150平方米180平方米，總價(jià)供應(yīng)過高，產(chǎn)品線比較單一，與市場實(shí)際需求造成一定脫節(jié)，造成目前大戶型物業(yè)的滯銷現(xiàn)象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場，都在呼喚個(gè)性化、多樣化精品化的產(chǎn)品。國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。（8）酒店式公寓籌建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 入住時(shí)間 基本情況地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。其投資后出租給小型廣告公司、事務(wù)所、外籍商務(wù)人員和辦事處等。C、投資客戶個(gè)人社會和經(jīng)濟(jì)特征：早年創(chuàng)業(yè)的淘金人，已完成了財(cái)富的原始積累，并認(rèn)定住宅是穩(wěn)定和安全的投資方式。B、單身白領(lǐng)個(gè)人社會和經(jīng)濟(jì)特征：崇尚個(gè)性，個(gè)人月收較高，擁有較高學(xué)歷，具有較強(qiáng)的自主支配能力，是城市中的新生力量。（7）酒店式公寓目標(biāo)人群研究A、駐沈商務(wù)人員個(gè)人社會和經(jīng)濟(jì)特征：多為外企或大型企業(yè)的商務(wù)骨干，活躍在沈陽的商業(yè)領(lǐng)域，收較高，自己的家不在沈陽。當(dāng)然，與其他沿海發(fā)達(dá)城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態(tài)勢略遜一籌，由于當(dāng)代程式的預(yù)留口碑對沈城酒店式公寓市場存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態(tài)，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應(yīng)，以及外地大型開發(fā)商大量進(jìn)駐，將給沈城酒店式公寓市場帶來新的活力和變革，市場亦逐漸走向供需兩旺。（5）市場消化情況小戶型酒店式公寓由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士、經(jīng)商人員的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢一直看好?，F(xiàn)有小戶型酒店式公寓的價(jià)格要高于中心區(qū)域住宅的價(jià)格，約高出1500元/平方米。由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價(jià)略低的優(yōu)勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價(jià)少來吸引消費(fèi)者，部分項(xiàng)目采用成套銷售。（3）供應(yīng)面積目前，酒店式公寓主流供應(yīng)面積集中在4070平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達(dá)到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應(yīng)存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場和勝利公寓的部分供應(yīng)，由于市場主流供應(yīng)戶型銷售看好，開發(fā)商存在一定跟從性，導(dǎo)致市場供應(yīng)的戶型面積相對集中，這意味著市場還沒有完全細(xì)分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機(jī)會。 主力總價(jià)萬元 備注金茂國際公寓 4060 7500（均） 3540 現(xiàn)房騰龍國際公寓 49107 7400（均） 3545 現(xiàn)房當(dāng)代程式 6065 約5000 3035 期房皇城酒店公寓 3 3775 61007800（7樓） 3040 準(zhǔn)現(xiàn)房城建同澤廣場 3567 起5488 2535 期房勝利公寓 2665 4180（起） 2030 期房中潤國際 3 28—52 4090元（起） 20—30 準(zhǔn)現(xiàn)房（2）供應(yīng)規(guī)模從供應(yīng)規(guī)模看，研究區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓樓盤規(guī)模大都在4萬平方米以下（），以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模達(dá)到20萬平方米（勝利公寓部分為大戶型住宅），供應(yīng)量達(dá)到1680套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開發(fā)建設(shè)，所以上述供應(yīng)規(guī)模也代表近兩年積累的供應(yīng)。 主力面積m178。本項(xiàng)目周邊酒店式公寓供應(yīng)的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。（1）供應(yīng)區(qū)域目前沈城酒店式公寓的供應(yīng)仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當(dāng)代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤國際等項(xiàng)目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項(xiàng)目有：五里河大廈、鵬利廣場花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區(qū)來美安公寓；皇姑區(qū)克萊斯特國際花園、萬眾家園等項(xiàng)目。酒店式公寓在沈陽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)時(shí)間較晚，2002年，當(dāng)代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧，成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點(diǎn)。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又有信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好辦公、商務(wù)設(shè)施，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業(yè)。市場過高總價(jià)使物業(yè)的銷售壓力越來越明顯，總價(jià)在50萬元以下的物業(yè)市場還存在很大的缺口，也說明市場沒有完全細(xì)分，市場的需求也沒有得到釋放。供應(yīng)價(jià)格分析調(diào)查區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的供應(yīng)價(jià)格基本在4000元/平方米以上（起價(jià)），其中以地王國際花園為最，起價(jià)高達(dá)5200元/平方米，成為該片區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格的領(lǐng)航，從片區(qū)看，中街以北區(qū)域的供應(yīng)價(jià)格除中街北苑均超過4000元/平方米，中街東區(qū)域的起始價(jià)格均在4000元/平方米以下，中街以南片區(qū)除勝利公寓外，起價(jià)亦在4000元/平方米以上，從片區(qū)供應(yīng)價(jià)格趨勢看，中街以東區(qū)域由于中街商圈的延伸，商業(yè)配套日趨完善，看漲, 逐漸成為市場供應(yīng)的熱點(diǎn)，該片區(qū)供應(yīng)價(jià)格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場花園二期（30100平方米的精小戶型）。 主力總價(jià)萬元 備注鵬利廣場花園 40 起價(jià)3288均價(jià)4200 4550 一期300套天龍家園 5 130145 起價(jià)3588 4550 二期地王國際花園 30 150180 起價(jià)5200 80100 1000余套明城花園 135155 多層起價(jià)3780均價(jià)4000 50 共800套一期540府苑名都 16 190 起價(jià)4378 100 328套中街北苑 125 均價(jià)4000 50 700套御點(diǎn)江山 5 均價(jià)5200 80120 現(xiàn)房66套未來城 — 157 起價(jià)4180 6575 232套領(lǐng)袖E家 7 160 高層起價(jià)4190小高層起價(jià)4260 6570 共400套皇城東苑 5 120140 起價(jià)3380均價(jià)36803496（折后均價(jià)） 4555 一期236套勝利公寓 4070 起價(jià)3280 2025 88套東大智慧鑫園 135155 起價(jià)4230 60 120套從供應(yīng)戶型和面積看，市場主流供應(yīng)基本上是大面積戶型，面積主要集中在150180平方米之間,為三房兩廳為主，其中府苑名都的主力供應(yīng)面積高達(dá)190平方米，目前市場供應(yīng)戶型過于集中,前期市場消化了大量的高端客源,隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,總價(jià)不斷上升,客戶層面越來越狹窄,同時(shí)渾南等新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，各種別墅物業(yè)的興起，分流了大量高端客源，留下的市場分額越來越小,大面積戶型空置成為目前沈城房地產(chǎn)發(fā)展的重要問題。 主力面積m178。 鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園明城花園從上述物業(yè)規(guī)?？?，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業(yè)規(guī)模均在5萬平方米以上，其中鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園、明城花園等樓盤的物業(yè)規(guī)模均在30萬平方米以上，且大都為期房，目前沈城樓盤開發(fā)正在進(jìn)入規(guī)模時(shí)代，規(guī)模帶來的品質(zhì)和配套優(yōu)化的物業(yè)越來越受購房者的追捧，大規(guī)模的物業(yè)開發(fā)正在逐漸成為沈城房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主流。 中街北苑、御點(diǎn)江山、未來城、領(lǐng)袖E家、1020萬m178。 供應(yīng)規(guī)模物業(yè)規(guī)模 供應(yīng)樓盤5萬m178。 供應(yīng)區(qū)域從區(qū)域范圍看，上述樓盤主要分布于三個(gè)區(qū)域，中街北：中街北苑、領(lǐng)袖E家、府苑名都、萬科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場花園等；中街南面：御點(diǎn)江山、地王國際花園、東大