【正文】 品。 （大環(huán)境）“國際公寓”要依托大連市最具投資前景的、景色秀麗的軟件園區(qū)域，擔(dān)起提升城市西拓龍頭片區(qū)整體居住形象的大梁，同時， 樹立獨特品牌個性！ 二、產(chǎn)品客戶分析――“國際公寓”對誰說？ 我們將目標(biāo)客戶分為四類： 大型企業(yè)中層以上管理人員、私營企業(yè)主、外資企業(yè)高級白領(lǐng)、地產(chǎn)投資客。 租賃消費群中終端客戶的主體將會是外籍駐大連工作人員、商務(wù)型旅行人士。 目標(biāo)客戶購買動機： 因為“國際公寓”項目單價較高，且體量小，在區(qū)域內(nèi)屬于超高價位的產(chǎn)品。因此根據(jù)馬斯洛需求層次模式看，“國際公寓”的目標(biāo)客戶應(yīng)該是在保證生存需求（產(chǎn)品是好房子）和安全需求（良好的物業(yè)管理和私密性）的前提下，追求更高的歸屬需求（家的感覺） 、自尊需求（可以體現(xiàn)自我身份的經(jīng)典樓盤）和自我實現(xiàn)需求（品味生活的意義）。 因此高價位精裝公寓面對的應(yīng)該是高端目標(biāo)客戶，他們購買此產(chǎn)品億達國際公寓 4 的目的一是自主，讓自己在平日繁忙工作中得以放松，享受生活之美好；二是純粹用于投資升值之用。 目標(biāo)客戶共性： 都是事業(yè)有成、在社會上有一定地位、文化教育程度較高的中上層人士。 收入：他們個人月收入在 5000元以上，家庭月收入在 10000元以上； 人生態(tài)度：他們有責(zé)任感、穩(wěn)健、勤奮；對待生活的品質(zhì)有較高的要求； 購買心理：理性消費，注重實際，善于理財，均屬經(jīng)濟合理購買者，對新鮮事物接受能力較強； 出入場所：因所處社會地位較有優(yōu)越感，對交際場所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧、商業(yè)店和其他夜店及文化場所。 目標(biāo)客戶個性： 高科技園區(qū)的潛在購買人群 ■ 均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)； ■ 年齡 26—35歲之間，家庭生命周期處于建立期或初期，認(rèn)為生活是要講質(zhì)素的； ■ 因人生 經(jīng)歷不是很豐富，對事物判斷力不是很強，受“吉芬效應(yīng)”影響，但對前景充滿信心。 【此類客戶是一群有知識和有一定地位的中青年人 ]】 首次置業(yè)者 ■ 非大連本地居民，屬于來大連工作居住時間較長的“移民”，對居住位置無苛刻要求。教育程度多在本科水平，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)； ■ 年齡 30—38 歲之間，家庭生命周期處于建立期或進入成熟期，認(rèn)為生活得應(yīng)比以前更好一點； ■ 因人生經(jīng)歷較豐富，已取得一定成績，對前景有信心。 【此類客戶是一群小有成績和有一定地位的中青年人】 二次置業(yè)者（部分有投資目的） ■ 大連本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意； ■ 年齡 38—45 歲之間，家庭生命周期處于成熟期，要求改善并更好的生活，對高檔居住環(huán)境有需求； ■ 人生經(jīng)歷很豐富，已取得一定成績，對前景有信心。 【此類客戶是一群有經(jīng)濟基礎(chǔ)的中年人】 大連市及周邊地區(qū)的富足者 ■ 大連周邊地區(qū)會占多，教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越，部分是灰色收入者； ■ 年齡 30—45歲之間，家庭生命周期處于復(fù)雜時期，注重價值感，喜歡獲得優(yōu)勢，思想較超前； ■ 人生經(jīng)歷豐富，已取得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向，對前景有信心。 億達國際公寓 5 【此類客戶是一群有錢有地位的中年人】 純投資客 ■ 外地專業(yè)地產(chǎn)投資人群（溫州），此類人群教育程度一般，善于理財，有很強的經(jīng)濟頭腦和判斷力，看重產(chǎn)品升值潛力，收入很高且穩(wěn)定； ■ 年齡在 30—45歲之間，喜歡成就感，思想較超前； ■ 人生經(jīng)歷很豐富，有一定的成就。 【此類客戶是一群專業(yè)地產(chǎn)投資的中年人】 初步判斷目標(biāo)客戶群界定比例： 高科技園區(qū)潛在購買人群： 40％左右 首次置業(yè)者： 15％左右 二次置業(yè)者（部分有投資目的）： 10％左右 大連市及周邊地區(qū)的富 足者及純投資客： 35％左右 關(guān)于終端租賃客戶群中的特別客戶說明： 關(guān)于軟件園中的外籍人士 “國際公寓”項目所處地段特殊，是國際軟件園區(qū)域，世界 500強企業(yè)進駐大連較多的地區(qū)。因此，這些企業(yè)的外籍人士也相對大連市其他區(qū)域較集中，這些外籍人士多是受聘于各外資、合資企業(yè)的高級或中級管理人員、技術(shù)專家或顧問。相對于國人，其收入會高出很多，而且所屬的公司會提供其住房或住房津貼供其自己選住處。這一部分人通常會租住酒店內(nèi)公寓、市內(nèi)的公寓物業(yè)、或者是由公司提供宿舍，一般為臨近公司的住宅 或公司自由物業(yè)。 這些駐華的外籍人士基本上絕少在中國置業(yè)，只在中國一段較長的時間內(nèi)租住物業(yè)，他們基本上傾向于選擇市內(nèi)頂級的，且離公司不遠或交通便利的物業(yè)。“國際公寓”周邊基本上沒有可供外籍人士有如此選擇的物業(yè)，現(xiàn)本案定位于精裝小戶型公寓，相信如果再提升物業(yè)品質(zhì)和類似酒店式服務(wù)，將會吸引相當(dāng)客觀的外籍人士。 關(guān)于外籍人士的定位描述 ■ 非常注重生活的方便，講究生活配套，特別注重周到的人性化服務(wù)和住宅的安全與私人空間； ■ 不太注重戶型的方正與南北朝向，較為注重建筑體的建筑風(fēng)格、檔次； ■ 崇尚自由、高效率的工作方式，對周邊的商業(yè)氛圍有較高的要求； ■ 為合資、外資企業(yè)的管理人員，普遍享有優(yōu)厚住宅津貼或公司分配宿舍； ■ 收入豐厚，注重享受高品質(zhì)生活，崇尚理性消費； ■ 喜歡有自己的“家園天地”，注重家的感覺； ■ 他們樂意