【正文】 ? 行政會(huì)館 ? 酒店式公寓 ? 類 SOHO 54 城市豪宅 —— Naga上院 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 位于東直門內(nèi)，擁有 內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng) ? 毗鄰 使館區(qū) ? 緊鄰雍和宮、國子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊 人文氣息濃郁 ? 重金禮聘 國際名師 擔(dān)綱設(shè)計(jì) 55 定位過程： ? 整體規(guī)模較小，共 99套，定位高端 ? 此項(xiàng)目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會(huì) 滲透其極品豪宅的概念 ? 推出其 “ 股權(quán)式物業(yè)管理概念 ” 56 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 Naga上院屬于 典型的城市豪宅路線 ，類似的項(xiàng)目包括昆侖公寓、九號(hào)公寓等，本項(xiàng)目 同樣具備打造城市豪宅的地段條件 ，但 現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約 ，以及天然氣入戶的問題。 48 ■ 項(xiàng)目南至 ★ 項(xiàng)目南臨 大屯路 ，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場(chǎng)商業(yè)部分、龍都國際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。 奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的首選 ，同時(shí)擁有 豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件的產(chǎn)品 更容易被市場(chǎng)所接受。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓 平均租金水平為 28美元 /月 /平方米 。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： HIP酒店式公寓 【 Highly Individual Property 具有高度個(gè)性的物業(yè) 】 項(xiàng)目推廣：邀請(qǐng)任達(dá)華代言 33 雖然 2023年以來北京 整體 市場(chǎng)經(jīng)歷動(dòng)蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但 酒店式公寓銷售和租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)相對(duì)良好態(tài)勢(shì) 。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的 80%以上。 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求 。 3. 公寓以 1居、 2居為主， 3居以上需求量相對(duì)較小 。 26 北京酒店式公寓的特征主要有以下 5點(diǎn) —— 1. 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠 。 ? 戶型區(qū)間從 40㎡ — 400㎡ ，戶型產(chǎn)品較為豐富。 以豐富的戶型種類降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn) 。 觀典 國際公寓 8078 78121 70 365 塔樓、高層 公寓 酒店式公寓 榮尊堡國際俱樂部公寓 18萬 70 840 塔樓 公寓 遠(yuǎn)洋萬和城 17萬 31萬 70 374 點(diǎn)式、板式高層 公寓 16 樓盤名稱 戶型面積 銷售均價(jià) （元 /㎡ ） 銷售動(dòng)態(tài) 一 居 二 居 三 居 奧東 18號(hào) 87 124 170190 25000 預(yù)計(jì) 6月下旬開盤 世奧國際中心 6995 125 127 19200 目前簽約 162套， 銷售率約 45% 亞奧 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況基本處于平衡狀態(tài) 。 ? 隨著奧運(yùn)的臨近， 亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的價(jià)格保持上漲趨勢(shì) 。 9 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況 10 寫字樓市場(chǎng)概況 ?中低檔寫字樓租金基本在 /㎡ /天左右 龍都國際公寓： /㎡ /天 陽光廣場(chǎng)： /㎡ /天 匯園國際公寓 ： /㎡ /天 ?中高檔寫字樓租金普遍在 /㎡ /天以上 名人廣場(chǎng)： /㎡ /天 房地置業(yè)大廈： /㎡ /天 蘭華國際大廈： /㎡ /天 ?目前區(qū)域內(nèi)出售的寫字樓項(xiàng)目較少，從已 經(jīng)售完的項(xiàng)目來看，均價(jià)在 20230元 /㎡ 左右 洛克時(shí)代中心售罄均價(jià)： 18000 元 /㎡ 風(fēng)林西奧中心售罄均價(jià)： 23000 元 /㎡ 11 ? 在過去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目并不多，而且缺乏真正的國際 5A級(jí)高端寫字樓供應(yīng)，以乙級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓為主， 租金和售價(jià)同比其他商圈也不是很高 。 （五）奧運(yùn)會(huì)影響 8 亞奧商圈總結(jié) ? 經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時(shí)尚生活的代名詞。 7 ? 區(qū)域內(nèi)的 奧林匹克公園 位于城市中軸線的北端，容納了 14個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館和為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。 生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會(huì)展、休閑等功能于一體。2023. 6. 16 締造亞奧城市新景 Creating New City Land 2023年北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓部分競(jìng)標(biāo)方案 1 大綱 Contents PART 1 —— 市場(chǎng)研究篇 PART 2 —— 項(xiàng)目定位篇 PART 3 —— 產(chǎn)品建議篇 PART 4 —— 銷售執(zhí)行篇 PART 5 —— 營銷推廣篇 2 PART 1 — 市場(chǎng)研究篇 一、 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 二、 酒店式公寓市場(chǎng)專題研究 3 一、 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 亞奧商圈概況 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 4 亞奧商圈概況 5 （一）總體概況 ? 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。 ? 按照北京“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)?成為與中關(guān)村、 CBD有同樣地位的重點(diǎn)功能區(qū)之一 。而奧運(yùn)會(huì)更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 ? “奧運(yùn)磁極”， 吸引來自中國乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資 。 目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期 。 12 住宅市場(chǎng)概況 ? 目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目并不是很多， 08年新增商品住宅供應(yīng)量較少，這些項(xiàng)目品質(zhì)都逐漸 趨向高檔化 。 13 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 雖然 2023年年底以來北京市場(chǎng)處于一個(gè)振蕩、調(diào)整期， 整體市場(chǎng)交易量下降，房?jī)r(jià)增速放緩 ，但 亞奧板塊在奧運(yùn)效應(yīng)的強(qiáng)大推動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體市場(chǎng)影響較小，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長，租金大幅度上漲。 14 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 15 樓盤名稱 總占地 (㎡ ) 總建面 (㎡ ) 產(chǎn)權(quán) (年 ) 總套數(shù) 物業(yè)類型 奧東 18號(hào) 13225 75203 70 306 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 世奧 國際中心 8078 110000 50 351 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 亞奧 觀典國際公寓 項(xiàng)目地址： 慧忠路 9號(hào) 建筑面積： 78121㎡ 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 公寓 356套，酒店式公寓 88套 容積率： 平均價(jià)格： 酒店式公寓價(jià)格未定， 預(yù)計(jì) 20230元 /㎡ 以上 物業(yè)公司： 達(dá)文物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 項(xiàng)目定位： “ 俯瞰”鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 奧運(yùn)場(chǎng)館旁，臨地鐵，完善配 套，可變戶型 20 周邊項(xiàng)目 —— 榮尊堡國際俱樂部公寓 項(xiàng)目地址： 科薈路 8號(hào) 建筑面積： 18萬平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 裝修狀況： 3500元 /㎡ 總套數(shù)： 2274套 容積率： 平均價(jià)格： 28500元 /㎡ 物業(yè)公司： 美國百年城堡國際公司 產(chǎn)權(quán)年限： 70年產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目定位： 亞奧板塊最有代表性的頂級(jí)國際 酒店公寓 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨(dú) 特戶型設(shè)計(jì) 21 周邊項(xiàng)目 —— 遠(yuǎn)洋萬和城 項(xiàng)目地址： 望和橋西北角 建筑面積： 31萬㎡ 建筑類型： 點(diǎn)式高層、板式高層 公寓 裝修狀況： 3000元 /㎡ 總套數(shù)： 374套 容積率： 平均價(jià)格： 23000元 /㎡ 物業(yè)公司： 仲量聯(lián)行 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 項(xiàng)目定位： 城市高端綜合物業(yè) 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 臺(tái)地疊景華宅，“和”理念 22 對(duì)本項(xiàng)目借鑒： 注重戶型舒適度、戶型 的高性價(jià)比來滿足不同客戶的需求 。 ? 項(xiàng)目均價(jià)基本都在 20230元 /㎡ 以上 。 終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素 —— 北京酒店式公寓的主要終端使用者是 在京的外籍人士 、 企業(yè)高層 、 高級(jí)白領(lǐng) 等、以及其他 從事中短期商務(wù)，旅游活動(dòng)的人員 。 長期租戶則多為跨國公司中高級(jí)管理人員和各國駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長，通常帶有家屬，租期一般超過 3個(gè)月。 其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。主要集中在 亞奧、 CBD及東二環(huán)、中關(guān)村 等幾大商圈。 開發(fā)商提供包租服務(wù)。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長安驛，價(jià)格已大幅攀升至 3300040000元 /平方米 。 34 差異化、個(gè)性化發(fā)展 仍然保持旺盛需求 價(jià)格保持區(qū)域領(lǐng)先 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈 奧運(yùn)期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長的一個(gè)短期利好因素。 高級(jí)白領(lǐng) 成功人士 投資者 ? 低總價(jià)倍受關(guān)注 ? 戶型實(shí)用及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 ? 投資回報(bào)及其重要 ? 地段區(qū)位非常重要 ? 戶型設(shè)計(jì)很重要 ? 戶型的舒適度及其重要 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 ? 地段區(qū)位很重要 外籍客戶 41 酒店式公寓需求分析 42 房型需求比例48%38%10%4%一居 二居 三居 四居及以上購房者