【正文】 3720526173棟分別1228層馬賽國(guó)際公寓M31－約10003棟33層碧海灣I75669374464棟28層利雅灣K31031778442棟29層3棟31層凱旋新世界LL8179128107020棟天駿花園M13364002962棟31層星辰大廈I24237912382棟20層總計(jì)4094332894潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所處地塊位置規(guī)模現(xiàn)狀備注合景太富珠江公園項(xiàng)目D7D77占地2萬(wàn)㎡打地基規(guī)劃建高層住宅中海珠江公園項(xiàng)目D7D76占地2萬(wàn)㎡打地基機(jī)會(huì)分析（O）　　地鐵三號(hào)線和五號(hào)線均在此設(shè)站，建成后將對(duì)區(qū)域內(nèi)外的交通狀況大為緩解；多個(gè)寫(xiě)字樓、酒店及地標(biāo)建筑正在動(dòng)工，未來(lái)將極大的提高區(qū)域商務(wù)及文化氛圍。（六）SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）　　廣州重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢(shì)；已有多個(gè)政府部門(mén)和國(guó)內(nèi)外企業(yè)搶先進(jìn)駐辦公，商務(wù)氣氛漸濃。據(jù)悉，西塔內(nèi)30%的主樓將建成超五星級(jí)酒店、60%的主樓建成高檔寫(xiě)字樓。其中，西塔是近期將啟動(dòng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已開(kāi)展設(shè)計(jì)方案國(guó)際邀請(qǐng)競(jìng)賽。用地范圍內(nèi)包括擬建的觀光塔、綠化休閑廣場(chǎng)、廣電中心以及規(guī)劃的赤崗塔公園、公共設(shè)施等用地。目前已選中三個(gè)優(yōu)勝投標(biāo)方案。廣州歌劇院在2005年1月18日正式破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年建成，其工程總造價(jià)約10億元。整座少年宮可同時(shí)容納2萬(wàn)名少年兒童培訓(xùn)和活動(dòng)。其中培訓(xùn)項(xiàng)目的外語(yǔ)、電腦、美術(shù)、舞蹈等大小教室約90個(gè)，大型展覽廳，收藏館，樂(lè)器、合唱、舞蹈排練廳7個(gè)，國(guó)際交流中心會(huì)議室7個(gè)。一建成并投入使用。廣州市第二少年宮　　　　選址J17地塊，總建筑面積45917平方米。面積約2萬(wàn)多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然和藝術(shù)3部分。2004年12月12日正式啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2007年7月建成。目前已進(jìn)入方案評(píng)審的緊張階段，預(yù)計(jì)2005年底開(kāi)工，2007年建成，將成為一個(gè)集學(xué)習(xí)閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、現(xiàn)代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時(shí)代風(fēng)格和嶺南人文蘊(yùn)涵圖書(shū)館。（五）大型建筑工程　　包括廣州歌劇院、廣州圖書(shū)館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑將在廣州亞運(yùn)年2010年前建成，目前該七大地標(biāo)均已動(dòng)工建設(shè)或即將奠基?！　〈送?，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠江公園西門(mén)。目前該項(xiàng)目已由廣州市政園林局負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì)。南面過(guò)江后與海珠區(qū)連通，并通過(guò)石榴崗路和新光快速路直接到達(dá)番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蟯南路。未來(lái)將在珠江新城內(nèi)建設(shè)多個(gè)對(duì)外出口：西面花城大道出口正在建設(shè)沿廣州大道雙方向的車行隧道，規(guī)劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉(zhuǎn)交通壓力將會(huì)大大減少；廣州大橋北橋頭預(yù)留了接臨江大道和連通沿江路的立交工程，可通過(guò)此處與東山區(qū)直接連接?！　〉孛娼煌肪W(wǎng)設(shè)計(jì)也正在完善。地鐵三號(hào)線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個(gè)站點(diǎn)，目前在緊張施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)2005年底將會(huì)開(kāi)通首段廣州東站至客村。交通問(wèn)題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。目前途徑珠江新城的公交線路只有7條，包括6131919192293和旅游2號(hào)，線網(wǎng)布局簡(jiǎn)單，接駁區(qū)域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的人士也明顯感覺(jué)到交通不便。（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃交通現(xiàn)狀　　開(kāi)發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路臨江大道和珠江大道，2條交通主干道花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路的建設(shè)，完成道路面積160萬(wàn)平方米。飲食配套　　麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀文化教育設(shè)施配套　　廣州市恒福中學(xué)（珠江新城校區(qū)）、南國(guó)花園中學(xué)、天河第一中心小學(xué)、南國(guó)花園小學(xué)、獵德小學(xué)、紅線女藝術(shù)中心等。　　N區(qū)為商住與酒店區(qū)。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽國(guó)際公寓，而寫(xiě)字樓項(xiàng)目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)在建。東3區(qū)M、N區(qū)　　M區(qū)為文化娛樂(lè)綜合區(qū)與賽馬場(chǎng)。該區(qū)已建成三個(gè)大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個(gè)力迅的大型住宅項(xiàng)目上筑也在建當(dāng)中。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別墅和珠江公園外，剩下都是比較小的地塊，有個(gè)天河石東甲子村復(fù)建房的項(xiàng)目在建。寫(xiě)字樓僅有勤建商務(wù)大廈在售，住宅有合景太富和中海地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目在動(dòng)工之中。東2區(qū)D、H、L區(qū)　　D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。其余還包括一些食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。C區(qū)現(xiàn)為冼村的村鎮(zhèn)用地。在建的還包括富力中心大廈和合景大廈兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的臨時(shí)建筑和少量空地。　　J區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)與文化廣場(chǎng)。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務(wù)金融辦公用地。投入使用的僅有珠江新城廣場(chǎng)，在建的僅有富力的寫(xiě)字樓項(xiàng)目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務(wù)樓也處于停工狀態(tài)。中軸線區(qū)B、F、J區(qū)　　B區(qū)為入口廣場(chǎng)與金融辦公區(qū)。建成已入住的住宅包括名門(mén)大廈、新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也有星辰大廈和保利香檳花園；而寫(xiě)字樓則大部分處于建設(shè)當(dāng)中，包括保利大廈、發(fā)展中心大廈、南方電力調(diào)度通信大樓、廣州國(guó)稅大廈和廣州信合大廈?！　區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)開(kāi)發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗晶華庭、南天廣場(chǎng)、漾晴居、星匯園和雙城國(guó)際，建成在售的也有星匯國(guó)際大廈和華普廣場(chǎng)。該區(qū)目前土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢，投入使用的僅有廣東省檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項(xiàng)目也很少，寫(xiě)字樓海聯(lián)大廈已處于停工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見(jiàn)動(dòng)工。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個(gè)：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、東2區(qū)和東3區(qū)。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書(shū)館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場(chǎng)群、海心沙市民廣場(chǎng)等?！　≈榻鲁且?guī)劃中是21世紀(jì)廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。珠江新城住宅、商鋪、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、珠江新城概況 3（一）總體概況 3（二）土地利用現(xiàn)狀及特征 3西區(qū)A、E、I區(qū) 3中軸線區(qū)B、F、J區(qū) 4東1區(qū)C、G、K區(qū) 4東2區(qū)D、H、L區(qū) 5東3區(qū)M、N區(qū) 5（三）各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀 5文化教育設(shè)施配套 5金融配套 5飲食配套 6商業(yè)配套 6（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃 6交通現(xiàn)狀 6交通規(guī)劃 6（五）大型建筑工程 7廣州圖書(shū)館新館 7廣東省博物館新館 8廣州市第二少年宮 8廣州歌劇院 8電視觀光塔 8雙子塔 9（六）SWOT分析 9優(yōu)勢(shì)分析（S） 9劣勢(shì)分析（W） 9機(jī)會(huì)分析（O） 9威脅分析（T） 9二、住宅市場(chǎng)分析 10（一）供應(yīng)量分析 10已售住宅項(xiàng)目 10在售住宅項(xiàng)目 11潛在供應(yīng)住宅項(xiàng)目 11（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析 12住宅使用用地現(xiàn)狀 12住宅開(kāi)發(fā)情況 13住宅產(chǎn)品分析 13住宅價(jià)格分析 15住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析 16（三）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 17天河北板塊 17東風(fēng)東板塊 18濱江東板塊 19三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析 23（一）商鋪概況 23（二）分布特點(diǎn) 23（三）商鋪類型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 23專業(yè)市場(chǎng) 23裙樓商場(chǎng) 25（四）商鋪面積及租售價(jià)格分析 27裙樓商場(chǎng) 27專業(yè)市場(chǎng) 28（五）裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位建議 30（六）投資風(fēng)險(xiǎn)提示 30（七）前景展望 31四、珠江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 34（一）寫(xiě)字樓供應(yīng)量分析 342004年前珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目 342005年珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目 3520062007年竣工的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 37初步預(yù)計(jì)2008年2010年竣工的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 39（二）寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征分析 41（三）價(jià)格特征分析 45（四）客戶群分析 45（五）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 47天河北體育中心商務(wù)區(qū) 47琶洲商務(wù)區(qū) 50二零零五年七月一、珠江新城概況（一）總體概況　　珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達(dá)黃埔大道。核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬(wàn)平方米，規(guī)劃將容納1718萬(wàn)居住人口，提供近30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。（二）土地利用現(xiàn)狀及特征　　，城市主次干道將珠江新城劃分為14個(gè)街區(qū)。西區(qū)A、E、I區(qū)　　A區(qū)以商務(wù)辦公為主?！　區(qū)為商住區(qū)。另外，廣州海關(guān)新業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當(dāng)中。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。此外，廣東檢驗(yàn)檢疫大廈、國(guó)門(mén)酒店和恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地產(chǎn)交易中心也已進(jìn)駐浩瀚華軒的裙樓寫(xiě)字樓辦公。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較大面積的綠化用地，其余用地大多未開(kāi)發(fā)。　　F區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場(chǎng)。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大廈都在建設(shè)當(dāng)中，其余用地還未開(kāi)發(fā)。該區(qū)以商務(wù)和文化設(shè)施用地為主，多個(gè)項(xiàng)目在如火如荼地建設(shè)當(dāng)中，其中包括珠江新城七大地標(biāo)中的四個(gè)廣州市第二少年宮、廣州圖書(shū)館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。東1區(qū)C、G、K區(qū)　　皆為自然村莊與村留商住用地。G區(qū)有幾塊中海地產(chǎn)的地塊，暫時(shí)仍未開(kāi)發(fā)，在建的有一個(gè)冼村商住樓項(xiàng)目。K區(qū)一半的用地現(xiàn)時(shí)為獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項(xiàng)目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產(chǎn)的幾個(gè)地塊正準(zhǔn)備動(dòng)工。該區(qū)現(xiàn)時(shí)主要為專業(yè)市場(chǎng)的集中地，包括有晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場(chǎng)和廣東國(guó)際名車城專業(yè)市場(chǎng)，也有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯豪大廈?！　區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園。　　L區(qū)為商住用地。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場(chǎng)外，還未見(jiàn)任何文化娛樂(lè)的味道。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。獵德污水處理廠占據(jù)該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入住的南國(guó)花園，其余大部分為空地。金融配套　　中國(guó)工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等。商業(yè)配套　　珠江新城廣場(chǎng)；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國(guó)際名車城、名車市場(chǎng)、晶都汽車城、賽馬場(chǎng)汽車城；金天馬家私廣場(chǎng)等。路網(wǎng)雖然較為完善，但公共交通配套仍相對(duì)缺乏。而且珠江新城現(xiàn)存有較多的斷頭路，打通將會(huì)牽涉較多的拆遷問(wèn)題。交通規(guī)劃　　地鐵三號(hào)線和五號(hào)線的建成將會(huì)對(duì)緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。五號(hào)線為東西走向，在珠江新城有珠江新城、獵德和賽馬場(chǎng)三個(gè)站，并在珠江新城站與地鐵三號(hào)線換乘，這將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問(wèn)題得到大為緩解。目前珠江新城的布局和路網(wǎng)骨架規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中，將根據(jù)各具體項(xiàng)目、地塊規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行深化和完善。中部將建設(shè)獵德大橋、天河?xùn)|路系統(tǒng)工程，這將是穿過(guò)珠江新城南北向的主要交通通道。北面一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過(guò)廣園東快速路可分流大量車輛。東面結(jié)合地鐵五號(hào)線建設(shè)，同步實(shí)施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的科韻路，規(guī)劃考慮了設(shè)置進(jìn)出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設(shè)計(jì)的臨江大道東沿線，將進(jìn)一步提高珠江新城東西向的通行能力。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號(hào)人行隧道和位于馬場(chǎng)路和花城大道交叉路口的18號(hào)人行隧道，和打通斷頭路都是近期珠江新城交通建設(shè)的重點(diǎn)。廣州圖書(shū)館新館　　選址J26地塊，設(shè)計(jì)藏書(shū)400萬(wàn)冊(cè)。廣東省博物館新館　　選址J5地塊，總建筑面積6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資9億元。 在新館的規(guī)劃中，文物庫(kù)房將物庫(kù)、包括書(shū)畫(huà)庫(kù)、陶瓷庫(kù)、銅器庫(kù)、錢幣庫(kù)、木雕庫(kù)、玉器雜項(xiàng)庫(kù)、出土文物庫(kù)、近現(xiàn)代文物庫(kù)、民俗文物庫(kù)、石刻庫(kù)、礦物化石庫(kù)、自然標(biāo)本庫(kù)、寄存文物庫(kù)房、臨時(shí)周轉(zhuǎn)庫(kù)房。專家預(yù)計(jì)廣東省博物館新館建成后年參觀人數(shù)可達(dá)100萬(wàn)人次。2004年5月31日開(kāi)始動(dòng)工，已于2005年六按照設(shè)計(jì)方案，第二少年宮共有大小課室約140多間。還設(shè)置了一個(gè)功能先進(jìn)的演藝中心，約能容納700人。廣州歌劇院　　選址J4地塊，設(shè)1800個(gè)座位，4000平方米的前廳及休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停車庫(kù)等。電視觀光塔　　位于珠江南岸。據(jù)悉，觀光塔周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍用地面積56萬(wàn)多平方米。雙子塔　　雙塔位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場(chǎng)面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330－390米。東塔規(guī)劃將隨后展開(kāi)。劣勢(shì)分析（W）　　公共交通配套相對(duì)缺乏，各項(xiàng)生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用地，成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一大制約。威脅分析（T）　　發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應(yīng)充足的琶洲都對(duì)珠江新城產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅。施工緊張進(jìn)行中富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓I51占地5800㎡施工緊張進(jìn)行中力迅上筑L9L9L9L94㎡已建出地面數(shù)層6棟高層、2棟小高層中海項(xiàng)目K