【文章內(nèi)容簡介】 價回購博雅國際 中心望京葉青大廈對面70 5424 6 85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設計可供選擇6800元 出售不包租橫向比較 租賃市場以上項目中，單純以酒店式公寓立項的項目較少，大部分酒店式公寓都隸屬于大的社區(qū)，或者依托周邊的星級酒店。依托大社區(qū)的酒店式公寓最大優(yōu)勢在于能夠充分享用大社區(qū)才有的大配套。 另外， 24小時便利店、洗衣店、咖啡館、美容院、家政中心、商務中心等都要配備齊全。 依托于星級酒店的酒店式公寓，產(chǎn)品自身與客戶均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質配套，而且能享受到星級酒店源源不斷的高質量客源。樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結橫向比較 租賃市場樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結戶型方面，上述項目中，位于 CBD核心區(qū)的高端品牌項目嘉里中心、雅詩閣、銀泰柏悅居以中大戶型為主以外，區(qū)域項目均以中小戶型作為主力供應。小戶型項目占有較大的比例，大多數(shù)戶型面積在 60－ 80平方米之間。戶型靈活度方面，遠洋國際中心等少數(shù)項目是框架結構，能夠自由分隔，大多數(shù)酒店式公寓的戶型種類都較少。從目前的發(fā)展趨勢來看，戶型面積有逐步增大的趨勢，一個方面由于小戶型供應充足，具有較大同質化，而對需要大面積戶型的客戶不能有效滿足，另外有的項目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無形中增加了對大面積套型的需求。橫向比較 租賃市場樣本調(diào)研與分析 戶型、租金小結出售方式方面，少部分項目采用包租的方式，固定包租年限，并在規(guī)定年限之內(nèi)給予客戶一定比例租金收益，保證客戶的投資收益。此種方式一定程度上促進了項目的銷售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業(yè)主作為投資，收取穩(wěn)定的 10年 7%返租收益。但是目前國家政策將嚴厲打擊此類投資性產(chǎn)品，包租行為處于國家嚴厲整治的范疇。這對投資客群占主力的酒店式公寓的產(chǎn)品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的要求均有所提高。另外由遠洋房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠洋新干線和遠洋國際中心酒店式公寓都采取整售方式，由購買方統(tǒng)一經(jīng)營，這與那些售散出售的酒店式公寓在日后的管理和物業(yè)的品質方面具有相當?shù)膬?yōu)勢。橫向比較 裝修配套項目 外立面 大堂 裝標 配套銀泰中心柏悅居石材幕墻 世界著名設計師John C. Portman設計，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國際級水準的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會議、宴會、會員制中式私人俱樂部、屋頂花園平臺 中空 LOW－ E 玻璃幕墻遠洋國際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高 5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修 一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會議室、商務中心、餐飲等橫向比較 裝修配套項目 外立面 大堂 裝標 配套合生涂料，意大利建筑風格，羅馬柱、鐵藝陽臺、　 精裝修 享受合生 橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會所、雙語幼兒園等各種配套 珠江帝景 高檔石材五星級酒店精裝標準 ，挑高 4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳 /大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會廳、小宴會廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂部?？刁w：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房， SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會議：大、中、小會議室，另有貴賓會議廳，面積約為 80㎡。紐約客 lowE玻璃幕墻挑高 16米， 800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯： 21部 (4部觀光電梯 )；門窗： 霍曼 (門 )lowE窗 自助廚房、會所、空中游泳池、商務中心、商業(yè)中心。1—3 層設底商， 2層：銀行、證券、國際品牌服飾精品等， 3層：大型餐飲、娛樂、高檔酒吧等； 5層：辦公； 6—15 層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。 6層設有空中觀景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向比較 裝修配套項目 外立面 大堂 裝標 配套遠中悅萊法式現(xiàn)代風格，建筑三段式立面架構南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動線，確保住戶生活私密， 16層樓高 48米挑空精裝修精品商城，結合餐飲、咖啡廳、國際連鎖超市、國際健身俱樂部、私人診所、美容 SPA等博雅國際中心石材、金屬飾面板、高級飾面磚800平米大堂按四星級標準設計，挑高 。墻面為高級石材或玻璃飾面，地面為高級石材，藝術吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會議、展覽、休閑、健身等橫向比較 裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫字樓的配套，則在品質上要與其身份與地位相符。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。尤其在能顯示項目品質的外立面和大堂方面更加注意。在室內(nèi)裝修上則體現(xiàn)出品味和舒適，號稱帶著牙刷就能入住，針對的客戶群主要就是來往與各城市之間的工作繁忙的商務人士。橫向比較 物業(yè)配備及取費項目 星級 管理集團 物業(yè)費水平銀泰中心柏悅居 五 凱悅物業(yè)管理公司2美元遠洋國際中心 五 中遠酒店物業(yè)管理有限公司 4合生 羅馬嘉園 康景物業(yè)集團珠江帝景 五 美國豪生國際酒店管理（集團）10紐約客 五 法國雅高酒店管理集團遠中悅萊 五　 遠悅五星酒店 文津國際 五 錦江集團 博雅國際中心 第一太平戴維斯 6橫向比較 物業(yè)配備及取費酒店式公寓運營的成敗，關鍵在于服務，在于有沒有專業(yè)的公司進行管理。從上表可以看出，這些項目大多數(shù)依托于五星級酒店，并聘請國際知名的酒店管理公司進行酒店的后期運營，如第一太平戴維斯、凱萊物業(yè)管理公司、賽特酒店管理集團、中原物業(yè)管理集團等，都是比較有影響力的專業(yè)酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運營、以及對客戶的良好的收益保障。 橫向比較 個案比較目前沒有投入使用樂成國際物業(yè)類型 公寓建筑類別 板樓均 價 25000元 /平米裝修情況 精裝交通位置 三四環(huán)之間開盤時間 20231111入住時間 2023530物業(yè)地址 華貿(mào)中心南 800米（朝陽區(qū)西大望路）銷售套數(shù)： 429套已簽約套數(shù)： 215套成交均價： 16882元 /平銷售率： 50%橫向比較 個案比較目前沒有投入使用蘋果社區(qū)二期物業(yè)類別 :公寓 建筑類別 :板樓裝修狀況 :精裝修物業(yè)地址 :朝陽區(qū)百子灣路 32號國貿(mào)沿三環(huán)向南 300米至百子灣路口向東 300]環(huán)線位置 :三至四環(huán)均價 :17000元 /平方米交通狀況 : 位于國貿(mào)橋東南，緊鄰 CBD，距東三環(huán) 300米。銷售套數(shù)： 1024套已簽約套數(shù)： 444套平均成交價格： 16902元 /平銷售率： 43%橫向比較 個案比較目前沒有投入使用山水文園四期物業(yè)類別 :普通住宅 別墅建筑類別 :板樓、聯(lián)排別墅、疊拼別墅裝修狀況 :精裝修物業(yè)地址 :朝陽區(qū)東三環(huán)十里河弘燕路環(huán)線位置 :三至四環(huán)均價 :31000元 /平方米價格描述 :以上為四期 1號樓開盤價格。一次性付款，銀行按揭銷售套數(shù)： 115套已簽約套數(shù)： 26套平均成交價格： 30932元 /平橫向比較 自我總結 酒店式公寓總體分布區(qū)域依托于經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域或者環(huán)境優(yōu)良位置。但統(tǒng)一都擁有交通便捷，動靜皆宜的特性。 北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均存在價格挑高，但租賃火爆的現(xiàn)象。 北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均配備良好的物業(yè)管理團隊。物業(yè)費均等于或大于一美元以便于支撐更優(yōu)秀的的物業(yè)服務。 北京現(xiàn)有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內(nèi)設施，可以讓承租人能達到 “ 拿著牙刷 ‘ 就可以入住的方便，快捷。 經(jīng)過 04—06 年的市場預熱期，酒店式公寓已經(jīng)開始逐步進入市場成熟期。新項目陸續(xù)出現(xiàn)。需要更明確自身定位及同位差異值。市場分析 SWOTS地域優(yōu)勢，整體社區(qū)氛圍已形成現(xiàn)房 ,沒免除后顧之憂購房后即可見到投資收益品質優(yōu)勢，優(yōu)良的內(nèi)功，高素質的 “ 鄰居 ” ，人文環(huán)境等可帶動整個樓盤品質W舊樓新賣。樓體本身已經(jīng)略有陳舊生活配套設施還不齊備產(chǎn)品類型同質化現(xiàn)象比較嚴重O2023奧運對于酒店的需求缺口投資型酒店可填補目前市場的空白合理的價格勢必可以攪動疲軟的市場產(chǎn)品市場已經(jīng)逐步進入成熟期T所面對客戶群體較窄陳舊的內(nèi)飾可能會引起的二次裝修市場整體的疲軟階段市場分析 根據(jù) SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入，多產(chǎn)出的前提條件下，對建筑外進行粉刷或者局部點綴部分家具及裝修的更換地毯的清洗及更換部分房間銷售后入住前的裝修（二次收益）