【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)回購(gòu)博雅國(guó)際 中心望京葉青大廈對(duì)面70 5424 6 85平米等多種戶(hù)型，平層、躍層等多樣設(shè)計(jì)可供選擇6800元 出售不包租橫向比較 租賃市場(chǎng)以上項(xiàng)目中，單純以酒店式公寓立項(xiàng)的項(xiàng)目較少，大部分酒店式公寓都隸屬于大的社區(qū)，或者依托周邊的星級(jí)酒店。依托大社區(qū)的酒店式公寓最大優(yōu)勢(shì)在于能夠充分享用大社區(qū)才有的大配套。 另外， 24小時(shí)便利店、洗衣店、咖啡館、美容院、家政中心、商務(wù)中心等都要配備齊全。 依托于星級(jí)酒店的酒店式公寓，產(chǎn)品自身與客戶(hù)均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質(zhì)配套，而且能享受到星級(jí)酒店源源不斷的高質(zhì)量客源。樣本調(diào)研與分析 戶(hù)型、租金小結(jié)橫向比較 租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析 戶(hù)型、租金小結(jié)戶(hù)型方面，上述項(xiàng)目中，位于 CBD核心區(qū)的高端品牌項(xiàng)目嘉里中心、雅詩(shī)閣、銀泰柏悅居以中大戶(hù)型為主以外，區(qū)域項(xiàng)目均以中小戶(hù)型作為主力供應(yīng)。小戶(hù)型項(xiàng)目占有較大的比例，大多數(shù)戶(hù)型面積在 60－ 80平方米之間。戶(hù)型靈活度方面，遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等少數(shù)項(xiàng)目是框架結(jié)構(gòu)，能夠自由分隔，大多數(shù)酒店式公寓的戶(hù)型種類(lèi)都較少。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，戶(hù)型面積有逐步增大的趨勢(shì)，一個(gè)方面由于小戶(hù)型供應(yīng)充足，具有較大同質(zhì)化，而對(duì)需要大面積戶(hù)型的客戶(hù)不能有效滿(mǎn)足，另外有的項(xiàng)目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無(wú)形中增加了對(duì)大面積套型的需求。橫向比較 租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析 戶(hù)型、租金小結(jié)出售方式方面，少部分項(xiàng)目采用包租的方式，固定包租年限，并在規(guī)定年限之內(nèi)給予客戶(hù)一定比例租金收益，保證客戶(hù)的投資收益。此種方式一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的銷(xiāo)售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業(yè)主作為投資，收取穩(wěn)定的 10年 7%返租收益。但是目前國(guó)家政策將嚴(yán)厲打擊此類(lèi)投資性產(chǎn)品，包租行為處于國(guó)家嚴(yán)厲整治的范疇。這對(duì)投資客群占主力的酒店式公寓的產(chǎn)品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的要求均有所提高。另外由遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)和遠(yuǎn)洋國(guó)際中心酒店式公寓都采取整售方式，由購(gòu)買(mǎi)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這與那些售散出售的酒店式公寓在日后的管理和物業(yè)的品質(zhì)方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套銀泰中心柏悅居石材幕墻 世界著名設(shè)計(jì)師John C. Portman設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級(jí)家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會(huì)議、宴會(huì)、會(huì)員制中式私人俱樂(lè)部、屋頂花園平臺(tái) 中空 LOW－ E 玻璃幕墻遠(yuǎn)洋國(guó)際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高 5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修 一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲等橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套合生涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽(yáng)臺(tái)、　 精裝修 享受合生 橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等各種配套 珠江帝景 高檔石材五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn) ，挑高 4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳 /大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會(huì)廳、小宴會(huì)廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂(lè)部?？刁w：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房， SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會(huì)議：大、中、小會(huì)議室，另有貴賓會(huì)議廳，面積約為 80㎡。紐約客 lowE玻璃幕墻挑高 16米， 800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯： 21部 (4部觀(guān)光電梯 )；門(mén)窗： 霍曼 (門(mén) )lowE窗 自助廚房、會(huì)所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。1—3 層設(shè)底商， 2層：銀行、證券、國(guó)際品牌服飾精品等， 3層：大型餐飲、娛樂(lè)、高檔酒吧等； 5層：辦公； 6—15 層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。 6層設(shè)有空中觀(guān)景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向比較 裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動(dòng)線(xiàn)，確保住戶(hù)生活私密， 16層樓高 48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國(guó)際連鎖超市、國(guó)際健身俱樂(lè)部、私人診所、美容 SPA等博雅國(guó)際中心石材、金屬飾面板、高級(jí)飾面磚800平米大堂按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，挑高 。墻面為高級(jí)石材或玻璃飾面，地面為高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會(huì)議、展覽、休閑、健身等橫向比較 裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫(xiě)字樓的配套，則在品質(zhì)上要與其身份與地位相符。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。尤其在能顯示項(xiàng)目品質(zhì)的外立面和大堂方面更加注意。在室內(nèi)裝修上則體現(xiàn)出品味和舒適，號(hào)稱(chēng)帶著牙刷就能入住，針對(duì)的客戶(hù)群主要就是來(lái)往與各城市之間的工作繁忙的商務(wù)人士。橫向比較 物業(yè)配備及取費(fèi)項(xiàng)目 星級(jí) 管理集團(tuán) 物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居 五 凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 五 中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司 4合生 羅馬嘉園 康景物業(yè)集團(tuán)珠江帝景 五 美國(guó)豪生國(guó)際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客 五 法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)遠(yuǎn)中悅?cè)R 五　 遠(yuǎn)悅五星酒店 文津國(guó)際 五 錦江集團(tuán) 博雅國(guó)際中心 第一太平戴維斯 6橫向比較 物業(yè)配備及取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)營(yíng)的成敗，關(guān)鍵在于服務(wù)，在于有沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的公司進(jìn)行管理。從上表可以看出，這些項(xiàng)目大多數(shù)依托于五星級(jí)酒店，并聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行酒店的后期運(yùn)營(yíng)，如第一太平戴維斯、凱萊物業(yè)管理公司、賽特酒店管理集團(tuán)、中原物業(yè)管理集團(tuán)等，都是比較有影響力的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運(yùn)營(yíng)、以及對(duì)客戶(hù)的良好的收益保障。 橫向比較 個(gè)案比較目前沒(méi)有投入使用樂(lè)成國(guó)際物業(yè)類(lèi)型 公寓建筑類(lèi)別 板樓均 價(jià) 25000元 /平米裝修情況 精裝交通位置 三四環(huán)之間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20231111入住時(shí)間 2023530物業(yè)地址 華貿(mào)中心南 800米（朝陽(yáng)區(qū)西大望路）銷(xiāo)售套數(shù)： 429套已簽約套數(shù)： 215套成交均價(jià)： 16882元 /平銷(xiāo)售率： 50%橫向比較 個(gè)案比較目前沒(méi)有投入使用蘋(píng)果社區(qū)二期物業(yè)類(lèi)別 :公寓 建筑類(lèi)別 :板樓裝修狀況 :精裝修物業(yè)地址 :朝陽(yáng)區(qū)百子灣路 32號(hào)國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向南 300米至百子灣路口向東 300]環(huán)線(xiàn)位置 :三至四環(huán)均價(jià) :17000元 /平方米交通狀況 : 位于國(guó)貿(mào)橋東南，緊鄰 CBD，距東三環(huán) 300米。銷(xiāo)售套數(shù)： 1024套已簽約套數(shù)： 444套平均成交價(jià)格： 16902元 /平銷(xiāo)售率： 43%橫向比較 個(gè)案比較目前沒(méi)有投入使用山水文園四期物業(yè)類(lèi)別 :普通住宅 別墅建筑類(lèi)別 :板樓、聯(lián)排別墅、疊拼別墅裝修狀況 :精裝修物業(yè)地址 :朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)十里河弘燕路環(huán)線(xiàn)位置 :三至四環(huán)均價(jià) :31000元 /平方米價(jià)格描述 :以上為四期 1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)格。一次性付款，銀行按揭銷(xiāo)售套數(shù)： 115套已簽約套數(shù)： 26套平均成交價(jià)格： 30932元 /平橫向比較 自我總結(jié) 酒店式公寓總體分布區(qū)域依托于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者環(huán)境優(yōu)良位置。但統(tǒng)一都擁有交通便捷，動(dòng)靜皆宜的特性。 北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均存在價(jià)格挑高，但租賃火爆的現(xiàn)象。 北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均配備良好的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。物業(yè)費(fèi)均等于或大于一美元以便于支撐更優(yōu)秀的的物業(yè)服務(wù)。 北京現(xiàn)有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內(nèi)設(shè)施，可以讓承租人能達(dá)到 “ 拿著牙刷 ‘ 就可以入住的方便，快捷。 經(jīng)過(guò) 04—06 年的市場(chǎng)預(yù)熱期，酒店式公寓已經(jīng)開(kāi)始逐步進(jìn)入市場(chǎng)成熟期。新項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)。需要更明確自身定位及同位差異值。市場(chǎng)分析 SWOTS地域優(yōu)勢(shì)，整體社區(qū)氛圍已形成現(xiàn)房 ,沒(méi)免除后顧之憂(yōu)購(gòu)房后即可見(jiàn)到投資收益品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的內(nèi)功，高素質(zhì)的 “ 鄰居 ” ，人文環(huán)境等可帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)W舊樓新賣(mài)。樓體本身已經(jīng)略有陳舊生活配套設(shè)施還不齊備產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重O2023奧運(yùn)對(duì)于酒店的需求缺口投資型酒店可填補(bǔ)目前市場(chǎng)的空白合理的價(jià)格勢(shì)必可以攪動(dòng)疲軟的市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入成熟期T所面對(duì)客戶(hù)群體較窄陳舊的內(nèi)飾可能會(huì)引起的二次裝修市場(chǎng)整體的疲軟階段市場(chǎng)分析 根據(jù) SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入，多產(chǎn)出的前提條件下，對(duì)建筑外進(jìn)行粉刷或者局部點(diǎn)綴部分家具及裝修的更換地毯的清洗及更換部分房間銷(xiāo)售后入住前的裝修（二次收益）