【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過(guò)此類(lèi)項(xiàng)目（2007年楚雄格瑞酒店，2010年怒江格瑞酒店，2012年楚雄格瑞時(shí)代酒店）；有一定的經(jīng)驗(yàn) 。（2）投資回報(bào)率較高。（3）該項(xiàng)目座落于楚雄經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)期商業(yè)成熟區(qū)域，有較好的人氣基礎(chǔ)和濃厚的商業(yè)氣氛 ；因?yàn)樵诨疖?chē)站和汽車(chē)北客運(yùn)站旁 ，有較好的商機(jī) 。（4）周邊配套較完善，工作、生活都比較方便。劣勢(shì)（1） 首先，該開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)做的都是不超過(guò)5畝的小型項(xiàng)目，并且均屬于投資產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)屬于投機(jī)，沒(méi)有較強(qiáng)的實(shí)力和口碑 ；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)不放心 。因此導(dǎo)致客戶(hù)群體單一，大部分客戶(hù)屬于公司朋友或轉(zhuǎn)介紹 。（2） 市民廣場(chǎng)每晚都有許多歌舞表演，會(huì)比較吵；在市區(qū)內(nèi)，噪音和廢氣污染大?？蛻?hù)群體公司領(lǐng)導(dǎo)的朋友、本地客戶(hù)較多，另外有一部分其他地州的客戶(hù)。營(yíng)銷(xiāo)策略公司員工派單講解 ，報(bào)紙、戶(hù)外廣告等方式宣傳推廣。租金回報(bào)率高，合同簽訂期12年，%（稅后，%的回報(bào)率不變），從合同簽訂、房款清即日起開(kāi)始返回報(bào)率 。例如: 面積 單價(jià)6900元每平米 總價(jià) 260958元 購(gòu)房?jī)?yōu)惠10000元 實(shí)際房款總價(jià)=26095810000=250958年返租金 250958=18821元 月租金 1558元 250958247。1558247。12=12年就基本回本、12年返租期滿(mǎn)后可續(xù)租也可自行處理。開(kāi)發(fā)公司自己經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)及安全更有保障 。首發(fā)總付款的50%，另外50%可銀行按揭 ；客戶(hù)主要在富滇銀行貸款 ，按二套房、個(gè)人商用房貸款（%， %）。精裝修，帶品牌家電 （桌子、凳子、柜子、床、電視、衛(wèi)生潔具）；背包入住 。認(rèn)籌卡銷(xiāo)售及優(yōu)惠政策情況，公寓式酒店認(rèn)籌卡：2萬(wàn)元每張（）；商鋪認(rèn)籌卡：貳拾萬(wàn)元每張（） 。開(kāi)盤(pán)情況：該項(xiàng)目于2012年1月1日開(kāi)盤(pán)，此次開(kāi)盤(pán)147套公寓式酒店和8套商鋪都已推出，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售出90多套酒店式公寓。商鋪無(wú)銷(xiāo)售 。（1）公寓式酒店：最高價(jià)6900元每平米（9樓），最低價(jià)6750元每平米（4樓），均價(jià)6750元每平米，均為優(yōu)惠前售價(jià)。（2）商鋪： 最高價(jià)28800元每平米 ，最低價(jià)26600元每平米 ，均價(jià)27000元每平米，均為優(yōu)惠前售價(jià)。（3）優(yōu)惠政策： ，銀行按揭無(wú)優(yōu)惠 。3．截止2012年5月7日銷(xiāo)售公寓式酒店140多套 ，剩余30多套 ，商鋪銷(xiāo)售2套，剩余6套，價(jià)格不變 。市場(chǎng)分析酒店式公寓及相關(guān)物業(yè) 從以上各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，酒店式公寓及相關(guān)小戶(hù)型投資理財(cái)產(chǎn)品銷(xiāo)路較好；酒店式公寓實(shí)際上是服務(wù)式公寓的一種形式?？v觀目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?5－50平方米）、總價(jià)偏低（20－30萬(wàn)元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。?、地段靠近市中心和投資、自用兩相宜等特點(diǎn)。 單身公寓最明顯的特點(diǎn)，是將有限的空間資源加以科學(xué)配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進(jìn)步，也代表了住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢(shì)。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：除綠化、建筑形態(tài)、交通環(huán)境外，更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)空間等社區(qū)環(huán)境方面的建設(shè)。 功能優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)紊砉M(mǎn)足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代城市青年時(shí)尚生活理念。 服務(wù)優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)紊砉⒁驗(yàn)橥?lèi)客源集中，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，很容易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。 由此可見(jiàn)，單身公寓在城市生活中，地段價(jià)值倍增效應(yīng)顯著，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務(wù)含量及其帶來(lái)的高品質(zhì)生活價(jià)值之外，為年輕購(gòu)房者提供的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、商業(yè)機(jī)遇、交流機(jī)遇等邊際效益也高于一般住宅。 小房型走好的原因 （一）是明顯的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的稀缺性，在許多開(kāi)發(fā)商以三房?jī)蓮d為主力房型占領(lǐng)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)多樣化的需求必然導(dǎo)致小戶(hù)型的稀缺，而市中心又是購(gòu)房者最理想的選擇，因此區(qū)域內(nèi)首次推出的小戶(hù)型自然受追捧； 市調(diào)顯示，在楚雄房地產(chǎn)市場(chǎng)中，年輕人的消費(fèi)占總消費(fèi)量的67％，他們收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不足以置業(yè)一步到位，因此，小戶(hù)型的各類(lèi)產(chǎn)品是他們的最佳選擇。這類(lèi)消費(fèi)者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。然而在市場(chǎng)上，小房型的產(chǎn)品長(zhǎng)期被忽略，供應(yīng)量在總供給量中的比例小，隨著這幾年購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的年齡層越來(lái)越向下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng)30歲以下年齡層的房子顯得太少。小戶(hù)型產(chǎn)品吻合了這一消費(fèi)群體的需求。 （二）是消費(fèi)主體的年輕化和消費(fèi)觀念的更新化，買(mǎi)家不斷年輕化，是近年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新氣象，對(duì)于初出茅廬，正值創(chuàng)業(yè)階段的年輕人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)套交通方便、首付額度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分階段多次置業(yè)的觀念正為更多人所接受。 （三）是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來(lái)越多的消費(fèi)者已經(jīng)意識(shí)到，隨著楚雄滇中特色大城市的建設(shè)實(shí)施、外省市來(lái)楚雄的暫住者使房屋租賃市場(chǎng)日益成熟，房屋的流通性越來(lái)越強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長(zhǎng)線投資獲利的良好方式。 購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型產(chǎn)品投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕。對(duì)于購(gòu)房出租者來(lái)說(shuō)，以租金來(lái)還貸款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。單身公寓的另一個(gè)投資特點(diǎn)在于靈活方便、變現(xiàn)容易，很容易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)。 （四）是為小戶(hù)型度身定制的帶裝修設(shè)計(jì)滿(mǎn)足購(gòu)房者和租房者的需求設(shè)計(jì)：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽(yáng)臺(tái)等居家生活設(shè)施，只需拎個(gè)包就可入住已成為現(xiàn)實(shí)。 第二部分 產(chǎn)品策劃一、 策劃思路通