【文章內容簡介】 就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。 ? 港澳臺人士 由于廣州市毗鄰港澳 ，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 2020 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 12 富力美好置業(yè)有限公司 家，實際利用臺資 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。 目前，常駐廣州工作的港澳臺籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2020—— 20200 元 /月的住房津貼，一般職員為 2020— 4000 元 /月，而高層管理者 達 20200 元 /月。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 ? 高收入的國內白領（金領）階層 為數(shù)不少 的 城市高級 白領人群 也 是一個 潛在 的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總人口為 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強，講求生活質素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構成了公寓租賃市場的潛力股。 不過， 這部分高級城市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內城市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流 。 2） 投資者 現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 13 富力美好置業(yè)有限公司 一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資 者歡迎。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點 1) 軟硬件配置及實際服務功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有 相當嚴格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設計獨具品味，內部豪華裝修，而且內部戶型間隔應當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設計； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少，有的還要配備商務中心及外語兒童學校； 5) 四是要有高水準的酒店公寓式管家服務，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務等。 目前廣 州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中 新大廈 配套硬件先進，又引入國際水平最新的 金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務 ，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導致公寓檔次難以攀升。 2) 經(jīng)營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 14 富力美好置業(yè)有限公司 其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理 好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內部設計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。 酒店式公寓的本質是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對于酒店式公寓來說，在租務市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質量。提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附 加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點 。在此基礎上，經(jīng)營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。 3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期 因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的 酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間 ，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面： （ 1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? （ 2） 二看品質，建筑設計、內部裝修等是否符合客戶需求； （ 3） 三看內部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質水更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 15 富力美好置業(yè)有限公司 平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益； （ 4） 四看完整經(jīng)營計劃。應該要有每年、每月，甚至每周的租務計劃； （ 5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎； （ 6） 六看整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，國內國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。 6. 市場競爭狀況 因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其“明爭暗 斗”最具代表性。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內容 樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間 祈福華廈 一年以上租價可低至 85 折 堅持一貫高素質 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性酒店式公寓 另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居 所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設施和五星級服務，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 16 富力美好置業(yè)有限公司 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達誠廣場，機場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛， 供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2020 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應量 近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進行內部登記，均價約在 75008000 元 /平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計，今年已經(jīng)推出或將要推出市場的服務式公寓有時代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300 套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱 旋會、琶洲中洲中心等，新增供應量超過 1000 多套。 300100200 200 200約1 00002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應量近期公寓類型物業(yè)供應量供應量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 17 富力美好置業(yè)有限公司 字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 在售或潛在供應的公寓的戶型間隔 公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今 年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設，最終定位結果尚未知?？傮w上， 從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多 。更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 18 富力美好置業(yè)有限公司 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預測 1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過 美國，據(jù)有關資料顯示，2020 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。 廣州， 2020 年經(jīng)濟繼續(xù)高速增長， GDP 高達 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機構及外資企業(yè)分別已經(jīng)達到 2700 及15000 多家。 經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年被評為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關資料顯示， 幾年內這個數(shù)字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市 的外籍人士將會達到 15— 20 萬人，對高級公寓的需求將倍增 。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費下載 19 富力美好置業(yè)有限公司 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報 統(tǒng)計日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準外資情況 本年實際使用外資 項目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,