酒店式公寓營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-06-24 01:17 本頁面
【文章內容簡介】 5258萬人，預計客房需求 1618萬間?？傮w世博會的客房需求量近 30萬。 關于行業(yè) 橫向比較 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 只有了解到行業(yè)，只有了解到對手的作為 洞悉全局，才可屹立于不敗 所以，認識到自己后，我想，我還需要認知的是 —— 市場的對手們 關于行業(yè)利好 上海市有關領導明確指出，虹橋商務區(qū)是上海加速發(fā)展的重點區(qū)域。大虹橋無疑成為了備受關注的區(qū)域。而作為既是大虹橋內屬區(qū)域又是市中心區(qū)域的長風板塊來說，在上海市乃至普陀區(qū)“十二五”規(guī)劃的推動下，正在步入新的發(fā)展階段。 長風生態(tài)商務區(qū)是全市首批重點推進的九大現代服務業(yè)集聚區(qū)之一，區(qū)域總開發(fā)量預計將達到 290余萬平方米，其中辦公樓商業(yè)娛樂設施約為 200萬平方米，酒店式公寓、高尚住宅約為 70萬平方米。 橫向比較 樣本調研與分析 戶型 戶型方面，上述項目中，位于 CBD核心區(qū)的高端品牌項目古北公寓，衡辰酒店公寓以小戶型項目占有較大的比例，大多數戶型面積在 60－ 100多平方米之間。戶型靈活度方面，大多數酒店式公寓的戶型大戶型種類都較少。從目前的發(fā)展趨勢來看，戶型面積有逐步增大的趨勢，一個方面由于小戶型供應充足，具有較大同質化，而對需要大面積戶型的客戶不能有效滿足，另外有的項目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無形中增加了對大面積套型的需求。 橫向比較 樣本調研與分析 戶型 出售方式方面，少部分項目采用包租的方式，固定包租年限，并在規(guī)定年限之內給予客戶一定比例租金收益，保證客戶的投資收益。此種方式一定程度上促進了項目的銷售，但是目前國家政策將嚴厲打擊此類投資性產品，包租行為處于國家嚴厲整治的范疇。這對投資客群占主力的酒店式公寓的產品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的要求均有所提高。 橫向比較 物業(yè)配備及取費 酒店式公寓運營的成敗，關鍵在于服務，在于有沒有專業(yè)的公司進行管理。從上表可以看出，這些項目大多數依托于五星級酒店，并聘請國際知名的酒店管理公司進行酒店的后期運營，如第一太平戴維斯、凱萊物業(yè)管理公司、賽特酒店管理集團、中原物業(yè)管理集團等，都是比較有影響力的專業(yè)酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運營、以及對客戶的良好的收益保障。 橫向比較 自我總結 酒店式公寓總體分布區(qū)域依托于經濟發(fā)達區(qū)域或者環(huán)境優(yōu)良位置。但統(tǒng)一都擁有交通便捷，動靜皆宜的特性。 上?，F有知名酒店式公寓均存在價格挑高，但租賃火爆的現象。 上?，F有知名酒店式公寓均配備良好的物業(yè)管理團隊。物業(yè)費均等于或大于一美元以便于支撐更優(yōu)秀的的物業(yè)服務。 上?，F有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內設施，可以讓承租人能達到 “ 拿著牙刷 ‘ 就可以入住的方便，快捷。 經過若干年的市場預熱期，酒店式公寓已經開始逐步進入市場成熟期。新項目陸續(xù)出現。需要更明確自身定位及同位差異值。 市場分析 SWOT S 地域優(yōu)勢，整體社區(qū)氛圍已形成 現房 ,沒免除后顧之憂 購房后即可見到投資收益 品質優(yōu)勢，優(yōu)良的內功，高素質的 “ 鄰居 ” ，人文環(huán)境等可帶動整個樓盤品質 W 生活配套設施還不齊備 產品類型同質化現象比較嚴重 O 2022世博會對于酒店的需求缺口 投資型酒店可填補目前市場的空白 合理的價格勢必可以攪動疲軟的市場 產品市場已經逐步進入成熟期 T 所面對客戶群體較窄 陳舊的內飾可能會引起的二次裝修 市場整體的疲軟階段 市場分析 根據 SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入，多產出的前提條件下， 對建筑外進行粉刷或者局部點綴 部分家具及裝修的更換 地毯的清洗及更換 部分房間銷售后入住前的裝修（二次收益） 市場分析 人群分析 投資客居多 酒店式服務公寓的購買客戶中，投資者占絕對比例。根據上海中原的調研結果分析， 投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶 ，主要有個人投資者和機構投資者組成，個人投資者年齡在 3035歲范圍內，機構投資者主要是具備一定經濟實力的中小型企業(yè)。他們購買酒店式服務公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預期投資回報率一般在 8%15%。這部分客戶占整個客戶總數的 60%左右。 市場分析 人群分析 養(yǎng)老型客戶 ，以個人投資者為主，年齡普遍在 40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經濟來源。這類客戶的投資風格比較穩(wěn)健，經濟實力也比較強，多投資于 100平米以上的較大戶型，預期投資回報率多在 10%以下，最看重項目的發(fā)展?jié)摿?
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