【文章內(nèi)容簡介】 解放碑核心板塊項目本項目價格優(yōu)勢項目擴展空間地段優(yōu)勢生活配套等級解放西路、中興路板塊項目本項目人氣匯聚目標客戶形成交通優(yōu)勢項目景觀等級小什字、嘉濱路板塊項目本項目上圖體現(xiàn)了本項目對比區(qū)域內(nèi)其它項目的優(yōu)劣勢，也從另一角度反映本項目在其后的營銷過程中可能的優(yōu)劣勢及機會威脅，并據(jù)此提煉出本項目的核心競爭力及營銷策略。①較場口新華路板塊現(xiàn)有的項目主要分布在和平路沿線、小米市和石灰市。小米市及石灰市的項目如合景聚融、美力、陽光星座等項目均處于尾盤狀況，但由于開盤較早，形成了一定的市場知名度。而本項目所在的和平路沿線項目多為舊樓改造如：馨茗苑、星河城等，這勢必會影響項目的品質(zhì)及品牌形成。②解放碑核心板塊的樓盤，由于其所處地段緣故，在品質(zhì)、品牌、人氣及價格空間等各方面均具有相當?shù)膬?yōu)勢。因其位于或靠近步行街，而獲得眾多消費者的青睞，成為高收入階層在解放碑CBD購房時的首選。③解放西路中興路板塊項目在所有板塊中處于第三層次（以本項目為參照點），但由于位置上與本項目更為接近，故該板塊也是本項目定位的重要因素之一。④小什字嘉濱路板塊項目對本項目價格定位有一定的參考價值。綜合上述對比的優(yōu)劣，本項目的綜合素質(zhì)在四個板塊中屬較高檔次，特點相對明顯。為本項目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。以下表格所列樓盤均是本區(qū)域內(nèi)部分在售或?qū)⒁N售的項目，分別就地理位置、規(guī)模、價格、銷售進度、物業(yè)類型及裝修標準等進行對比分析，將在營銷策劃報告及銷售操作過程中為本項目提供競爭參考價值。樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商樓盤規(guī)模項目進度銷售均價元/㎡物業(yè)類型馨茗苑和平路物華物業(yè)占地3000㎡高層商住樓共128套04年3月銷售余20套4080起4280均價樓層差價20元公寓清水星河城和平路上海盛融裙樓2—7住宅共300多套4月底開盤估計起價4700 公寓合景聚融民權(quán)路合景國際建面68361㎡可售30余套已交房6800元/㎡公寓清水陽光星座民生路滬投實業(yè)建面3000㎡共360套可售15套已交房5200、4700樓層差價20元公寓裝修清水美力民生路裕輪實業(yè)涪陵金塔建面47000㎡已交房6500 、6100公寓裝修清水雅地天際八一路共創(chuàng)置業(yè)占地1120㎡建面23056㎡04年6月開盤余17套8800公寓裝修環(huán)島名都八一路林華物業(yè)占地3300㎡建面55000㎡04年7月開盤05年4月交房余40套4900 公寓清水江風雅筑解放東路新原興共295戶剩10余套3700清水君悅長濱長濱路鑫島置業(yè)共368戶04年5月開盤已售完5000公寓裝修南國麗景滄白路英利地產(chǎn)占地4300㎡建面47133㎡03年初開盤已交房余155㎡以上4700 公寓清水新重慶公寓民族路典華物業(yè)共336戶余少量房源5900公寓裝修東和灣朝千路東和物業(yè)共557戶04年10月開盤已售70%5400公寓清水上表所列項目羅列了四個板塊內(nèi)近兩年在售或已售大部分項目，綜合各樓盤的質(zhì)素，提煉出對本項目具有借鑒或參考價值影響因素：①四大板塊內(nèi)新開盤或?qū)㈤_盤的項目很少，多數(shù)項目處于尾盤或剩余不多的銷售狀態(tài)。②除江風雅筑外，表中所示項目均提出“公寓式住宅”的服務(wù)概念，為業(yè)主提供酒店式服務(wù)。③單個項目的體量不大，單體樓或雙塔樓居多，這體現(xiàn)了“公寓式住宅”的特性。④大部分樓盤在戶型面積上遵從“精而全”的設(shè)計原則，30至70平方米面積的戶型所占比例較大。⑤“公寓式住宅”售價在4500元/㎡—6200元/㎡區(qū)間占大部分，價格差異主要體現(xiàn)在地具體地段及裝修標準。⑥在營銷操作上，大部分樓盤從“公寓”入手，提煉項目的核心競爭力并轉(zhuǎn)化為營銷宣傳主題。在本項目產(chǎn)品、價格及營銷定位時，應(yīng)充分借鑒或參考四個板塊內(nèi)的成功項目，分析其特性所在，結(jié)合本項目的實際狀況做到揚長避短。在競爭程度分類中，對比各競爭樓盤的地理位置、銷售進度、項目規(guī)模、物業(yè)類型、項目檔次（中高低檔）及裝修標準等基礎(chǔ)要素，得出競爭樓盤對本項目的威脅程度。星河城、馨茗苑及本板塊內(nèi)其它即將投放市場項目。星河城將于2005年4月投放市場，住宅投放量約為340套。馨茗苑二期（據(jù)銷售人員介紹）為一棟30層公寓，估計在今年年底投放市場。這兩個樓盤在區(qū)位、規(guī)模、銷售時間及定位等質(zhì)素與形成本項目全面競爭。直接競爭陽光星座、美力、南國麗景、江風雅筑、君悅長濱、新重慶公寓。由于在銷售進度上與本項目差別較大，對本項目的威脅不大，故可以作為本項目價格及營銷定位的參考對象。參考對象合景聚融、雅地天際、環(huán)島名都、東和灣。前三個項目均處于尾盤銷售狀態(tài)，所余住宅量不大，但由于其所處區(qū)位比本項目更優(yōu)越，會吸引相當部分客戶。同時其項目品牌及市場號召力同樣會給客戶對比空間。此外，東和灣雖離本項目較遠但由于所余量較大，江景優(yōu)勢等因素成將對本項目形成間接競爭。間接競爭通過分析項目的自身質(zhì)素形成項目定位的先決條件，再據(jù)此決定項目可以開發(fā)何種檔次的產(chǎn)品。同時根據(jù)項目自身質(zhì)素形成的核心競爭力來確定項目的影響力范圍，如核心區(qū)域、競爭區(qū)域、輻射區(qū)域。項目所處較場口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。土地價值極高，初步具備了中高檔定位的基礎(chǔ)素質(zhì)。土地價值催生項目的投資價值，這是本項目的主要競爭優(yōu)勢之一，可以在營銷推廣充分利用，形成項目的賣點。土地價值地塊方面主要指地塊大小、土地狀況。就本項目的地塊規(guī)模較小，且項目周邊有大量的老式住宅。這在某種程度上會限制本項目成高品質(zhì)的理想居住地。項目地塊決定了本項目只能定位為商住樓或公寓樓，體現(xiàn)項目地塊的最大價值。地塊狀況項目所處和平路是連接七星崗、較場口及解放碑的又一交通要道。渝中區(qū)政府相關(guān)機構(gòu)設(shè)置于此，能保障良好的交通狀況。此外輕軌在改善本區(qū)域交通狀況的同時，提升了項目的投資價值。良好的交通條件，使業(yè)主的日常生活出入更為便利，符合現(xiàn)代人的消費心理。交通狀況項目所在較場口區(qū)域是渝中區(qū)解放碑CBD（中央商務(wù)區(qū)，含商務(wù)、金融、商業(yè)及與之配套的各種設(shè)施）的一個“硬核”。隨消費市場的擴大、市民生活水平的不斷提高，解放碑核心商圈的正逐漸向較場口延伸，較場口區(qū)域已完全融入解放碑商圈。商業(yè)物業(yè)高度發(fā)達、生活配套完善，能滿足現(xiàn)代人居家生活便捷的心理，是本項目的又一競爭優(yōu)勢。區(qū)域狀況居住環(huán)境可以分為自然、人文環(huán)境及配套。就本項目而言，配套是最大的優(yōu)勢所在。位于重慶的商貿(mào)核心延伸區(qū)域，配套設(shè)施毋庸質(zhì)疑。但由于身處鬧市且不能成為小區(qū)住宅，自然環(huán)境有所