【文章內(nèi)容簡介】 的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 簡單定義其概念歸結(jié)為三點(diǎn)：216。 統(tǒng)一經(jīng)營216。 售后回租216。 完整產(chǎn)權(quán) 特點(diǎn)l 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；l 酒店式公寓是一種長期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)；l 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；l 酒店式公寓必須具有居家的氛圍；l 相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；l 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。l 酒店式公寓是既提供了專業(yè)服務(wù)，同時(shí)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的私人物業(yè)；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經(jīng)營本質(zhì)不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。l 它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞 分類按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分只租不售的“酒店式公寓”—— 其特征是并不對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的 商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”—— 顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對(duì)小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒店”經(jīng)營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。 住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”—— 這是目前北京市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準(zhǔn)確的說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。 結(jié)論根據(jù)酒店式公寓的定義、特點(diǎn)及按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類對(duì)照項(xiàng)目本身屬性認(rèn)為： ——該項(xiàng)目應(yīng)為統(tǒng)一經(jīng)營管理的商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”； 酒店公寓概念及基本要求以及結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向建議小戶型住宅商務(wù)型酒店式公寓服務(wù)型酒店式公寓度假型酒店式公寓居住功能非常強(qiáng)一般較強(qiáng)一般服務(wù)功能一般較強(qiáng)非常強(qiáng)較強(qiáng)辦公功能一般非常強(qiáng)較強(qiáng)差度假功能差差差非常強(qiáng)投資功能較強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)小戶型住宅商務(wù)型酒店式公寓服務(wù)型酒店式公寓度假型酒店式公寓陽臺(tái)非常強(qiáng)一般一般非常強(qiáng)綠化非常強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)非常強(qiáng)會(huì)所較強(qiáng)一般較強(qiáng)一般停車位較強(qiáng)非常強(qiáng)較強(qiáng)一般廚房煤氣非常強(qiáng)差一般差采光非常強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)非常強(qiáng) 結(jié)論基于以上分析對(duì)照項(xiàng)目基本情況可以看出該項(xiàng)目只適合：——做商務(wù)與服務(wù)型酒店式公寓根據(jù)以上市調(diào)分析和酒店式公寓相關(guān)特點(diǎn)得出項(xiàng)目屬性定位： 統(tǒng)一經(jīng)營管理模式高端多功能酒店式公寓以上定位是本項(xiàng)目的核心特征體現(xiàn)，項(xiàng)目開發(fā)能否成功關(guān)鍵在于能否凸顯這些核心特征，因此，以上定位將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和推廣營銷起核心指導(dǎo)作用。屬性定位主題詮釋：主體屬性——多功能酒店式公寓定位依據(jù)：本項(xiàng)目樓上為五星級(jí)酒店樓下為5A甲級(jí)寫字樓，其酒店式服務(wù)辦管理與辦公硬件條件完善；因此，無論在大堂和外立面都依然能夠反映出酒店的氣質(zhì)， 或從本項(xiàng)目的會(huì)所功能以及其他配套服務(wù)都能夠體現(xiàn)酒店式公寓的基本要求。項(xiàng)目主體定位 地段：袁家崗輕軌站旁交通：輕軌+ 40余條通往主城各區(qū)公交線路周邊：奧體中心、重慶一醫(yī)、女子醫(yī)院等重慶醫(yī)科大學(xué)等；建筑：地標(biāo)性建筑（未來高端商務(wù)辦公聚集地）自身配套：酒店式服務(wù)，5A甲級(jí)寫字樓硬件完善；投資：均有較強(qiáng)投資價(jià)值；產(chǎn)品品質(zhì)：在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的渝中和江北片區(qū)打造星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的精裝酒店式公寓不是我們的核心賣點(diǎn)，交通方便是我們項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前周邊商業(yè)辦公處于起步階段不集中，是我們的劣勢(shì)；因此，產(chǎn)品品質(zhì)不是我們的核心賣點(diǎn)。周邊配套：學(xué)校、醫(yī)院等配套將成為公共的賣點(diǎn)，而產(chǎn)品本身不具備長期居住硬件；因此，周邊配套不是我們的核心賣點(diǎn)。我們的優(yōu)勢(shì)：l 是重慶5大經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心！l 是未來該區(qū)域高端商務(wù)辦公集聚地！l 是本區(qū)域輕軌、公交交通樞紐站，匯聚通往重慶各大CBD中心公交、軌線路! 推廣主題定位本項(xiàng)目的內(nèi)在外在優(yōu)勢(shì)都比較明顯，因此，核心推廣主題應(yīng)從提煉本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)集合,避免暴露劣勢(shì)；由于本項(xiàng)目周邊還沒有酒店公寓出售；盡管本項(xiàng)目在整體形象存在缺陷，但目前還無競爭對(duì)手；基于以上的考慮，我們認(rèn)為，一定需要滿足以下原則：推廣主題應(yīng)提煉于核心賣點(diǎn)，并能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的多種優(yōu)勢(shì)；推廣主題應(yīng)該包涵：超性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，快捷高效的交通優(yōu)勢(shì)，高端商務(wù)辦公聚集地；這三大要素。其它賣點(diǎn)只作從屬性賣點(diǎn)（如：周邊配套）；公寓市場的推廣主題應(yīng)該簡單、易懂、有沖擊力。因此城上城酒店式公寓項(xiàng)目主打廣告語建議為：不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，不可阻擋的投資吸引力！1）本項(xiàng)目位于五星級(jí)酒店和寫字樓之間，其酒店式服務(wù)和商務(wù)辦公硬件配套齊全；如何在合理銷售速度的前提下，能夠保障發(fā)展商的收益最大？盈方觀點(diǎn)：“盡量凸現(xiàn)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店服務(wù)與辦公硬件設(shè)施優(yōu)勢(shì)！”即在本項(xiàng)目的整體形象塑造時(shí)，以原項(xiàng)目擁有的酒店外立面、酒店大堂、酒店公共走道、電梯等配套，以及酒店服務(wù)，其他特征均附屬于酒店式公寓形象大旗之下。2）由于本項(xiàng)目價(jià)格較周邊物業(yè)均價(jià)有優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)該表現(xiàn)本項(xiàng)目性價(jià)優(yōu)勢(shì)。3）交通方便是本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一，使商務(wù)更快更高效；4）經(jīng)以上的思考，我方認(rèn)為城上城酒店式公寓的市場形象訴求應(yīng)該是：216。 形象上應(yīng)該用快捷高效的交通優(yōu)勢(shì)+高端商務(wù)辦公聚集地兩大優(yōu)勢(shì)來體現(xiàn)本項(xiàng)目 相對(duì)其他項(xiàng)目的超性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，形象風(fēng)格上（VI、平面、構(gòu)圖等） 216。 應(yīng)力求體現(xiàn)高端豪華商務(wù)中心；216。 體現(xiàn)尊貴高尚人士需求；