北路項(xiàng)目思路溝提案中聯(lián)宏業(yè)公寓式酒店寫字樓營(yíng)銷策劃(編輯修改稿)
2025-03-26 11:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房間過(guò)小，感覺(jué)居住舒適度不夠 城市之聲 經(jīng)濟(jì) 型 168 102 20 90% 簡(jiǎn)陋 房間面積小，設(shè)施簡(jiǎn)陋，不規(guī)格形狀的家具，雖然展現(xiàn)了時(shí)尚，但缺乏酒店厚度缺乏信任感 高新區(qū) CBD酒店分析 1： CBD高新區(qū)內(nèi)，四星級(jí)商務(wù)型酒店密集而飽和 2：價(jià)格基本在 280699元之間，主要以商務(wù)散客為主； 3：裝修陳舊、古老，即便有酒店新裝修，仍以商務(wù)型為主； 4：房間套數(shù)基本在 150間左右； 缺乏有安全感的沒(méi)有抗性的居住酒店 在本項(xiàng)目建設(shè)酒店，特別是房?jī)r(jià) 150200元的酒店，市場(chǎng) 機(jī)會(huì)巨大 酒店市場(chǎng)調(diào)研 —— 總結(jié) 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及地塊的特點(diǎn)，按照與開發(fā)商初步溝通的結(jié)果，根據(jù)對(duì)寫字樓及酒店的研究，本項(xiàng)目產(chǎn)品： 以公寓式酒店為主，少量寫字樓為輔。 地段給予我們的靈感 這是一塊上天厚愛(ài)的土地， 在城市中心， 金融、商務(wù)、居住、購(gòu)物、文化娛樂(lè)一應(yīng)俱全， 發(fā)展與機(jī)遇完美交融！ 產(chǎn)品給予我們的靈感 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級(jí)建筑屈指可數(shù)，甚至沒(méi)有，本案的體量和建筑高度，以及產(chǎn)品自身的品質(zhì)來(lái)看，更適合營(yíng)造“地標(biāo)”的概念。 地段賦予它成為高檔建筑的環(huán)境，而集甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、酒店式服務(wù)公寓于一體的規(guī)劃設(shè)計(jì)賦予它生命與靈魂。 區(qū)域地標(biāo)，是城市向世界敞開的門 A硬件分析 外圍環(huán)境 泛 CBD中央商務(wù)區(qū) —— 高端 位于高新區(qū) CBD核心圈東側(cè) 七一中路與恒祥北大街交匯處 高端需求強(qiáng)化，商務(wù)市場(chǎng)稀缺 CCD中央文化區(qū) —— 高知 占據(jù)北市區(qū)百年文脈，北市區(qū)以學(xué)區(qū)著名，小學(xué)、初中、高中、大學(xué)數(shù)十個(gè)教育機(jī)構(gòu)遍布區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)教育設(shè)施和教育水平居全市領(lǐng)先地位，人文氛圍濃郁。 CLD中央居住區(qū) —— 高成熟度 北部新城的門戶核心地段，以恒祥北大街為軸心的居住帶，勾勒出保定新城的天際線，現(xiàn)代風(fēng)格居民區(qū)的代表作。 銀行、超市、餐飲、 KTV等生活配套齊全，距離保定三大傳統(tǒng)商圈距離適中，完美構(gòu)成十分鐘生活圈。 交通核心區(qū) —— 高速 圍繞本案周邊橫向有復(fù)興中路、天鵝中路、東風(fēng)路；縱向有陽(yáng)光北大街、瑞祥大街、蓮池北大街； 周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，城市各區(qū)域車輛均方便到達(dá)本項(xiàng)目； 距市政府及高新區(qū)商圈：約 10分鐘車程；距老商業(yè)中心：約 15分鐘車程；距保定站：約 15分鐘車程； 為項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)提速 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 —— 高發(fā)展 城市北擴(kuò)， 隨著新城陸續(xù)建成，項(xiàng)目地段具備巨大升值潛力。 B硬件分析 自身產(chǎn)品 整體規(guī)劃 —— 高端復(fù)合型 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)了解，該區(qū)域項(xiàng)目幾乎全部為住宅， 商務(wù) /商住項(xiàng)目幾乎為空白，為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好市場(chǎng)空間。 豐富業(yè)態(tài)品類，寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、臨街商業(yè)等多種業(yè)態(tài)形式，更契合本案發(fā)展。 產(chǎn)品分類 —— 接軌一線都會(huì) 寫字樓 —— 5A甲級(jí)寫字樓 酒店式服務(wù)公寓 —— 主題式酒店公寓 商業(yè) —— 開放式街區(qū) 建筑設(shè)計(jì) —— 特色高層建筑 高層建筑群落， 獨(dú)具特色的建筑立面， 為保定樹立建筑形象標(biāo)桿 硬件分析 外圍環(huán)境 自身產(chǎn)品 高檔次 高格調(diào) 結(jié)論 本案具備成為 雙中軸，首席主題式酒店 定論：目標(biāo)客戶群定位 A目標(biāo)客戶群定位：群體劃分 B目標(biāo)客戶群定位：共性 目標(biāo)客戶群體定位 都市財(cái)智一族 地產(chǎn)投資群落 商務(wù)置業(yè)人群 企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人、政府官員、高級(jí)白領(lǐng)、SOHO一族、律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者 投資地產(chǎn)已逐漸成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產(chǎn)的投資人士 成長(zhǎng)型企業(yè)、外地企業(yè)駐本地辦事處、在酒店公寓、寫字樓內(nèi)工作的大量商務(wù)人群 在思考項(xiàng)目客戶定位時(shí)，應(yīng)當(dāng)跳出地理區(qū)位限制，直接依托成熟區(qū)域的商務(wù)資源，充分挖掘自身特色優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢(shì)，在全市的范圍內(nèi)思考客戶來(lái)源。 目標(biāo)客戶群 —— 身份特征 他們屬于社會(huì)金字塔的中高端，主要是 ?私營(yíng)企業(yè)主 ?個(gè)體工商戶 ?機(jī)構(gòu)投資者 ?外來(lái)投資客 ?政府官員 ?社會(huì)知名人士等 目標(biāo)客戶群 —— 娛樂(lè)消遣 職業(yè)的專業(yè)性令他們傾向于圈層交際，同時(shí)追求智能、便捷、安全的商務(wù)空間，他們既會(huì)進(jìn)行高爾夫等高雅的娛樂(lè)，亦會(huì)進(jìn)行品茶、洋酒、聚會(huì)等時(shí)尚的消遣。 目標(biāo)客戶群 —— 區(qū)域交通 他們大都擁有小汽車，置業(yè)受限區(qū)域限制性因素少，置業(yè)半徑大，對(duì)商務(wù)辦公看重私密性、便捷性與通達(dá)性，注重車位的數(shù)量及停車出入的方便。 目標(biāo)客戶特征 目標(biāo)客戶群 特 征 投資型客戶 年齡在 30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷 付款方式多樣 注重物業(yè)投資價(jià)值 購(gòu)買時(shí)對(duì)朝向、樓層不太關(guān)注，對(duì)價(jià)格較為敏感，希望付款方式輕松靈活 商務(wù)客戶 多為公司高級(jí)員工宿舍 對(duì)物業(yè)的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心 與投資者同樣關(guān)心物業(yè)的保值、增值性
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