北路項目思路溝提案中聯(lián)宏業(yè)公寓式酒店寫字樓營銷策劃-在線瀏覽
2025-04-09 11:10本頁面
【正文】 ? 南臨七一中路 ? 東臨恒祥北大街 ?南北延伸復(fù)興路、天鵝路、五四路 ? 東西延伸瑞祥大街、陽光大街蓮池大街 北部新城門戶地段。對 外交通便利，商住價值潛力大。 ? 周邊全部為成熟的居住區(qū)，人流車流較大。 優(yōu)勢 機會 ? 北部仍是未來幾年發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)塊價值不斷提升。 ? 高檔商業(yè)項目在本區(qū)域內(nèi)稀缺 劣勢 威脅 ? 周邊居住氛圍濃厚，但商務(wù)商住形象欠缺，且消費者對辦公商務(wù)印象偏重于高新區(qū)。 不可回避的弱點只有以提升自身品質(zhì)來彌補，以減少起負(fù)面影響。 SWOT分析 市中心稀缺地段 /商務(wù)氛圍尚不成熟 /投資型商業(yè)立項項目 屬性界定 北部新城門戶 密集型居住新區(qū) 商務(wù)辦公氛圍培育區(qū) 市中心板塊 /泛 CBD地段 寫字樓市場研究及結(jié)論 商業(yè)項目研究 寫字樓城市模塊化 關(guān)心區(qū)域、發(fā)展空間 關(guān)心產(chǎn)品類別、配套環(huán)境 關(guān)心面積、價格 計劃型生產(chǎn)辦公 核心競爭力完成期城市 核心競爭力塑造期城市 自由經(jīng)濟發(fā)展期 傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟時代 復(fù)合型 全面發(fā)展型城市 創(chuàng)業(yè)型公司 成長期企業(yè) 企業(yè)核心競爭力塑造期 企業(yè)擴張期 集團化 13年 38年 1520年 815年 20年以上 起步創(chuàng)業(yè)階段，對寫字樓產(chǎn)品認(rèn)識不足，只需要一個辦公場所。滿足基本辦公空間是其目的， 有一定的周邊辦公配套大環(huán)境。 選擇的辦公空間為高檔寫字樓的小空間辦公或次辦公區(qū)的大空間辦公。 公司在核心業(yè)務(wù)上獲得成功 ，要求高檔辦公空間和辦公環(huán)境，其目的為顯示企業(yè)實力。精裝概念存在于恒通、同美等少數(shù)幾個寫字樓內(nèi)。價格經(jīng)濟適用的寫字樓大多設(shè)施陳舊，不能滿足成長型企業(yè)的發(fā)展需求。以恒通財富中心為代表的寫字樓為中高端，精裝修，價格較高，普通成長型企業(yè)難以承受；以國貿(mào)大廈為代表的寫字樓為中低端，普通裝修，價格偏低，成長型企業(yè)可以接受。以凱越國際為代表的寫字樓聚集在朝陽路北段，雖然價格產(chǎn)品尚可，但地段較偏，人氣不旺。以恒通為代表的寫字樓有部分項目配套及較全的區(qū)域配套；以國貿(mào)大廈為代表的寫字樓配套大多只有區(qū)域型配套。 6. 能完全發(fā)揮企業(yè)辦公產(chǎn)品的功能特性，物有所值。 雖保定有寫字樓市場需求，總量體很小租金價格偏低， 150平米的寫字間每天每平米在 ；投資收益比低。酒店發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是舊有的狹隘的提供床的概念，更多的是以此營造出的感覺，吸引回頭客。 地段給予我們的靈感 這是一塊上天厚愛的土地， 在城市中心， 金融、商務(wù)、居住、購物、文化娛樂一應(yīng)俱全， 發(fā)展與機遇完美交融！ 產(chǎn)品給予我們的靈感 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級建筑屈指可數(shù)，甚至沒有，本案的體量和建筑高度，以及產(chǎn)品自身的品質(zhì)來看，更適合營造“地標(biāo)”的概念。 區(qū)域地標(biāo)，是城市向世界敞開的門 A硬件分析 外圍環(huán)境 泛 CBD中央商務(wù)區(qū) —— 高端 位于高新區(qū) CBD核心圈東側(cè) 七一中路與恒祥北大街交匯處 高端需求強化，商務(wù)市場稀缺 CCD中央文化區(qū) —— 高知 占據(jù)北市區(qū)百年文脈，北市區(qū)以學(xué)區(qū)著名，小學(xué)、初中、高中、大學(xué)數(shù)十個教育機構(gòu)遍布區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)教育設(shè)施和教育水平居全市領(lǐng)先地位，人文氛圍濃郁。 銀行、超市、餐飲、 KTV等生活配套齊全，距離保定三大傳統(tǒng)商圈距離適中，完美構(gòu)成十分鐘生活圈。 B硬件分析 自身產(chǎn)品 整體規(guī)劃 —— 高端復(fù)合型 根據(jù)區(qū)域市場了解，該區(qū)域項目幾乎全部為住宅， 商務(wù) /商住項目幾乎為空白，為本項目開發(fā)提供良好市場空間。 產(chǎn)品分類 —— 接軌一線都會 寫字樓 —— 5A甲級寫字樓 酒店式服務(wù)公寓 —— 主題式酒店公寓 商業(yè) —— 開放式街區(qū) 建筑設(shè)計 —— 特色高層建筑 高層建筑群落， 獨具特色的建筑立面， 為保定樹立建筑形象標(biāo)桿 硬件分析 外圍環(huán)境 自身產(chǎn)品 高檔次 高格調(diào) 結(jié)論 本案具備成為 雙中軸，首席主題式酒店 定論：目標(biāo)客戶群定位 A目標(biāo)客戶群定位：群體劃分 B目標(biāo)客戶群定位：共性 目標(biāo)客戶群體定位 都市財智一族 地產(chǎn)投資群落 商務(wù)置業(yè)人群 企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人、政府官員、高級白領(lǐng)、SOHO一族、律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者 投資地產(chǎn)已逐漸成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產(chǎn)的投資人士 成長型企業(yè)、外地企業(yè)駐本地辦事處、在酒店公寓、寫字樓內(nèi)工作的大量商務(wù)人群 在思考項目客戶定位時，應(yīng)當(dāng)跳出地理區(qū)位限制，直接依托成熟區(qū)域的商務(wù)資源，充分挖掘自身特色優(yōu)勢，強化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢，在全市的范圍內(nèi)思考客戶來源。 目標(biāo)客戶群 —— 區(qū)域交通 他們大都擁有小汽車，置業(yè)受限區(qū)域限制性因素少，置業(yè)半徑大，對商務(wù)辦公看重私密性、便捷性與通達(dá)性，注重車位的數(shù)量及停車出入的方便。
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