天津酒店式公寓、寫(xiě)字樓分析(nxpowerlite)-在線瀏覽
2024-12-05 13:25本頁(yè)面
【正文】 ； 第二部分 個(gè)案分析 信達(dá)廣場(chǎng) 信達(dá)廣場(chǎng) 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 地理位置：河平區(qū)解放北路 辦公等級(jí)：甲級(jí) 占地面積： 2 萬(wàn)平方米 建筑面積： 15 萬(wàn)平方米 租售狀況：寫(xiě)字樓部分出售，公寓只租不售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021 年 10 月 入住時(shí)間： 2021 年 1 月 物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司； 物業(yè)費(fèi) ： 26 元 /平方米 /月 車(chē)位情況：地下兩層，總計(jì) 500 個(gè)，月租 600元 /月、 800元 /月 信達(dá)廣場(chǎng) 二、產(chǎn)品特點(diǎn) 1．規(guī)劃布局 信達(dá)廣場(chǎng)地上共 51 層，地下 3 層，總高度 238 米，為天津 CBD 最 高建筑。 15 部客梯， 1 部消防梯， 1 部貨梯。如下圖： 信達(dá)廣場(chǎng) 3．服務(wù)設(shè)施 會(huì)所：信達(dá)廣場(chǎng)會(huì)所位于塔樓 67 層，總面積 4000 多平米。 6 層平面圖：餐飲為主 7 層平面圖：健身、娛樂(lè)以主 信達(dá)廣場(chǎng) 會(huì)議中心：會(huì)議中心位于塔樓 5 層，各種規(guī)格約 10 間，如下圖： 信達(dá)廣場(chǎng) 三、產(chǎn)品定位 1．戶(hù)型配比 寫(xiě)字樓：辦公面積為 1001600 平方米，自由組合。 2．客群來(lái)源 寫(xiě)字樓：以青島海信、北京百福東方、富邦航運(yùn)、泰德國(guó)際貨運(yùn)等各 類(lèi)中大型企業(yè)為主。目前租用 客戶(hù)中日本在津商務(wù)人士占到 95%以上。其中公寓單套月租金在 17000 至 27000 元 /套 /月。目前寫(xiě)字樓出售部分 已全部售完（銷(xiāo)售周期為 2 年），入住已達(dá) 70%以上。 信達(dá)廣場(chǎng) 四、總結(jié) 1．營(yíng)銷(xiāo)手段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的重要性。在 0 07 年 “ 黃金時(shí)期 ” 銷(xiāo)售價(jià)格僅上調(diào) 500 元 /平方米，漲幅僅 3%，低于與同檔產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 3000 元 /平方米左右。從信達(dá)廣場(chǎng)公寓低出租率情況反應(yīng)出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高，比例約占 80%的中大型產(chǎn)品定位為信達(dá)廣場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)極大阻力。雖然信達(dá)廣場(chǎng)約占 20%的一居室（ 100120 平方米）已全部入住，但日本人士占據(jù) 95%以上比例，由此可以看出， 16000 元 /月左右的租金水平仍然超出國(guó)內(nèi)客群的心理價(jià)位。 2．裝修設(shè)備 標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳 公寓內(nèi)部裝修：精裝報(bào)價(jià) 40005000 元 /㎡ 平方米 主要裝修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表： 天津中心 3．服務(wù)設(shè)施 配有 2021 平方米會(huì)所，以健身、娛樂(lè)功能為主。 天津中心 三、產(chǎn)品定位 1．戶(hù)型配比 寫(xiě)字樓：?jiǎn)螌用娣e約 1250 平方米，凈高 米 酒店式公寓：見(jiàn)下表 天津中心 2．客群來(lái)源 酒店式公寓：以投資型高端商務(wù)人士為主，北京、上海、港澳臺(tái)等發(fā)達(dá) 地區(qū)在津商人占據(jù)比例較大，多重視地段升值空間、商 務(wù)氛圍、內(nèi)部服務(wù)等。 天津中心 3．定價(jià)原則 天津中心 天津中心于 07年 7月正式開(kāi)盤(pán)，價(jià)格漲幅明顯。 天津中心 4．租售情況 寫(xiě)字樓：以租為主，整層銷(xiāo)售 酒店式公寓： 公寓部分開(kāi)盤(pán)至今未受高價(jià)格而影響銷(xiāo)售進(jìn)度，不足一年時(shí)間銷(xiāo)售率 已達(dá) 40%以上。采用高單價(jià)低總價(jià)的策略使得天津中心迅速去化。如租金水平按 元 /平方米 /天計(jì)算，年投資回報(bào)率將在 10%以上。 天津中心 天津中心
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