【正文】 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬平方 1棟，建面約為 6萬㎡ , 售 /租價格 售價 6000元 /㎡ [開盤時銷售價格 ] 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 金融總部級寫字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導向，會展業(yè)帶動 ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天 ? 售價： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機構(gòu) 、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ? 銷售狀況較好，以投資客戶為主； 鄭東新區(qū) — 鄭州未來最具活力商務(wù)板塊 本案 海逸名門 千璽廣場 世紀峰會 藍碼地王 溫哥華大廈 樂地金融中心 CBD各發(fā)展階段客戶分布特征 高比例投資客 —— 中型服務(wù)性企業(yè) —— 500強實業(yè)型企業(yè) 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2023年 2023年 市場投資 價值認同 低 中 高 投資比例 低 高 低 產(chǎn)業(yè)類型 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司 第三產(chǎn)業(yè)： 服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè) ——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關(guān)的行業(yè) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等 咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等 銀行、證券、保險等公司 企業(yè)類型 民營企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司 2023年 鄭東新區(qū)正處于 發(fā)展中的 CBD階段 鄭東新區(qū) CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場信心 ?CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成， 建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經(jīng)過 7年的大規(guī)模建設(shè)， CBD已經(jīng)完成了寫字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。 ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ? 市政府行政配套 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ? 潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ? 客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ? 平均出租率在 60％ 以上； ? 在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價： 50006000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 項目名稱 華林新時代廣場 福華中心 圖示 鄭州中原華豐投資中心有限公司 開發(fā)商 鄭州福華置業(yè)有限公司 紫荊山路商城路 位置 紫荊山路東大街 21層 / 層數(shù) /層高 27層 / 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分體空調(diào) 空調(diào) 分體空調(diào) 7部 電梯 6部 規(guī)模 1棟 21層 ,總面積 5萬㎡ 1棟 27層、總建面 ㎡ , 售 /租價格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 50% 95％以上 裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 5． 2米 LOFT，可以分隔二層 全新復合新 OFFICE 經(jīng)典寫字樓掃描 項目名稱 裕達國貿(mào)大廈 金運大廈 圖示 河南裕達國貿(mào)置業(yè) 開發(fā)商 河南金運房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 50年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡裝修 核心賣點 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷售爛尾樓 經(jīng)典寫字樓掃描 競爭環(huán)境分析 本地塊主要的競爭對手 金水路 鄭州市目前在售的寫字樓主要分布在 三個區(qū)域 經(jīng)三路商務(wù)圈 一級競爭 :鄭東和未來路的未售項目 ,它們下半年的推出將會對本案的成交量產(chǎn)生較大的影響 次級競爭 :正在售的項目 ,他們的價格和銷售情況會對市場上的同類項目有一定的指導意義 鳳凰城 曼哈頓廣場 未來路商務(wù)圈 楷林國際 CBD商務(wù)圈 匯智大廈 溫哥華大廈 建業(yè)總部港 千璽廣場 本項目主要競爭對手調(diào)查 針對本案的區(qū)位，我司認為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應(yīng)重點針對以下幾個項目進行走訪調(diào)查： 第一：匯智大廈 第二：溫哥華大廈 第三：千璽廣場 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場 第六：鳳凰城 溫哥華大廈 鳳凰城 建業(yè)總部港 曼哈頓廣場 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 在售， 10萬㎡，均價 9000元 /平米 6月份推售 12萬㎡，均價 10000元 /平米 在售， 3萬㎡，均價 11000元 /平米 2023年 2023年 匯智大廈 下半年推售 6萬㎡，均價 80009000元 /平米； ?在售項目的可售剩余量約 40萬㎡，下半年預(yù)計推售量約 10萬㎡；潛在競爭總量約 50萬㎡ ； ?由此看來，本案在鄭東寫字樓的競爭較大，其他的區(qū)域的競爭較低； 下半年推售 ㎡，均價 10000元 /平米 千璽廣場 5月份推售 24萬㎡，均價 30000元 /平米 周邊重點關(guān)注項目推貨趨勢預(yù)測 匯智大廈 項目名稱 匯智大廈 項目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 / 交房時間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。尚未開盤 工程進度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價 對外報價 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 300個停車位 千璽廣場 項目名稱 千璽廣場 項目地址 鄭東新區(qū) CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口 開發(fā)商 綠地集團中原事業(yè)部 投資商 綠地集團 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 交房時 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認籌 工程進度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國際名品商業(yè)、 5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所、日本原裝進口三菱電梯 ， 1000個停車位 建業(yè)總部港 項目名稱 建業(yè)總部港 項目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風東路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開盤時間 交房時 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號約 100組， 6月 12日開盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨立辦公 工程進度 A組團己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價 預(yù)計 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級寫字樓 ， 低密度商務(wù)辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)， 車位 637個 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場 項目名稱 曼哈頓廣場 項目地址 金水路和未來路交匯處 開發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開盤時間 / 交房時間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場，會議室、私人信報箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、大型多層停車場及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項目名稱 鳳凰城寫字樓 項目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開盤時間 建好即賣，無開盤時間。 整層面積 2023㎡ 主力單套面 積 148㎡ 400㎡ 銷售均價 85009000元／㎡ 租金情況 目前只售不租，以后情況不詳。有廣發(fā)銀行進，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。臨近鄭汴路，中州大道。還有其他設(shè)施，配套完善。 PART4 項目客戶思考 【核心賣點分析】 1. 鄭東 CBD最后一塊寫字樓用地價值所在； 2. 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來規(guī)劃發(fā)展； 3. 會展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級配套； 4. 周邊便宜的教育資源； 5. 高端 5A級寫字樓，獨有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力； 一切與地段、資源 有關(guān)！ 【核心價值提煉】 區(qū)域未來價值 鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴張增長階段，項目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來發(fā)展空間巨大。 項目環(huán)境價值 如意湖，東運河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) 優(yōu)勢 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢 2：生態(tài)環(huán)境 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收