【正文】 000 05年 7月 95％ 6500 2200 綠地峰會天下 52023 06年 10月 85％ 6100 4900 浦發(fā)國際 50000 06年 10月 99％ 6000 6200 省匯中心 75000 06年 10月 95％以上 5800 7900 財富廣場 2期 100000 05年 11月 95％以上 5300 6300 盛潤白宮 140000 08年初 96% 8900 5833 楷林國際 78000 08年中旬 95% 10000[現(xiàn)銷售價 ] 4333 榮勛贏座 59000 08年中旬 100% 8000 4900 千璽廣場 240000 2023年 5月 30000 銷售速度 寫字樓市場的月均銷售速度： 4795平方米 [從開盤計算 ] 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 按照物業(yè)檔次、目前售價 /租金將板塊分級 — — — 7000— 9000 9000— 25000 6000— 8000 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫字樓最為集中的的商務圈。 ? 行政導向，依托省機關 ? 商業(yè)、交通配套成，商務氛圍濃 第一層級 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天， ? 售價： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險、文化傳播等； ? 客戶：國際國內 知名企業(yè)駐杭機構 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來 5年內將繼續(xù)保持領先地位； ? 土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限； 租售狀況 ? 高品質的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項目名稱 鄭州國貿中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 40年產(chǎn)權 中央空調 空調 中央空調 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項目體量近 50萬， 2棟寫字樓約 8萬㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫字樓 售 /租價格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 超大型綜合體項目，配有 7萬平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務用途的寫字樓 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 項目名稱 廣匯國貿大廈 財富廣場 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 70年產(chǎn)權 分戶空調 空調 中央空調 7部 電梯 每棟 2部愛登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。建面約為 6萬㎡ ， 7棟，建面約為 18萬㎡ , 售 /租價格 租金 /㎡ ?天 租金 /㎡ ?天 售 /租率 90%以上 銷售率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 “經(jīng)三路 ”、純寫字樓辦公 寫字樓項目經(jīng)三路大型純寫字樓 經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描 項目名稱 浦發(fā)國際大廈 未來大廈 圖示 名門地產(chǎn) 開發(fā)商 商品交易所 金水路玨鳳路交叉口 位置 未來大道近緯四中路 27層 / 層數(shù) /層高 23層 / 40年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 40年產(chǎn)權 分戶空調 空調 中央空調 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬平方 1棟，建面約為 6萬㎡ , 售 /租價格 售價 6000元 /㎡ [開盤時銷售價格 ] 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 金融總部級寫字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅杖Γ饕蓵箻I(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導向，會展業(yè)帶動 ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天 ? 售價： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：區(qū)域內國際會展中心的帶動相關行業(yè)，如會展，貿易等； ? 客戶：國際國內 知名企業(yè)駐杭機構 、以行業(yè)內的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質 客戶特征 ? 未來 5年內將繼續(xù)保持領先地位； ? 土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限； 租售狀況 ? 交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ? 銷售狀況較好，以投資客戶為主； 鄭東新區(qū) — 鄭州未來最具活力商務板塊 本案 海逸名門 千璽廣場 世紀峰會 藍碼地王 溫哥華大廈 樂地金融中心 CBD各發(fā)展階段客戶分布特征 高比例投資客 —— 中型服務性企業(yè) —— 500強實業(yè)型企業(yè) 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2023年 2023年 市場投資 價值認同 低 中 高 投資比例 低 高 低 產(chǎn)業(yè)類型 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司 第三產(chǎn)業(yè)： 服務于第二產(chǎn)業(yè) ——咨詢、物流、貿易等行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關的行業(yè) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等 咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿易公司等 銀行、證券、保險等公司 企業(yè)類型 民營企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司 2023年 鄭東新區(qū)正處于 發(fā)展中的 CBD階段 鄭東新區(qū) CBD已形成規(guī)模效應，提升市場信心 ?CBD地區(qū)由內、外環(huán)兩條環(huán)路組成， 建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經(jīng)過 7年的大規(guī)模建設， CBD已經(jīng)完成了寫字樓和公寓的建設并部分投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。 項目名稱 綠地峰會天下 藍瑪?shù)赝醮髲B 圖示 綠地集團 開發(fā)商 鄭州歌億房地產(chǎn)有 線公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 30層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 40年產(chǎn)權 中央空調 空調 中央空調 6部 電梯 6部 規(guī)模 2棟，約 10萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 6200元 /㎡ [租金： /㎡ /天 ] 原售價 60006500 元 /㎡ [租金： /㎡ /天 ] 售 /租率 已銷售完畢 [以上價格為開盤價 ] 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌 中原首座全鋼結構寫字樓，玻璃幕墻 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 項目名稱 順馳第一國際 新芒果大廈 圖示 河南順馳地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 27層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 40年產(chǎn)權 中央空調 空調 中央空調 10部 電梯 5部 規(guī)模 1棟， ㎡ 建面約 ㎡ 售 /租價格 6100[開盤銷售價格 ] 售價 6300元 /㎡ [開盤銷售價格 ] 售 /租率 售完 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修 核心賣點 開發(fā)商品牌，地域前景 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 西北區(qū)板塊 —— 現(xiàn)存寫字樓陳舊且品質不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。 ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ? 市政府行政配套 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ? 潛在供應規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ? 客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ? 平均出租率在 60％ 以上； ? 在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價： 50006000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿易、信息科技、廣告 及政府類相關企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 項目名稱 華林新時代廣場 福華中心 圖示 鄭州中原華豐投資中心有限公司 開發(fā)商 鄭州福華置業(yè)有限公司 紫荊山路商城路 位置 紫荊山路東大街 21層 / 層數(shù) /層高 27層 / 70年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 70年產(chǎn)權 分體空調 空調 分體空調 7部 電梯 6部 規(guī)模 1棟 21層 ,總面積 5萬㎡ 1棟 27層、總建面 ㎡ , 售 /租價格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 50% 95％以上 裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 5． 2米 LOFT，可以分隔二層 全新復合新 OFFICE 經(jīng)典寫字樓掃描 項目名稱 裕達國貿大廈 金運大廈 圖示 河南裕達國貿置業(yè) 開發(fā)商 河南金運房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權 產(chǎn)權年 限 50年產(chǎn)權 中央空調 空調 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡裝修 核心賣點 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷售爛尾樓 經(jīng)典寫字樓掃描 競爭環(huán)境分析 本地塊主要的競爭對手 金水路 鄭州市目前在售的寫字樓主要分布在 三個區(qū)域 經(jīng)三路商務圈 一級競爭 :鄭東和未來路的未售項目 ,它們下半年的推出將會對本案的成交量產(chǎn)生較大的影響 次級競爭 :正在售的項目 ,他們的價格和銷售情況會對市場上的同類項目有一定的指導意義 鳳凰城 曼哈頓廣場 未來路商務圈 楷林國際 CBD商務圈 匯智大廈 溫哥華大廈 建業(yè)總部港 千璽廣場 本項目主要競爭對手調查 針對本案的區(qū)位，我司認為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應重點針對以下幾個項目進行走訪調查： 第一：匯智大廈 第二：溫哥華大廈 第三：千璽廣場