xx寫字樓項(xiàng)目策劃方案-文庫吧
2025-04-07 22:26 本頁面
【正文】 未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應(yīng)走勢近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡保桶阉Ｊ囟ㄎ?。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗(yàn)、銷售理念以及獨(dú)樹一幟的推廣手段，一定會使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。二、 目 標(biāo) 客 戶 定 位從區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)行業(yè)分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業(yè)以企業(yè)管理機(jī)構(gòu)為主，所以，中原將本案客戶依據(jù)兩種情況分別定為如下：國內(nèi)外知名企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)IT、電子信息、電信、金融、貿(mào)易、法律等行業(yè)n 注重相對較有吸引力的價格；n 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達(dá)到65%~70%；n 辦公空間要具有延展性，先進(jìn)企業(yè)發(fā)展較快，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；n 合適的地理位置，臨近交通路線或地鐵、商業(yè)區(qū)、星級酒店等，這樣對客戶往來可以提供方便；n 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象；n 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套；三、 價 格 定 位租賃價格： US$銷售價格： US$1700/m2 或 RMB14000元/m2：n 支持一：市場價格比較法 周邊個案銷售價格比較比較價格定位A：伊泰利大廈 247。 = G: 美羅大廈 247。 = B：煤科大廈 247。 = H: 上海實(shí)業(yè)中心 247。 = C：亞太企業(yè)中心 247。= I: 輕工大廈 247。 = D: 華泰大廈 247。 = J: 金鐘大廈 247。= E: 怡甸大廈 247。 = K: 工商大廈 247。 = F: 247。 = L: 歐江大廈 247。 = 擬定各比較對象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%綜合評價： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10%+ x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% + 5% + x 5% = US$ 通過市場價格比較法，本案租金定位為： US$銷售價格確定由于目前市場上甲級涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，中原通過對周邊個案租金價格的比較，獲得本案的平均租賃價格，在依據(jù)目前市場上銷售、租賃價格的一般關(guān)系，從而得出銷售價格。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報周期為10—15年，即每年的投資回報率為：%—10%。 即：銷售價格= （租金價格*30*12）247。 每年的投資回報率所以中原依據(jù)銷售價格與租賃價格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價格為（%）：銷售價格 = （*30*12）247。 % = 1780US$/M2考慮到給租賃者一個實(shí)惠的利潤空間（物超所值的感覺），中原建議本案的最終銷售價格為：US$1700/M2 即 RMB14000/M2n 支持二：成本價格核算法 以中原對本案周邊和全市寫字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成本約為116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地價，建安、建筑成本（包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修）7000元/平方米。目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在15%—25%之間。所以，以目前市場較為接受的市盈率20%估算，本案的銷售價格為：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通過成本核算法本案價格定位為：14000元/平方米 n 支持三：區(qū)域租金價格走勢 徐家匯區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r格走勢分析從本案的營建標(biāo)準(zhǔn)和所屬的市場地位來看，金匯大廈租金應(yīng)略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設(shè)周期較長，導(dǎo)致其市場形象受到影響等多方因素的影響，所以，中原建議本案的平均租賃價格為：US$定營 銷 篇一、 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇
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