【正文】 00洪廣寶座 武昌區(qū)民主路782號 61677 28 20051030 194 57 6083 6600新時代商務(wù)中心 中南路與武珞路交匯處 45 2007年春節(jié)后 428 / / /2．武昌寫字樓市場分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。但是，武昌區(qū)一直以來以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對比較落后，雖然有政府的大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道?，F(xiàn)中南路上已有的寫字樓主要是中商廣場、世紀(jì)中商和鵬程時代，加上在售和未售項(xiàng)目，中南路的寫字樓已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。世紀(jì)廣場地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全，又處于中南路商圈之中，如此地段的寫字樓都銷售不佳，充分說明武昌乃至武漢寫字樓銷售市場的低迷不振，還處在谷底，但寫字樓是有出租市場的。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。但眼下，隨著國內(nèi)大型企業(yè)和外資企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在200至500平方米的高檔寫字樓更受追捧。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā)寫字樓的投資費(fèi)用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的危險(xiǎn)，所以寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報(bào)期可能長達(dá)數(shù)十年。從這個不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對武漢寫字樓項(xiàng)目大多退避三舍。寫字樓在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對高于住宅投資。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。因此對于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險(xiǎn)是投資的第一要務(wù)。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個寫字樓項(xiàng)目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％的滿租，那就是可遇不可求。總結(jié)寫字樓市場冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。5) 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算。7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。8) 寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。舉個例子，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已超過100家。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性?？陀^來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。例如，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的已超過100家。因而，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實(shí)力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項(xiàng)目爛尾的危險(xiǎn)。因此寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑、精確設(shè)計(jì)的資金鏈等。11) 從銷售價(jià)格和銷售速度看武漢市場寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。12) 從投資回報(bào)角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著武漢市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長達(dá)數(shù)十年。從投資與回報(bào)的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢本土發(fā)展商對于寫字樓項(xiàng)目大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國遍地開花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓的計(jì)劃。13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。 第二部分：城市發(fā)展以及項(xiàng)目所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意（武開發(fā)區(qū)辦[2003]5號），更名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。目前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。2005年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留盤龍城開發(fā)區(qū)，到2005年末，建成區(qū)面積6平方公里。：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。1）道路:盤龍城大橋06年5月18日通車。、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2）機(jī)場: 2004年，首都機(jī)場正式收購武漢天河機(jī)場，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場的航站樓。 同時，黃陂區(qū)的配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對接，這必將強(qiáng)力拉動盤龍城及黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3）綠地公園: 3. 長江樂園4）“居住新城”: 在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十五個年計(jì)劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項(xiàng)目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。尚在建造中