天津某寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-在線瀏覽
2025-03-08 04:45本頁(yè)面
【正文】 皇大廈、濱江國(guó)際大飯店、龍通大廈等，建成于甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)“青黃不接”的時(shí)期，其憑借自身的位置、建筑優(yōu)勢(shì)在出租市場(chǎng)中獲得了較高的占有率，平均在60%左右，配套較完善樓盤的租金還穩(wěn)中有升，可謂占盡“地利”。天降到3．8元/ m2綜上所述：入住兩年以上的樓盤，由于空置面積分散、戶型較大，而不利于后期客戶的選擇，故對(duì)本項(xiàng)目的影響相對(duì)較弱；在入住一年或即將入住的樓盤中我們認(rèn)為的廣銀大廈和萬順大廈對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。天，售價(jià)底價(jià)4900元/ m2。因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目要想銷售成功不僅要提升軟件方面的服務(wù)也就是爭(zhēng)取所謂的“人和”，更要抓住萬順大廈入住之前的有利時(shí)期，通過整合營(yíng)銷，才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。天津作為臨近首府的直轄市有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和人文環(huán)境，以金融、服務(wù)、貿(mào)易、交通、科技、信息為主的第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來越大，出現(xiàn)了許多新型的交叉產(chǎn)業(yè)和公司，其中具有開拓、創(chuàng)新能力的學(xué)習(xí)型企業(yè)發(fā)展前景最為廣闊。2. 目標(biāo)市場(chǎng)：1) 本市內(nèi)的發(fā)展、創(chuàng)新型企業(yè)，同時(shí)輻射開發(fā)區(qū)。大北京概念的運(yùn)作就是將天津與北京在功能上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，利用各自優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性發(fā)展；而地域性分工，打破了南北的地域界限，天津作為北方的樞紐城市亦將受到各方面的注視。第二章 產(chǎn)品定位一、 目標(biāo)市場(chǎng)的需求分析1. 寫字樓用戶的調(diào)查分析：1) 寫字樓配套功能需求分析：由此可以看出：寫字樓正向綜合性發(fā)展，在滿足商業(yè)辦公需求的同時(shí)，更加關(guān)注人的需求；在樓宇智能化方面對(duì)寬帶網(wǎng)、IP電話的使用要求最為突出，樓宇局域網(wǎng)的應(yīng)用開發(fā)將擁有無限商機(jī)。2) 在對(duì)現(xiàn)有寫字樓不滿的統(tǒng)計(jì)分析：由此可以看出：交通設(shè)施的改善相對(duì)弱化了區(qū)域的影響，隨之而產(chǎn)生就是存車問題及服務(wù)管理問題，這在各大城市中都是普遍存在的現(xiàn)象，例如在車位嚴(yán)重短缺的廣東，存車費(fèi)高達(dá)每小時(shí)8元，而這種現(xiàn)象還將愈來愈嚴(yán)重；物業(yè)管理部門在以銷售為主的物業(yè)運(yùn)營(yíng)中管理不利以及物業(yè)更新速度慢，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求等諸多因素嚴(yán)重影響了寫字樓的銷售進(jìn)度和物業(yè)的保值、增值。導(dǎo)致寫字樓用戶更換辦公地點(diǎn)的主因不是樓宇位置，而是上述的諸多因素，希望能夠引起各方面的充分注意。小白樓地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有一定的知名度。2) 升級(jí)版的現(xiàn)代辦公環(huán)境。本項(xiàng)目中開放的綠意中庭不但讓視野更開闊、同時(shí)也使思維更活躍，在行為上更強(qiáng)調(diào)協(xié)同、公正和克己，在經(jīng)濟(jì)日趨多元化的今天，這無疑將提高企業(yè)的人員效率和增加企業(yè)的生存力、競(jìng)爭(zhēng)力。3) 項(xiàng)目地處本市CBD內(nèi)的優(yōu)越性。另外，地處三區(qū)交界，擁有發(fā)達(dá)的交通干線、周邊寫字樓林立，可有效的提高工作效率、極大的降低勞資雙方的工作成本。2. 不利因素：1) 寫字樓的入口位于蘇州道上，道路較窄、景觀較差，尤其是蘇州道為單行路以及門口的車輛安置雜亂無序，嚴(yán)重影響了大廈車輛的進(jìn)出和樓宇形象的建立，這個(gè)問題在入住以后將更為突出。（物業(yè)管理建議案另附）3) 大廈車位較少。目前也沒有規(guī)劃出地上的車位，不能滿足辦公的正常需要及日后的發(fā)展需要。5) 樓內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施尚未到位，如員工餐供應(yīng)。6) 大廈的出房率在本市各項(xiàng)目中最低—只有60%，增大了客戶使用和投資成本。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群多屬于發(fā)展階段的公司，故前期投入的高低成為置業(yè)的門檻。9) 中國(guó)傳統(tǒng)擇房觀偏好方正或內(nèi)圓的房型，而大廈南側(cè)單位的內(nèi)墻為銳角，尤其是東南側(cè)觀光梯處的樓道還為斜向的。11) 目前大
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