天津某寫字樓項目營銷策劃方案(已修改)
2025-01-31 04:45 本頁面
【正文】 目 錄第一章 市場分析一、 本市寫字樓市場的狀況及發(fā)展趨勢二、 競爭樓盤分析三、 市場定位 第二章 產(chǎn)品定位一、 目標(biāo)市場需求分析二、 項目有利因素、不利因素分析三、 產(chǎn)品的定位第三章 營銷策略一、 目標(biāo)消費群及其消費特點分析二、 銷售策略三、 廣告策略第四章 競爭優(yōu)勢的建立一、 在產(chǎn)品方面二、 在銷售方面三、 在廣告方面四、 公關(guān)及促銷活動方案營銷策劃案第一章 市場分析一、 本市寫字樓市場的狀況及發(fā)展趨勢1. 市場狀況分析：自90年初以來，寫字樓市場是隨外資的進(jìn)入而啟動的，當(dāng)時可供使用的高檔物業(yè)只有各大賓館的寫字間及國際大廈，市場供不應(yīng)求，租金高達(dá)8~12元/ m2天。由此引發(fā)了一批甲級寫字樓項目的上馬，在97~2000年間相繼投入市場的甲級寫字樓高達(dá)50萬平米，由于市場的極度飽和造成租金的一路下滑，~天，物業(yè)經(jīng)營入不敷出，在此間投入市場的寫字樓可謂生不逢時。經(jīng)過這幾年市場的去化，尤其是2000年之后隨政策調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展，使前期過度飽和的市場重新達(dá)到了平衡。后續(xù)入市且經(jīng)營出色的寫字樓租金價格多有上升，這標(biāo)志著前一輪混亂、無序市場競爭局面的結(jié)束。同時隨WTO進(jìn)程的不斷深入又將給中國經(jīng)濟帶來空前的機遇，世界百強企業(yè)近半數(shù)以上已入住天津開發(fā)區(qū)，近期日本的豐田公司又將天津定為他的汽車生產(chǎn)基地而準(zhǔn)備進(jìn)行大規(guī)模的投資，國際分工、國際交流、國際貿(mào)易的增加必將有效的刺激寫字樓市場的需求，為市場未來的發(fā)展提供了廣闊前景。根據(jù)本市“十五”計劃安排海河沿線中心商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)總建筑面積達(dá)30萬平米，其他各區(qū)辦公及綜合樓開發(fā)總建筑面積達(dá)53萬平米。截至目前已入市的寫字樓有津匯廣場、美東大廈、亞太大廈、濱江大廈、金皇大廈（部分）、圖書大廈等，市場總供應(yīng)量已達(dá)20萬平方米，由此可見新一輪的競爭業(yè)已悄悄拉開了序幕。2. 銷售市場受阻的原因分析：1) 在前期無序的市場競爭前提下，單純的價格競爭造成寫字樓管理嚴(yán)重滯后，部分大廈的日常維護(hù)也得不到保證，運轉(zhuǎn)失常的現(xiàn)象時有發(fā)生。如此的市場環(huán)境和管理現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了置業(yè)者的信心是造成寫字樓出售市場不暢的根本原因之一。2) 國家對購買寫字樓業(yè)主的合法權(quán)益還沒有出臺與之相適應(yīng)的保護(hù)性法規(guī)；除此之外寫字樓作為一種用于商務(wù)辦公的特殊物業(yè)，其與住宅相比對管理、服務(wù)及維護(hù)等軟件方面的依賴程度更高，使得投資的不確定因素太多，風(fēng)險較大。3) 市場上只有像國際大廈那樣能夠良性運作的項目租金還保持在6元/ m2天以上，而其它寫字樓的租金則只能勉強維持在2元/ m2天的價位上，租金成本與置業(yè)成本的差距之大使得寫字樓的消費群主要集中在出租市場上。另外，由于國家出臺的一系列住宅消費優(yōu)惠政策又使得一部分中小型公司購置商務(wù)公寓及底商來作為辦公用房。4) 本市甲級寫字樓市場的主導(dǎo)消費群是外資及合資企業(yè)，受我國政策、經(jīng)濟發(fā)展以及自身經(jīng)營策略的影響，大多數(shù)亦是只租不買。3. 市場前景分析要想消除上述諸多因素對寫字樓銷售的影響是需要時間及后續(xù)入市樓盤出色的業(yè)績來完成的，因此寫字樓的使用客戶群是不大可能在很短的時間內(nèi)就轉(zhuǎn)化成為銷售市場的購買者，但他們卻是出租市場的主體。因此要想將寫字樓盡快出售不僅要設(shè)法分化、引導(dǎo)出租市場的客戶群，轉(zhuǎn)化為購買客戶群。同時還要積極挖掘?qū)懽謽堑耐顿Y客戶群。只有在優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下保持
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