北路項(xiàng)目思路溝提案中聯(lián)宏業(yè)公寓式酒店寫字樓營銷策劃-展示頁
2025-03-14 11:10本頁面
【正文】 不購買 不確定 可以考慮 60% 8% 20% 12% 期房階段對寫字樓產(chǎn)品的購買意向調(diào)查 市場區(qū)域企業(yè)營業(yè)收入總價(jià)的分析 市場區(qū)域辦公人員配備市場的分析 寫字樓市場調(diào)研分析 25人 512人 1230人左右 50人以上 25% 48% 9% 18% 300 萬以下 300500 萬 5001000 萬 1000 萬以上 40% 31% 18% 11% 寫字樓租金 —— /平米 /天 寫字樓賣不過住宅 商務(wù)氛圍缺乏 寫字樓價(jià)格倒掛，無法保證開發(fā)商利益； 作為三線城市，商務(wù)氛圍不足，雖然有小型公司（或者分公司）與集團(tuán)化大型上游企業(yè)多，但是多選用更嬌便利的商住公寓，純寫字樓氛圍還需要時(shí)間培養(yǎng)。 成長型中小企業(yè)對企業(yè)發(fā)展需求表現(xiàn) 1. 同行業(yè)辦公企業(yè) /公司集群化，塑造行業(yè)大環(huán)境，提升整體行業(yè)競爭水平； 2. 辦公區(qū)域配套完善，滿足企業(yè)發(fā)展的快速便捷環(huán)境支撐； 3. 優(yōu)勢地段，聚集人氣，與高端消費(fèi)場所為鄰，刺激員工向上發(fā)展； 4. 希望在可以接受的價(jià)格范圍內(nèi)，得到一種最大限度上在區(qū)域、功能、配套環(huán)境上能真正體現(xiàn)及滿足企業(yè)發(fā)展要求的產(chǎn)品； 5. 塑造有發(fā)展特質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品形象，提升企業(yè)榮譽(yù)感和做大做強(qiáng)的引領(lǐng)性。 4. 配套不齊。 3. 遠(yuǎn)。 2. 貴。 寫字樓市場調(diào)研 —— 分布區(qū)域現(xiàn)狀 燕趙國際 寫字樓市場調(diào)研 —— 市場表現(xiàn)分析 保定為傳統(tǒng)緩慢型發(fā)展城市，發(fā)展速度緩慢， 07年后保定新興產(chǎn)業(yè)興起，寫字樓辦 公產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，寫字樓辦公產(chǎn)品品質(zhì)兩極化，在寫字樓市場方面表現(xiàn)為： 1. 舊。 以集團(tuán)業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展為核心，自身創(chuàng)造其標(biāo)準(zhǔn)的辦公配套環(huán)境 寫字樓客群分析 如下圖： 火車站附近商圈 燕趙附近商圈 高開區(qū)商圈 朝陽路轉(zhuǎn)盤以北 2 4 6 寫字樓市場調(diào)研 —— 分布區(qū)域現(xiàn)狀 誠明大廈 朝陽龍座 項(xiàng)目 戶型面積 主力戶型 裝修程度 凱悅國際 45240 毛坯 朝陽財(cái)智中心 45248 5060， 8090， 130 精裝 恒通財(cái)富中心 40200 精裝 世紀(jì)大廈 50200 6090 普裝 誠明大廈 40200 100 普裝 嘉昌財(cái)富廣場 4090 40， 60 毛坯 國貿(mào)大樓 40160 50,80 普裝 百世開利大樓 40200 80120 普裝 產(chǎn)品設(shè)計(jì)形態(tài) 保定寫字樓的戶型面積均在 40250平之間，主力戶型為 5090平的偏小戶型。 企業(yè)核心競爭力塑造期， 以提升競爭力，追求企業(yè)業(yè)務(wù)的精確性， 選擇的辦公環(huán)境一方面能體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，一方面能刺激員工高效精確的業(yè)務(wù)開展。 成長期階段，處于公司資本的原始積累階段，追求業(yè)務(wù)的多元化和利潤實(shí)現(xiàn)， 方便快捷的辦公環(huán)境，提高企業(yè)辦公效率 。 關(guān)心寫字樓的租金，價(jià)格。 策略一（提升策略） 主打中心區(qū)與北部新城的優(yōu)勢，借北部新城發(fā)展之勢 主打投資概念，成熟區(qū)域罕有的高尚酒店公寓物業(yè) 對酒店公寓生活前景演繹，描繪時(shí)尚生活藍(lán)圖 完美配套延展，成熟區(qū)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)配套齊全 策略二（弱化策略） 利用成熟區(qū)物業(yè)的升值性，使投資客忽略項(xiàng)目規(guī)模小、容積率高的不良影響 通過酒店公寓品質(zhì)的演繹使客戶弱化園林環(huán)境的欠缺 策略三（借助策略） 發(fā)揮優(yōu)勢，弱化劣勢，抓住項(xiàng)目所處片區(qū)的機(jī)遇，讓項(xiàng)目獨(dú)占細(xì)分市場并取得無競爭優(yōu)勢。 ? 項(xiàng)目規(guī)模小，容積率高 ? 高新區(qū)內(nèi)的中小戶型公寓將是本項(xiàng)目的競爭對手，會分流本項(xiàng)目的目標(biāo)或潛在客戶群 策略四（規(guī)避策略） 避免暴露項(xiàng)目的劣勢，同時(shí)避免威脅與劣勢并存的局面。 ? 過高的房價(jià)及限購政策，住宅投資受限較多，商業(yè)地產(chǎn)增值保值表現(xiàn)強(qiáng)勁，不受政策影響，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 ? 市政大配套齊全 ? 處于十字路口的把腳處，具有便利的交通優(yōu)勢和視野。 項(xiàng)目位置及地塊條件 七一中 路 天 鵝 中 路 恒祥北大街 陽 光 北 大 街 瑞祥大街 項(xiàng)目位于七一路北側(cè)： ? 現(xiàn)狀：以居住區(qū)為主 ? 未來：以居住區(qū)和學(xué)區(qū)為主 地塊周邊人口構(gòu)成 特點(diǎn) 政府部門 居住區(qū) /學(xué)區(qū) ? 周邊政府部門居住區(qū)較多 ? 距離傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)以沿街商鋪為主，屬于社區(qū)型商業(yè) N 居住區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 學(xué)區(qū) 居住區(qū) 周邊物業(yè)類型 ? 區(qū)位優(yōu)勢明顯，北部新城的打造，將帶動第三產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氛圍的成熟。七一路項(xiàng)目思路溝提案 地塊位置 地塊位于北市區(qū)
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