天津某寫字樓項目營銷策劃方案-展示頁
2025-03-10 14:27本頁面
【正文】 出租率在 30％，降低租金成為最主要的促銷手段之一，例如：津匯廣場的租金就已從 02 年 10 月份的 6 元 / m2〃天降到 3． 8 元 / m2〃天。 二、 競爭樓盤分析： （后附樓盤調(diào)查表） 1. 入住四年或以上的樓盤如：國際大廈、泰達(dá)大廈、凱旋 門大廈、天星河畔、遠(yuǎn)洋大廈、世貿(mào)廣場等，其市場知名度很高，在配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面均已成熟，達(dá)到了良性循環(huán)，具有較好的口碑及較高的市場占有率，平均出租率在 80%左右， 99 年 ~2021 年的租金價格基本平穩(wěn)，沒有大的波動，可謂占盡“天時”。只有在優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下保持較高的出租率、獲得穩(wěn)定的合法投資收益，才能為投資臵業(yè)創(chuàng)造有利的市場條件，從而刺激客戶的購買動機(jī)的形成。 因此要想將寫字樓盡快出售不僅要設(shè)法分化、引導(dǎo)出租市場的客戶群，轉(zhuǎn)化為購買客戶群。 4) 本市甲級寫字樓市場的主導(dǎo)消費群是外資及合資企業(yè)，受我國政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及自身經(jīng)營策略的影響，大多數(shù)亦是只租不買。 3) 市場上只有像國際大廈那樣能夠良性運(yùn)作的項目租金還保持在 6 元 / m2〃天以上，而其它寫字樓的租金則只能勉強(qiáng)維持在 2 元 / m2〃天的 營銷策劃案 page 3 價位上，租金成本與臵業(yè)成本的差距之大使得寫字樓的消費群主要集中在出租市場上。如此的市場環(huán)境和管理現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了臵業(yè)者的信心是造成寫字樓出售市場不暢的根本原因之一。截至目前已入市的寫字樓有津匯廣場、美東大廈、亞太大廈、濱江大廈、金皇大廈（部分）、圖書大廈等，市場總供應(yīng)量已達(dá) 20 萬平方米，由此可見新一輪的競爭業(yè)已悄悄拉開了 序幕。同時隨 WTO 進(jìn)程的不斷深入又將給中 國經(jīng)濟(jì)帶來空前的機(jī)遇，世界百強(qiáng)企業(yè)近半數(shù)以上已入住天津開發(fā)區(qū)，近期日本的豐田公司又將天津定為他的汽車生產(chǎn)基地而準(zhǔn)備進(jìn)行大規(guī)模的投資，國際分工、國際交流、國際貿(mào)易的增加必將有效的刺激寫字樓市場的需求，為市場未來的發(fā)展提供了廣闊前景。 經(jīng)過這幾年市場的去化，尤其是 2021 年之后隨政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使前期過度飽和的市場重新達(dá)到了平衡。 營銷策劃案 page 1 目 錄 第一章 市場分析 一、 本市寫字樓市場的狀況及發(fā)展趨勢 二、 競爭樓盤分析 三、 市場定位 第二章 產(chǎn)品定位 一、 目標(biāo)市場需求分析 二、 項目有利因素、不利因素分析 三、 產(chǎn)品的定位 第三章 營銷策略 一、 目標(biāo)消費群及其消費特點分析 二、 銷售策略 三、 廣告策略 第四章 競爭優(yōu)勢的建立 一、 在產(chǎn)品方面 二、 在銷售方面 三、 在廣告方面 四、 公關(guān)及促銷活動方案 營銷策劃案 page 2 營銷策劃案 第一章 市場分析 一、 本市寫字樓市場的狀況及發(fā)展趨勢 1. 市場狀況分析： 自 90 年初以來，寫字樓市場是隨外資的進(jìn)入而啟動的，當(dāng)時可供使用的高檔物業(yè)只有各大賓館的寫 字間及國際大廈，市場供不應(yīng)求，租金高達(dá) 8~12 元 / m2〃天。由此引發(fā)了一批甲級寫字樓項目的上馬，在 97~2021年間相繼投入市場的甲級寫字樓高達(dá) 50 萬平米 ， 由于市場的極度飽和造成租金的一路下滑，最低降至 ~ 元 / m2〃天，物業(yè)經(jīng)營入不敷出，在此間投入市場的寫字樓可謂生不逢時。后續(xù)入市且經(jīng)營出色的寫字樓租金價格多有上升，這標(biāo)志著前一輪混亂、無序市場競爭局面的結(jié)束。 根據(jù)本市“十五”計劃安排海河沿線中心商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)總建筑面積達(dá) 30 萬平米，其他各區(qū)辦公及綜合樓開發(fā)總建筑面積達(dá) 53 萬平米。 2. 銷售市場受阻的原因分析： 1) 在前期無序的市場競爭前提下，單純的價格競爭造成寫
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