寫字樓項目策劃方案-展示頁
2025-05-18 23:08本頁面
【正文】 以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住；n 由于本案建設周期較長，導致市場形象不好；市場分析本區(qū)域是上海傳統(tǒng)的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯、港匯、美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價格。但是，一個寫字樓是否得到市場的認可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質的提高、市場的稀缺以及產品的推廣造勢。同時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，其經歷了膨脹、鼎盛和衰退，當前正處于繁榮復蘇的時期。 序 寫字樓市場的活躍是整個城市經濟活動的重要晴雨表，上海寫字樓的發(fā)展亦印證了這一事實. 1999年《財富》論壇、2001年APEC會議、2010年世博會等這些極具影響的國際性經濟集會也將其會場設在上海……種種跡象表明， 經過近10年的快速發(fā)展，上海已成為中國經濟發(fā)展的龍頭，其經濟地位無論在國內還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優(yōu)勢。中原以期通過本報告能令產品的規(guī)劃更好地為營銷服務，從而使產品特色鮮明，更具典范效應。目 錄定 位 篇一、項目定位………………………………………………………………………4二、目標客戶定位…………………………………………………………………7三、價格定位………………………………………………………………………9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場推廣 ……………………………………………………………………19三、產品與現場完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項 目 定 位 項目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產品形態(tài)： 甲級涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據本案的自身特征，產品屬性定義為：區(qū)域內5A級智能化地標性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內的定位相對來說較高，必然導致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認可，直接關系到本案的最終銷售狀況。所以，中原認為：在提高物業(yè)品質同時，可以充分利用中原的專業(yè)經驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業(yè)進行包裝于推廣，將其優(yōu)勢充分體現出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個高檔寫字樓?？偟膩碚f，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實業(yè)大廈為代表。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價格相對于商圈內的租金價格低20%左右，所以，徐家匯商圈內寫字樓的租金價格直接關系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。? 本區(qū)域地標性寫字樓相對比較缺乏；? APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；n 市場威脅? 辦公樓市場競爭激烈，徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手；? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務辦公的氛圍一般，由于建設期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應走勢近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。二、 目 標 客 戶 定 位從區(qū)域寫字樓內行業(yè)分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業(yè)以企業(yè)管理機構為主，所以，中原將本案客戶依據兩種情況分別定為如下：國內外知名企業(yè)和辦事機構IT、電子信息、電信、金融、貿易、法律等行業(yè)n 注重相對較有吸引力的價格；n 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達到65%~70%；n 辦公空間要具有延展性，先進企業(yè)發(fā)展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；n 合適的地理位置，臨近交通路線或地鐵、商業(yè)區(qū)、星級酒店等，這樣對客戶往來可以提供方便；n 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象；n 較為完善的物業(yè)管理和商務配套；
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