【正文】 ，形成與交通銀行、陽光廣場(chǎng)、新聞大廈、永昌國(guó)際等諸多的城市配套為一體的綜合商圈。 周邊居住氛圍、配套設(shè)施相對(duì)成熟，區(qū)域價(jià)值日漸突顯； 建筑形態(tài)具備開放式城市綜合體基本特質(zhì)，多業(yè)態(tài)交通線貫通，項(xiàng)目可塑性較高； 項(xiàng)目輻射五小、高新中學(xué)等，促使教育培訓(xùn)場(chǎng)地租賃需求劇增。 劣 勢(shì) 分 析 本項(xiàng)目被諸多中高端存量商業(yè)、寫字樓包圍，且眾多項(xiàng)目滯銷嚴(yán)重，市場(chǎng)需求過剩，投資溢價(jià)空間收窄，將直接影響本項(xiàng)目銷售價(jià)格及進(jìn)度； 本項(xiàng)目體量小，產(chǎn)品單一，與諸多 A級(jí)、甲級(jí)寫字樓相比配套設(shè)施薄弱，后期升級(jí)改造難度大； 本項(xiàng)目商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)前期推廣及客群認(rèn)知度較低，市場(chǎng)滲透不夠，沒有形成專業(yè)化營(yíng)銷體系； 目前項(xiàng)目不具備預(yù)售條件，潛在消費(fèi)周期長(zhǎng)，客群引導(dǎo)難度較大； 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 分 析 選擇專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過對(duì)項(xiàng)目系統(tǒng)化、專業(yè)化策劃包裝，將本案打造成高新區(qū)標(biāo)桿性街區(qū)式的商務(wù)區(qū)； 項(xiàng)目周邊中高端社區(qū)入住率達(dá) 95%，居住氛圍成熟，通過圈層營(yíng)銷充分利用高端優(yōu)質(zhì)資源，快速去化； 靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶群體和投資客的需求； 政府樓市調(diào)控對(duì)住宅限制較多，但對(duì)商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)相對(duì)寬松； 通過專業(yè)的價(jià)格策略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化營(yíng)銷； 市 場(chǎng) 威 脅 分 析 榆林城區(qū)商業(yè)和寫字樓租賃及投資需求仍保持相對(duì)較弱的態(tài)勢(shì)； 項(xiàng)目周邊現(xiàn)房庫存量較大，如高科廣場(chǎng)、盛高時(shí)代、創(chuàng)業(yè)大廈、融智大廈、榆商大廈等是本案強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 目前高新區(qū)主要以盛高時(shí)代、創(chuàng)業(yè)大廈、高科廣場(chǎng)為代表，形成了較成熟的商務(wù)圈，本案在功能區(qū)位上被邊緣化； 現(xiàn)存量寫字樓促銷力度大，價(jià)格偏低，且配套相對(duì)成熟； 《 中央廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告提案 》 整體思路 讀 思 破 略 定位方案思路剖析 本項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下如何定位？ 本項(xiàng)目階段營(yíng)銷目標(biāo)與銷售進(jìn)度？ 本項(xiàng)目銷售回款進(jìn)度？ 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值是什么？ 本項(xiàng)目命名如何突破？ 項(xiàng)目形象如何構(gòu)建？ 項(xiàng)目主題價(jià)值如何演繹？ 項(xiàng)目采取何種價(jià)格策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用客戶策略？ 項(xiàng)目如何運(yùn)用優(yōu)化媒體？ 榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況如何？ 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體狀況如何？ 榆林城市規(guī)劃對(duì)高新區(qū)房地產(chǎn)影響？ 專業(yè)策劃中央廣場(chǎng)的意義何在？ 讀 房地產(chǎn)營(yíng)銷主要以市場(chǎng)作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會(huì)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目的提升功能，用未來發(fā)展的眼光來思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升尋求支撐點(diǎn)！ 榆林目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)：價(jià)格穩(wěn)定，剛需為主 榆林寫字樓和商鋪整體市場(chǎng)狀況 4000 4200 4500 4550 4800 4790 5130 5150 4980 5500 5300 5500 5350 0100020233000400050006000 榆林市辦公寫字樓一年內(nèi)價(jià)格走勢(shì) 供給 (元 /平 ) 高新區(qū)商、住市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：住宅成交量基本平穩(wěn)，商業(yè)遇冷 受政策影響，截至今年 7月，市場(chǎng)整體價(jià)格方趨于平穩(wěn)，基本面平均保持在 4500~7200多元 /平方米之間，且有所滑落。但寫字樓市場(chǎng)投資仍然低迷，通過差異化產(chǎn)品定位，打造 街區(qū)式商務(wù)辦公空間 無疑是最佳選擇 ， 通過對(duì)高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析：影響客群投資及租賃的主要因素是 交通的便捷性； 配套設(shè)施的完善性； 投資回報(bào)率； 空間格局的舒適性； 信息的流通性！ 城市化發(fā)展進(jìn)程：高新區(qū)，現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 地處榆林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和榆橫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)幾何中心， 方圓20公里范圍內(nèi)約有 25萬人， 把整個(gè)榆林城市群都網(wǎng)絡(luò)其中，戰(zhàn)略地位無可替代； 高新區(qū)現(xiàn)有市政道路已初具規(guī)模，朝陽路，明珠大道，榆溪大道等城市主干道整潔通暢。 本案位置 中央廣場(chǎng)價(jià)值提升：優(yōu)化配套，升級(jí)功能機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)確定位 占地 300多畝 規(guī)模大環(huán)境好 中央廣場(chǎng)位于中央公園北，規(guī)劃 20層，由陜西國(guó)信華居公司開發(fā)建設(shè)。 配套完善 提升規(guī)模配套 中央廣場(chǎng)商業(yè)配套齊全，商業(yè)街內(nèi)有特色飲食、服飾、休閑等。 本案 思 房地產(chǎn)講究差異化和主題化營(yíng)銷，在市場(chǎng)需求和市場(chǎng)空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的定位！ 目前市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 區(qū)域范圍內(nèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展較快，住宅類物業(yè)投資熱度繼續(xù)升高； ? 寫字樓市場(chǎng)庫存量大，市場(chǎng)需求少，極具挑戰(zhàn)； ? 置業(yè)群體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需及功能性改善需求客群成為市場(chǎng)主力，但不會(huì)成為庫存接盤俠； 針對(duì)本項(xiàng)目來看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個(gè)問題： ? 項(xiàng)目在特定的市場(chǎng)環(huán)境下該如何定位？ ? 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)該如何策劃？ 榆林目前市場(chǎng)需求：自用、投資、租賃 分類 自 用 投 資 租 賃 積累一定資金，現(xiàn)有空間無法滿足辦公需求； 降低運(yùn)營(yíng)成本，完善公司體制； 認(rèn)同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合創(chuàng)業(yè)需求； 認(rèn)同高新區(qū)未來的發(fā)展前景； 認(rèn)同未來物業(yè)的投資價(jià)值保障； 規(guī)避人民幣對(duì)內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！ 傳統(tǒng)辦公空間無法滿足企業(yè)發(fā)展； 配套設(shè)施薄弱，商務(wù)功能影響企業(yè)發(fā)展 投入產(chǎn)出比率沒有保證依據(jù)，客戶投資似有盲區(qū) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 區(qū)域價(jià)值 城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會(huì)大環(huán)境的價(jià)值； 區(qū)位價(jià)值 本項(xiàng)目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價(jià)值； 產(chǎn)品價(jià)值 本項(xiàng)目獨(dú)特的定位和功能多樣化帶來的價(jià)值！ 品牌價(jià)值 開發(fā)商品牌優(yōu)化對(duì)價(jià)值的提升作用！ 定位差異化原則 附加值原則 彈性化原則 市場(chǎng)共鳴原則 通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根 本顛覆來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位差異化 充分考慮區(qū)域需求或者是本項(xiàng)目 寫字樓、商鋪經(jīng)營(yíng)人群的需求，把定位 作為附加值項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 項(xiàng)目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重 選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍 通過主題特色營(yíng)銷或特色業(yè)態(tài)或者特色 消費(fèi)群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取 贏利價(jià)值 項(xiàng)目定位的四原則 項(xiàng)目功能定位：商務(wù)辦公、商業(yè)投資、休閑 CBD CLD Diagram 2 中央廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)； 中央廣場(chǎng)生活區(qū)！ （居住辦公首選） 榆林未來新城； 城市生活后花園！ （高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城） 產(chǎn)品多樣化和功能附加值； 未來建設(shè)帶來的價(jià)值提升； （產(chǎn)品價(jià)值） Diagram 2 本項(xiàng)目 高新區(qū) 相互關(guān)系 載體與紐帶 載體與紐帶 項(xiàng)目功能定位 由于本項(xiàng)目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通干線，所以在整體屬性定位下，本項(xiàng)目功能定位應(yīng)該是： 兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的 以周邊 CBD為主要輻射對(duì)象的 并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的 同周邊功能定位形成互補(bǔ)的 區(qū)域過渡型城市功能綜合體 本項(xiàng)目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求 本區(qū)域有什么樣的消費(fèi)潛力沒有被挖掘？ 1 高檔社區(qū)型消費(fèi) 2 教育資源和商業(yè)消費(fèi) 3 城市初級(jí)階段企業(yè)型辦公需要 + 商務(wù)型寫字樓 社區(qū)型配套商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體） ?一層：以金融、品牌店鋪為主體商業(yè) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示：西點(diǎn)店、品牌便利店、品牌服飾、西餐為主、咖啡店 ?二層：特色餐飲、中式正餐 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： ?三層：休閑餐飲 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示： ?四層：教育培訓(xùn) 重點(diǎn)業(yè)態(tài)提示：優(yōu)而思培優(yōu) 本項(xiàng)目四層以上寫字樓業(yè)態(tài)建議 ?寫字樓：高級(jí)商務(wù)型寫字樓（辦公兼具商務(wù)渡假居住功能） 業(yè)態(tài)提示： 大中小型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、廣告公司、路橋、事業(yè)單位等。 – 商業(yè)出租部分實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 20~30元 /㎡ ； – 開盤后 4個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售 70%！ – 備注：以上價(jià)格為初步建議，最后以與開發(fā)商多方確定為準(zhǔn)！ 破 本項(xiàng)目要依托自身的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，利用準(zhǔn)確的主題定位和差異化的主題營(yíng)銷，通過有效的階段價(jià)值的釋放，在現(xiàn)場(chǎng)配合下促進(jìn)銷售！ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值概括 區(qū)域價(jià)值 ? 榆林城市進(jìn)化速度快，城市地位不斷提升； ? 榆林高新開發(fā)區(qū)作為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，輻射西北經(jīng)濟(jì)圈； ? 大部大開發(fā)進(jìn)程中國(guó)家級(jí)能源化工基地開發(fā)，榆林是第一選擇基地。 產(chǎn)品價(jià)值 ? 開發(fā)商品牌下的質(zhì)量控制體系，對(duì)園林、建筑、物管、社區(qū)文化等的品質(zhì)要求； ? 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目在產(chǎn)品價(jià)值的可比度，突出特有物業(yè)創(chuàng)新的角色； ? 突出商業(yè)、高檔社區(qū)等自身配套對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值補(bǔ)充和提升，增加溢價(jià)空間。 整體營(yíng)銷推廣思路 利用城市規(guī)劃，提升項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值； 1 利用板塊規(guī)劃，利用開發(fā)商品牌提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 利用主題定位和特色營(yíng)銷，進(jìn)行項(xiàng)目形象入市； 3 利用特色產(chǎn)品定位，促進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷； 4 通過對(duì)項(xiàng)目和開發(fā)商品牌升華，提升開發(fā)商品牌； 5 2 營(yíng)銷推廣主題 由于本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置有高級(jí)寫字樓與商業(yè)部分 ,為了體現(xiàn)項(xiàng)目的整體形象，同時(shí)避免一個(gè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)名的情況，我們建議用一個(gè)統(tǒng)