【文章內容簡介】 ? “三北”及“江浙”地區(qū)來京投資，追求穩(wěn)定回報的投資客戶 ? 寫字樓 B座整售，可售面積約 22604平米，并贈送大廈冠名權，主要面向大型國企。 ? 寫字樓 A座 9/F以上整層銷售，可售面積約 ，主要面向區(qū)內（或認同本區(qū)）自用客戶，可考慮高低層分區(qū)電梯以滿足其要求。 ? 寫字樓 A座 8/F以下分散出售，可售面積約 ，主要面向投資者及中小型自用客戶，單位面積在 100多至 700多平米，可靈活組合。 ? 商業(yè)可售面積約 ，暫時考慮整售，根據未來市場情況再作調整。 銷售策略建議 ? 寫字樓均價暫定 2萬元 /平米（其中整棟銷售價格約 /平米，整層銷售價格約在 2— /平米，散售價格約在 2— /平米） ? 依據景觀、朝向、樓層等不同制定價格 ? 銷售過程中，內部認購期價格稍低，約 18000元 /平米均價左右，后期公開發(fā)售價格上漲，約 20230元 /平米 ? 商業(yè)均價暫定 5萬元 /平米 ? 根據大客戶談判情況再作適當調整 ? 不同階段推出不同促銷優(yōu)惠（如公開發(fā)售折扣、物業(yè)管理費扣減、裝修補貼、帶租約租金保障、大堂或樓體限期免費廣告等） 銷售策略建議 銷售策略建議 樓層 面積 單價 總價 均價 B座 22, 19, 429,476, 19, A座 38層 14, 20, 306,895, 20, A座 919層 22, 20, 459,497, 20, 寫字樓匯總 59, 20, 1,195,869, 20, 商業(yè) 10, 50, 504,314, 50, 全部匯總 69, 1,700,183, 銷售策略建議 樓層 面積 單價 總價 均價 A座 3層 2, 19, 40,903, A座 4層 2, 19, 41,710, A座 5層 2, 20, 42,804, A座 6層 2, 20, 58,180, A座 7層 2, 21, 60,247, A座 8層 2, 22, 63,049, 14, 306,895, 20, A座 9層 2, 19, 54,394, A座 10層 2, 20, 54,952, A座 11層 2, 20, 54,545, A座 12層 3, 20, 64,802, A座 15層 2, 20, 58,543, A座 16層 2, 20, 41,932, A座 17層 2, 21, 42,567, A座 18層 2, 21, 43,374, A座 19層 2, 22, 44,383, 22, 459,497, 20, 營銷推廣建議 ? 配合項目工程進度，有計劃、分重點推廣銷售寫字樓及商業(yè) ? 化整為零，通過細分客戶市場把項目按照既定目標推出并按計劃實現(xiàn)資金回籠 ? 利用事件營銷，提升皇城國際及金脈房地產的品牌形象，從而為銷售提供有力的品牌支持 ? 在不放棄傳統(tǒng)推廣渠道的情況下，開發(fā)具有項目個性、符合目標客戶需求的銷售新手法 營銷思路 營銷思路 時間節(jié)點 銷售目標 工程進度 寫字樓銷售 寫字樓租賃 商業(yè)銷售 商業(yè)租賃 籌備認籌期 （ 23個月） —— 玻璃幕墻 龍骨、玻璃安裝 營銷工作準備 收籌積累客戶 ———— 營銷工作準備 大客戶積累 ———— 公開銷售期 （ 1個月） 累計 10% 玻璃幕墻 玻璃安裝 消化前期客戶 準備進入強銷期 ———— 客戶積累 大客戶預售 ———— 第一強銷期 （ 3個月） 累計 20% 外檐石材安裝 機電安裝調試等 強勢推廣項目 加速客戶成交 租賃前期 工作準備 大客戶談判 招商工作準備 第一持銷期 （ 3個月） 累計 30% 工程驗收 項目入伙 維持項目熱度 加大促銷力度 寫字樓預租 大租戶洽談 營銷工作檢討 籌備公開發(fā)售 主力客戶洽談 第二強銷期 （ 3個月） 累計 50% 入伙后三個月 增加新的銷售手段 二次積累新客戶 寫字樓招租 商業(yè)強銷期 商戶引進 第二持銷期 （ 3個月） 累計 65% 入伙后六個月 繼續(xù)開發(fā)客戶 繼續(xù)消化客戶 寫字樓招租 加大促銷力度 加快客戶消化 商戶引進 部分商家開業(yè) 尾盤銷售期 （ 3個月） 累計 80% 入伙后九個月 完成銷售目標 寫字樓招租 完成銷售目標 商戶引進 商家陸續(xù)開業(yè) ? 迅速打開項目知名度，并最終實現(xiàn)項目與企業(yè)的美譽度 ? 在 18個月內完成既定的銷售目標（可售寫字樓和商業(yè)面積的 80%） ? 協(xié)助開發(fā)商回籠資金并實現(xiàn)利益最大化 ? 打造東城安外片區(qū) 5A級寫字樓及商業(yè)的品牌，為項目在北京東部乃至整個北京高端商業(yè)物業(yè)品牌中競得一席之地 推廣目標 圍墻包裝 ? 項目圍墻是在項目建設推廣過程中唯一全過程直接面對客戶的包裝項目，在項目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項目形象宣傳的第一條陣地。主要內容包括多條樓盤賣點的宣傳圖案，項目標準字體、項目 logo、項目發(fā)展商、項目銷售代理公司等 。 項目周邊包裝 ? 項目周邊包裝主要是指在項目推廣過程中，在項目周邊設置路旗和路牌，以對項目周邊人流進行指引的導示系統(tǒng)。建議在二環(huán)與安外大街交匯處、三環(huán)與安外大街交匯處等主要路口設置路牌，指引車流，在安外大街沿線設置路旗指引人流車流，并為項目現(xiàn)場包裝增加氣氛。 推廣手段 —— 地盤包裝 樓書 /折頁 /戶型圖 ? 售樓書是項目銷售資料中的主要表現(xiàn)形式 ， 擔當著綜合所有項目資料的重任 ，主要內容包括：項目基本資料 、 項目主要賣點及其他內容 。 ? 售樓書又根據頁數(shù)和折疊方式的不同而分為樓書和折頁兩種 ， 一般樓書頁數(shù)多 ，可供發(fā)揮的空間大 ， 是大型樓盤推廣的首選 。 ? 無論是樓書還是折頁 ， 戶型平面圖都是必不可少的組成內容 ， 戶型平面圖要求表達清晰 ， 能直觀傳達項目信息即可 。 海報（直郵單張） ? 一定程度而言 ， 海報單張是一本經過濃縮的樓書 ， 項目標志 、 賣點 、 效果圖（ 外觀圖 ） 等內容都可以在項目單張中得到體現(xiàn) ， 在單張的選用 ， 建議使用較大尺寸的宣傳單張方便閱讀 。 推廣手段