【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? “三北”及“江浙”地區(qū)來(lái)京投資，追求穩(wěn)定回報(bào)的投資客戶 ? 寫(xiě)字樓 B座整售，可售面積約 22604平米，并贈(zèng)送大廈冠名權(quán)，主要面向大型國(guó)企。 ? 寫(xiě)字樓 A座 9/F以上整層銷(xiāo)售，可售面積約 ，主要面向區(qū)內(nèi)（或認(rèn)同本區(qū)）自用客戶，可考慮高低層分區(qū)電梯以滿足其要求。 ? 寫(xiě)字樓 A座 8/F以下分散出售，可售面積約 ，主要面向投資者及中小型自用客戶，單位面積在 100多至 700多平米，可靈活組合。 ? 商業(yè)可售面積約 ，暫時(shí)考慮整售，根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)情況再作調(diào)整。 銷(xiāo)售策略建議 ? 寫(xiě)字樓均價(jià)暫定 2萬(wàn)元 /平米（其中整棟銷(xiāo)售價(jià)格約 /平米，整層銷(xiāo)售價(jià)格約在 2— /平米，散售價(jià)格約在 2— /平米） ? 依據(jù)景觀、朝向、樓層等不同制定價(jià)格 ? 銷(xiāo)售過(guò)程中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期價(jià)格稍低，約 18000元 /平米均價(jià)左右，后期公開(kāi)發(fā)售價(jià)格上漲，約 20230元 /平米 ? 商業(yè)均價(jià)暫定 5萬(wàn)元 /平米 ? 根據(jù)大客戶談判情況再作適當(dāng)調(diào)整 ? 不同階段推出不同促銷(xiāo)優(yōu)惠（如公開(kāi)發(fā)售折扣、物業(yè)管理費(fèi)扣減、裝修補(bǔ)貼、帶租約租金保障、大堂或樓體限期免費(fèi)廣告等） 銷(xiāo)售策略建議 銷(xiāo)售策略建議 樓層 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) B座 22, 19, 429,476, 19, A座 38層 14, 20, 306,895, 20, A座 919層 22, 20, 459,497, 20, 寫(xiě)字樓匯總 59, 20, 1,195,869, 20, 商業(yè) 10, 50, 504,314, 50, 全部匯總 69, 1,700,183, 銷(xiāo)售策略建議 樓層 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) A座 3層 2, 19, 40,903, A座 4層 2, 19, 41,710, A座 5層 2, 20, 42,804, A座 6層 2, 20, 58,180, A座 7層 2, 21, 60,247, A座 8層 2, 22, 63,049, 14, 306,895, 20, A座 9層 2, 19, 54,394, A座 10層 2, 20, 54,952, A座 11層 2, 20, 54,545, A座 12層 3, 20, 64,802, A座 15層 2, 20, 58,543, A座 16層 2, 20, 41,932, A座 17層 2, 21, 42,567, A座 18層 2, 21, 43,374, A座 19層 2, 22, 44,383, 22, 459,497, 20, 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 ? 配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，有計(jì)劃、分重點(diǎn)推廣銷(xiāo)售寫(xiě)字樓及商業(yè) ? 化整為零，通過(guò)細(xì)分客戶市場(chǎng)把項(xiàng)目按照既定目標(biāo)推出并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金回籠 ? 利用事件營(yíng)銷(xiāo)，提升皇城國(guó)際及金脈房地產(chǎn)的品牌形象，從而為銷(xiāo)售提供有力的品牌支持 ? 在不放棄傳統(tǒng)推廣渠道的情況下，開(kāi)發(fā)具有項(xiàng)目個(gè)性、符合目標(biāo)客戶需求的銷(xiāo)售新手法 營(yíng)銷(xiāo)思路 營(yíng)銷(xiāo)思路 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 工程進(jìn)度 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 寫(xiě)字樓租賃 商業(yè)銷(xiāo)售 商業(yè)租賃 籌備認(rèn)籌期 （ 23個(gè)月） —— 玻璃幕墻 龍骨、玻璃安裝 營(yíng)銷(xiāo)工作準(zhǔn)備 收籌積累客戶 ———— 營(yíng)銷(xiāo)工作準(zhǔn)備 大客戶積累 ———— 公開(kāi)銷(xiāo)售期 （ 1個(gè)月） 累計(jì) 10% 玻璃幕墻 玻璃安裝 消化前期客戶 準(zhǔn)備進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期 ———— 客戶積累 大客戶預(yù)售 ———— 第一強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 3個(gè)月） 累計(jì) 20% 外檐石材安裝 機(jī)電安裝調(diào)試等 強(qiáng)勢(shì)推廣項(xiàng)目 加速客戶成交 租賃前期 工作準(zhǔn)備 大客戶談判 招商工作準(zhǔn)備 第一持銷(xiāo)期 （ 3個(gè)月） 累計(jì) 30% 工程驗(yàn)收 項(xiàng)目入伙 維持項(xiàng)目熱度 加大促銷(xiāo)力度 寫(xiě)字樓預(yù)租 大租戶洽談 營(yíng)銷(xiāo)工作檢討 籌備公開(kāi)發(fā)售 主力客戶洽談 第二強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 3個(gè)月） 累計(jì) 50% 入伙后三個(gè)月 增加新的銷(xiāo)售手段 二次積累新客戶 寫(xiě)字樓招租 商業(yè)強(qiáng)銷(xiāo)期 商戶引進(jìn) 第二持銷(xiāo)期 （ 3個(gè)月） 累計(jì) 65% 入伙后六個(gè)月 繼續(xù)開(kāi)發(fā)客戶 繼續(xù)消化客戶 寫(xiě)字樓招租 加大促銷(xiāo)力度 加快客戶消化 商戶引進(jìn) 部分商家開(kāi)業(yè) 尾盤(pán)銷(xiāo)售期 （ 3個(gè)月） 累計(jì) 80% 入伙后九個(gè)月 完成銷(xiāo)售目標(biāo) 寫(xiě)字樓招租 完成銷(xiāo)售目標(biāo) 商戶引進(jìn) 商家陸續(xù)開(kāi)業(yè) ? 迅速打開(kāi)項(xiàng)目知名度，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與企業(yè)的美譽(yù)度 ? 在 18個(gè)月內(nèi)完成既定的銷(xiāo)售目標(biāo)（可售寫(xiě)字樓和商業(yè)面積的 80%） ? 協(xié)助開(kāi)發(fā)商回籠資金并實(shí)現(xiàn)利益最大化 ? 打造東城安外片區(qū) 5A級(jí)寫(xiě)字樓及商業(yè)的品牌，為項(xiàng)目在北京東部乃至整個(gè)北京高端商業(yè)物業(yè)品牌中競(jìng)得一席之地 推廣目標(biāo) 圍墻包裝 ? 項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過(guò)程中唯一全過(guò)程直接面對(duì)客戶的包裝項(xiàng)目，在項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項(xiàng)目形象宣傳的第一條陣地。主要內(nèi)容包括多條樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的宣傳圖案，項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體、項(xiàng)目 logo、項(xiàng)目發(fā)展商、項(xiàng)目銷(xiāo)售代理公司等 。 項(xiàng)目周邊包裝 ? 項(xiàng)目周邊包裝主要是指在項(xiàng)目推廣過(guò)程中，在項(xiàng)目周邊設(shè)置路旗和路牌，以對(duì)項(xiàng)目周邊人流進(jìn)行指引的導(dǎo)示系統(tǒng)。建議在二環(huán)與安外大街交匯處、三環(huán)與安外大街交匯處等主要路口設(shè)置路牌，指引車(chē)流，在安外大街沿線設(shè)置路旗指引人流車(chē)流，并為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝增加氣氛。 推廣手段 —— 地盤(pán)包裝 樓書(shū) /折頁(yè) /戶型圖 ? 售樓書(shū)是項(xiàng)目銷(xiāo)售資料中的主要表現(xiàn)形式 ， 擔(dān)當(dāng)著綜合所有項(xiàng)目資料的重任 ，主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本資料 、 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)及其他內(nèi)容 。 ? 售樓書(shū)又根據(jù)頁(yè)數(shù)和折疊方式的不同而分為樓書(shū)和折頁(yè)兩種 ， 一般樓書(shū)頁(yè)數(shù)多 ，可供發(fā)揮的空間大 ， 是大型樓盤(pán)推廣的首選 。 ? 無(wú)論是樓書(shū)還是折頁(yè) ， 戶型平面圖都是必不可少的組成內(nèi)容 ， 戶型平面圖要求表達(dá)清晰 ， 能直觀傳達(dá)項(xiàng)目信息即可 。 海報(bào)（直郵單張） ? 一定程度而言 ， 海報(bào)單張是一本經(jīng)過(guò)濃縮的樓書(shū) ， 項(xiàng)目標(biāo)志 、 賣(mài)點(diǎn) 、 效果圖（ 外觀圖 ） 等內(nèi)容都可以在項(xiàng)目單張中得到體現(xiàn) ， 在單張的選用 ， 建議使用較大尺寸的宣傳單張方便閱讀 。 推廣手段