【文章內(nèi)容簡介】 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /㎡ *月 主要賣點(diǎn) 大型成熟社區(qū)； 配套齊全； 生活便利。 智能化系統(tǒng)設(shè)施 閉路電視監(jiān)控、紅外防越報(bào)警、 樓宇對講系統(tǒng) 小區(qū)公共配套 幼兒園、科大附小、華源分校、 7000 ㎡社區(qū)公園、 萬㎡華源生活廣場。 銷售價(jià)格 均 價(jià)： 1850 起步價(jià)： 1740 最高價(jià)： 2040 周邊市政配套 三萬㎡華聯(lián)超市、市二院 、八院、 十中、 銀行、 花沖公園 、郵局等。 交通情況說明 10 條公交線路通達(dá)全市 緊鄰 二環(huán)路 出行很方便 建筑面積 總 建 面： 12 萬㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù)： 1250 戶型面積； 、 12 108。 綠化率： 40% 戶型結(jié)構(gòu)： 三室二廳 容積率： 備 注 尾盤階段、一次性付款 98 折、還有折讓空間。 總用地 9 萬平方米。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項(xiàng)目名稱 /開發(fā)商 橘郡萬綠園二期 城建開發(fā)公司 /新地物業(yè) 項(xiàng)目位置 銅陵北路與臨泉路交口 代理商 /銷售商 華夏偉業(yè) *上海金貝 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)封頂 面市時間 主打廣告詞 感受別墅現(xiàn)代美 企劃方向 現(xiàn)代藝墅，生活全面升級。 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理 項(xiàng)目與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項(xiàng)目： 封閉式管理、 24 小時保安巡邏。 建筑類型 二期 10 棟多層 二棟小高層 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /㎡ 主要賣點(diǎn) 一期帶動二期； 物業(yè)細(xì)分化別墅新概念； 建筑本身有亮點(diǎn)。 智能化 系統(tǒng)設(shè)施 安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、 樓宇可視對講系統(tǒng)。 小區(qū)公共配套 幼兒園、小學(xué)、 3000 ㎡中庭廣場、 4200 ㎡會所。 銷售價(jià)格 均 價(jià)： 1988 元 /㎡ 起步價(jià)： 1700 元 /㎡ 最高價(jià)： 2988 元 /㎡ 周邊市政配套 勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。 交通 情況說明 比鄰旅游車站、公交車站、 交通基本便利。 建筑面積 總 建 面： 280000 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù)： / 戶型面積； 129225 ㎡ 綠化率： 45% 戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi) 容積率： 備 注 占地 300 畝 五、百花大廈基本情況 百花大廈的現(xiàn)狀 百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。周邊的交通發(fā)達(dá)，生活公建設(shè)施一應(yīng)俱全。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達(dá)，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 項(xiàng)目基本狀況 百花大廈于一九九八年底開 工興建，在基孔樁施工結(jié)束后停工至今。今年該項(xiàng)目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計(jì)研究院對原圖紙進(jìn)行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司承建。合同竣工日期為二○○四年十二月份。本項(xiàng)目總用地面積為 6168 平方米，總建筑面積 60784 ㎡。地下 2 層，建筑面積： ㎡，其中地下車庫 202 個 （地上車位 10 個） ；地上 31（ 29） 層，建筑面積： ㎡，其中：商業(yè)建筑面積 平方米，公寓建筑面積： ㎡，（會所面積， ㎡）。 六、百花大廈 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢 ★ 地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。 ★ 地塊周圍 500 米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險(xiǎn)、省投資公司、國元 證券等重要金融機(jī)構(gòu)。生活、工作異常方便。 ★ 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項(xiàng)目中充分體現(xiàn)。 ★ 交通狀況極其方便，有二十幾路公交車，可四通八達(dá)。 ★ 地塊絕版，增值空間較大。 項(xiàng)目劣勢分析 該項(xiàng)目用地規(guī)模較小，項(xiàng)目戶外活動空間有限，綠化配置、景觀建設(shè)不盡人意。 市場機(jī)會分析 ★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大； ★隨著合肥的對外全面開放， WTO 進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部 地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn) 涵著大量的消費(fèi)潛力，市場前景較好； ★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會有很大的市場機(jī)會； ★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會。 市場威脅分析 ★政府對該類式性質(zhì)項(xiàng)目投資容量和開發(fā)進(jìn)度的控制程度將直接對本項(xiàng)目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響； ★政務(wù)區(qū)搬遷將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響； ★不規(guī)范的商務(wù)租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。 七、項(xiàng)目定位研究 百花大廈項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位 1)、市場定位 定位分析：該項(xiàng)目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒 結(jié)構(gòu)的高層建筑。通過以上分析可見，此區(qū)域建設(shè)有一定規(guī)模且具品牌效應(yīng)的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現(xiàn)狀和發(fā)展要求。 具體定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。本方案的具體定位分析與澳鑫房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計(jì)圖紙（高層住宅）有一定的差距，但可通過市場營銷運(yùn)作加以調(diào)整。 2)、產(chǎn)品定位 定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機(jī)會已經(jīng)來臨，但 本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團(tuán)、澳鑫房產(chǎn)和 假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達(dá)到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。 具體定位：高檔商務(wù)公寓：本公司通過對合肥市高層商務(wù)、住宅和多層商務(wù)、住宅銷售與租賃市場進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研和對 5 年后政務(wù)區(qū)搬遷所帶來的影響進(jìn)行充分的論證，認(rèn)為在該產(chǎn)品已確定的市場定位的前提下，應(yīng)該修正其產(chǎn)品定位，由高層住宅改為高檔商務(wù)公寓，屬省域及合肥市市場的差異產(chǎn)品。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。既能滿足適應(yīng)改革開放經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時，又能樹立百花大廈城市中 心唯一至尊府邸、鉆石級商務(wù)公寓大廈的地位，市場中較難有同類產(chǎn)品與之競爭。 目標(biāo)客戶定位 1）、在合肥設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)； 隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入 WTO 后的開放度的極大 提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。同時，十五大的勝利召開，將會對安徽省會合肥產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因此，合肥的改革開放步伐將進(jìn)一步加快，會吸引大批外商來合肥投資，百花商務(wù)公寓及時為他們提供了了首選的條件； 2)、在省會合肥設(shè)立辦事處的全省各地市大中企業(yè)； 百花大廈的星級酒店物管形式和標(biāo)準(zhǔn)將會吸 引大批大中企業(yè)在此設(shè)立生活、工作兩方便且又能保值、增值的辦事場所。 3)、 要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市 CEO 階層，將會首選百花大廈； 4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實(shí)力的商貿(mào)公司理想選擇地； 5）、夫妻雙方皆擔(dān)任較重要職位的且經(jīng)濟(jì)收入較豐厚的 35 歲以上高級管理者，技術(shù)專家。屬二次置業(yè)人士； 6）、長期居肥的外地商人或企業(yè)代表； 7）、投資一族，近幾年社會投資渠道仍然較少，投資類風(fēng)險(xiǎn)較大，商務(wù)公寓式投資前景較為樂觀。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公， 其租金最高達(dá)到 60 元 /㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。 八、百花大廈項(xiàng)目有關(guān)建議 規(guī)劃建議 由于本項(xiàng)目占地面積僅 6168 ㎡，設(shè)計(jì)為雙塔高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進(jìn)行的道路建設(shè)、小品建設(shè)及小塊綠地的配置要精、細(xì)、專、美，達(dá)到與百花大廈一樣精致且有品味。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。 施工建議 高層建筑施工周期較長固然有其 客觀因素，但組織嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)管理、嚴(yán)格的資金使用計(jì)劃應(yīng)是保證施工進(jìn)度的關(guān)鍵?？v觀高層建筑市場，能順 利完工將是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實(shí)施，難以保證項(xiàng)目投資收益。同時由于該項(xiàng)目已有過一次停工待建先例，相應(yīng)也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)、不利影響。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織項(xiàng)目實(shí)施。 物業(yè)管理建議 本項(xiàng)目聘請古井假日酒店進(jìn)行物業(yè)管理，是該項(xiàng)目的又一亮點(diǎn)，怎樣將假日酒店管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到百花大廈商務(wù)公寓，真正達(dá)到一流的商務(wù)公寓，五星級的酒店管理，為 此建議： 1）、建立先進(jìn)的硬件設(shè)施，創(chuàng)造一流的管理?xiàng)l件。通過本項(xiàng)目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、 IP 電話、公共服務(wù)信息等各項(xiàng)服務(wù)；通過該平臺，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動化物業(yè)管理；運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等）實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報(bào)警、室內(nèi)安全緊急報(bào)警系統(tǒng)。 2）、組建專業(yè)化的保安隊(duì)伍，可從富有經(jīng)驗(yàn)的退役軍人中選拔 ,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退 役女兵為保安人員。 3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。 提升項(xiàng)目附加值的建議。 1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料； 2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具； 3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置； 4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗； 智能化建議 1）、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)； b、煤氣燃露自動報(bào)警系統(tǒng)； C、 24 小時保安巡更系統(tǒng)； D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。 2）、信息管理系統(tǒng) A、 停車管理系統(tǒng)（包括車輛自動識別、收費(fèi)、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)）； B、 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)； C、能耗表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)； D、家庭設(shè)備自動化監(jiān)控系統(tǒng)； E、樓宇公用設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)。 3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) A、每層 100 兆寬帶高速上網(wǎng)； B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)； C、局域網(wǎng) VOD 廣播系統(tǒng)； D、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購物等； 會所的建議 本項(xiàng)目會所面積為 2586 ㎡，可以設(shè)計(jì)為對外和不對外開放兩個區(qū)域，彰顯會所的尊貴和高雅；會所的功能充分體現(xiàn)和支持本項(xiàng)目的市場定位和形象定位，成為該項(xiàng)目的個性形象表現(xiàn)的支撐點(diǎn)；對內(nèi)、對外兩個部分均可采用會員制，突出私家會所的特質(zhì)；集團(tuán)購買也可成為 會所會員，會所可滿足集團(tuán)和個人進(jìn)行接待