【正文】 該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多 層住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場(chǎng)客戶的購(gòu)房思路，為引導(dǎo)其購(gòu)買(mǎi)與多層價(jià)格相近 的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過(guò)對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場(chǎng)，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過(guò)對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過(guò)程，為本項(xiàng)目提出一些建議。從新華商務(wù)樓和潤(rùn)安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷(xiāo)售均價(jià)在 2600 元 /㎡，其租金均在 18 元 /㎡左右。 備 注 1— 4 層為酒店； 5 層以上商住； 5 層 3830 元 /㎡，每上一層加 30 元。 新華大廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月 建筑層數(shù) 7 層 相 關(guān)配置 （含停車(chē)位） 電梯兩部精裝修， 路邊臨時(shí)停車(chē)。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車(chē)位） 電梯一部，無(wú)停車(chē)場(chǎng)。月 廈 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場(chǎng) 調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 皖科窿商貿(mào)公司 具體位置 榮事達(dá)大廈與 環(huán)城路交口西 物業(yè)規(guī)模 7000 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 環(huán)境幽靜、出行方便。辦公 用客梯四部，客貨梯一部，中央 空調(diào)二臺(tái)。 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（租賃） 業(yè)主名稱 海亞大世界 業(yè)主名稱 怡和錦江 物業(yè)規(guī)模 近 1 萬(wàn)㎡ 物業(yè)規(guī)模 近 3 萬(wàn)㎡ 建筑層數(shù) 共 8 層 建筑層數(shù) 建筑層數(shù) 25 層 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 銷(xiāo)售價(jià)格 28 元 /月 /㎡ 5500 元 /㎡（均價(jià)） 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 產(chǎn)權(quán)式管理 相關(guān)配置 （含停車(chē)位） 有淮河路停車(chē)場(chǎng) 相關(guān)配置 （含停車(chē)位） 物業(yè)詳況 有近 1000 ㎡辦公場(chǎng)所提供，現(xiàn)有中國(guó) 人壽保險(xiǎn)公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場(chǎng)所出租。 物業(yè)配套 配套不全，停車(chē)場(chǎng)所不多。上海金貝 工程 進(jìn)度 34 層主體 面市時(shí)間 0 8 主打廣告詞 高山流水，自在人家 企劃 方向 合肥首座 180270 水景、地景、高爾夫智能化社區(qū) 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項(xiàng)目： 24 小時(shí)保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù) 建筑類型 聯(lián)排別墅 /小高層 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 主要賣(mài)點(diǎn) 水景社區(qū)，適宜居?。? 高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)在身邊； 建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。 小區(qū)公共 配套 幼兒園 會(huì)所 地下停車(chē)場(chǎng) 銷(xiāo)售價(jià)格 均 價(jià)： 2040 元 /㎡ 起步價(jià)： 1860 元 /㎡ 最高價(jià)： 2180 元 /㎡ 周邊市政 配套 農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院 分院、超市、菜市、銀行、郵局 交通情況說(shuō)明 一環(huán)路內(nèi)目前 2 路公交車(chē)經(jīng)過(guò) 出行基本方便 建筑面積 總 建 面： 20 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù)： 768 戶 戶型面積： 97151 ㎡ 綠化率： 35% 戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注 坡屋頂 北窗使用高級(jí)中空玻璃 1000 ㎡地下停車(chē)場(chǎng) 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（銷(xiāo)售） 項(xiàng)目名稱 /開(kāi)發(fā)商 都市清華 合肥宏圖房屋開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目 位置 蒙城北路西側(cè)臨泉西路 與風(fēng)臺(tái)路之間 代理商 /銷(xiāo)售商 合肥萬(wàn)家房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 工程進(jìn) 度 基礎(chǔ)開(kāi)挖 面市時(shí)間 / 主打廣告詞 全新演繹美好生活空間 企劃方向 倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的 NO1。 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（銷(xiāo)售） 項(xiàng)目名稱 /開(kāi)發(fā)商 華源國(guó)際城五期 安徽華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目位置 合肥是和平路 10 號(hào) （東二環(huán)與和平路交口 處） 代理商 /銷(xiāo)售商 上海三威力房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 面市時(shí)間 主打廣告詞 坐擁成大型熟社區(qū)， 把家安在花園里。 總用地 9 萬(wàn)平方米。 建筑面積 總 建 面： 280000 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù)： / 戶型面積； 129225 ㎡ 綠化率： 45% 戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi) 容積率： 備 注 占地 300 畝 五、百花大廈基本情況 百花大廈的現(xiàn)狀 百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。 六、百花大廈 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢(shì) ★ 地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個(gè)區(qū)域。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大； ★隨著合肥的對(duì)外全面開(kāi)放， WTO 進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部 地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時(shí)，其商務(wù)公寓市場(chǎng)蘊(yùn) 涵著大量的消費(fèi)潛力，市場(chǎng)前景較好； ★高層樓市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來(lái)較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。 3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開(kāi)展近似于酒店式的貼身服務(wù)。 其它建議： 如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購(gòu)房，安心住房。 1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù) 1849 %7=582 萬(wàn) 2）、建安及其它支出利息：建安其它支出 30%年利率年數(shù) 15979 30% %2=431 萬(wàn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） 三、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格及收入估測(cè)收入如下： 內(nèi)容 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 收入（萬(wàn)元） 商務(wù)公寓 41751 3500 14613 商業(yè)用房 9790 5000 4895 停車(chē)位 9107 2328 2120 合計(jì) 60648 3566 21628 四、投資效益分析 ★銷(xiāo)售稅金：（銷(xiāo)售收入） 21628 %=1203 萬(wàn) ★銷(xiāo)售利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入－總投資－銷(xiāo)售稅金 21628－ 17001－ 1203=3424 萬(wàn) ★投資利潤(rùn)率：項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 3424/17001=20% ★項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =項(xiàng)目總投資 /（項(xiàng)目銷(xiāo)售收入－銷(xiāo)售稅金） 100% 17001/（ 21628－ 1203） 100%= 100%=80% ★項(xiàng)目投資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng) 目稅后利潤(rùn) 17001/3224=5 年 五、綜合評(píng)價(jià) 高層商務(wù) ：省會(huì)城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交通的中心，是首批科技將要對(duì)外開(kāi)放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，同比全國(guó)快四個(gè)百分點(diǎn)，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績(jī)，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動(dòng)為主的商務(wù)中心，同時(shí)也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì) 、文化中心；雖然五年后合肥市的 CBD 移至南部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的 CBD 集中區(qū)，同時(shí)也是廬陽(yáng)區(qū)的 CBD，還有合肥市政府所屬的二級(jí)機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點(diǎn)的 CBD 新區(qū)域，這勢(shì)必會(huì)影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。 第三部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 一、營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌策略： 充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國(guó)有企業(yè)，國(guó)內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開(kāi)宣傳，實(shí)時(shí)引導(dǎo)。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 招聘百花大廈銷(xiāo)售中心主任、副主任、投資顧問(wèn)、置業(yè)經(jīng)理等人員。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 百花大廈前期預(yù)售造勢(shì)，提前告知，推出銷(xiāo)售方案 新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、古井酒店內(nèi)宣傳單頁(yè)的介紹。在銷(xiāo)售的過(guò)程中可通過(guò)靜態(tài)的掌握和動(dòng)態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷(xiāo)售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷(xiāo)售促進(jìn)辦法，完善銷(xiāo)售促進(jìn)策略。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心：設(shè)專職銷(xiāo)售主任一名，置業(yè)顧問(wèn) 5 人。 要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、掌握 能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強(qiáng)的親和力和市場(chǎng)拓展能力。） 公共關(guān)系、人員推廣策略 此策略在銷(xiāo)售過(guò)程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過(guò)多次不 同類型的培訓(xùn)。 20xx 年 4 月 20 日 20xx 年 5 月 6 日 4 百花大廈開(kāi)盤(pán) 介紹，百花大廈開(kāi)盤(pán)推廣方式 合肥晚報(bào) 新安晚報(bào) 告知百花大廈的開(kāi)盤(pán)時(shí)間， 20xx 年 5月 18 日開(kāi)盤(pán)發(fā)售。 20xx 年 3 月 8 日 20xx 年 3 月 10 日 4 備注 上述所提供的條件和要求另行安排。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷(xiāo)售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購(gòu)和互動(dòng)銷(xiāo)售；開(kāi)展異地展銷(xiāo)方式銷(xiāo)售；同時(shí)結(jié)合現(xiàn) 場(chǎng)銷(xiāo)售、電話銷(xiāo)售、廣告銷(xiāo)售等多種渠道進(jìn)行。 價(jià)格策略 1） 、銷(xiāo)售價(jià)格分析 本公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料分析，推出的銷(xiāo)售價(jià)格排定，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在實(shí)施的過(guò)程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格?？梢?jiàn)商務(wù)旺區(qū)的高 檔品牌高層商務(wù)市場(chǎng)前景仍然較好 。 第二部分 開(kāi)發(fā)方案簡(jiǎn)述與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 開(kāi)發(fā)方案簡(jiǎn)述 該項(xiàng)目屬九八年底開(kāi)工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對(duì)項(xiàng)目造成了一定負(fù)面影響，但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場(chǎng)的再次切入點(diǎn)。 1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料； 2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具； 3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置； 4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門(mén)窗； 智能化建議 1）、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)； b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)； C、