【正文】 該項目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多 層住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價格相近 的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項目前期運(yùn)作的過程，為本項目提出一些建議。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗證上述分析的正確性。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在 2600 元 /㎡，其租金均在 18 元 /㎡左右。 備 注 1— 4 層為酒店； 5 層以上商??； 5 層 3830 元 /㎡，每上一層加 30 元。 新華大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月 建筑層數(shù) 7 層 相 關(guān)配置 （含停車位） 電梯兩部精裝修， 路邊臨時停車。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯一部，無停車場。月 廈 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場 調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 皖科窿商貿(mào)公司 具體位置 榮事達(dá)大廈與 環(huán)城路交口西 物業(yè)規(guī)模 7000 ㎡ 市場環(huán)境 環(huán)境幽靜、出行方便。辦公 用客梯四部，客貨梯一部，中央 空調(diào)二臺。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 業(yè)主名稱 海亞大世界 業(yè)主名稱 怡和錦江 物業(yè)規(guī)模 近 1 萬㎡ 物業(yè)規(guī)模 近 3 萬㎡ 建筑層數(shù) 共 8 層 建筑層數(shù) 建筑層數(shù) 25 層 租賃價格 （元 /月 *㎡） 銷售價格 28 元 /月 /㎡ 5500 元 /㎡（均價） 租賃價格 （元 /月 *㎡） 產(chǎn)權(quán)式管理 相關(guān)配置 （含停車位） 有淮河路停車場 相關(guān)配置 （含停車位） 物業(yè)詳況 有近 1000 ㎡辦公場所提供，現(xiàn)有中國 人壽保險公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。 物業(yè)配套 配套不全，停車場所不多。上海金貝 工程 進(jìn)度 34 層主體 面市時間 0 8 主打廣告詞 高山流水，自在人家 企劃 方向 合肥首座 180270 水景、地景、高爾夫智能化社區(qū) 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項目： 24 小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù) 建筑類型 聯(lián)排別墅 /小高層 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 主要賣點 水景社區(qū)，適宜居??； 高爾夫、網(wǎng)球場在身邊； 建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。 小區(qū)公共 配套 幼兒園 會所 地下停車場 銷售價格 均 價： 2040 元 /㎡ 起步價： 1860 元 /㎡ 最高價： 2180 元 /㎡ 周邊市政 配套 農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院 分院、超市、菜市、銀行、郵局 交通情況說明 一環(huán)路內(nèi)目前 2 路公交車經(jīng)過 出行基本方便 建筑面積 總 建 面： 20 萬㎡ 規(guī)劃設(shè)計 戶 數(shù)： 768 戶 戶型面積： 97151 ㎡ 綠化率： 35% 戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注 坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000 ㎡地下停車場 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 都市清華 合肥宏圖房屋開發(fā)公司 項目 位置 蒙城北路西側(cè)臨泉西路 與風(fēng)臺路之間 代理商 /銷售商 合肥萬家房地產(chǎn) 營銷策劃公司 工程進(jìn) 度 基礎(chǔ)開挖 面市時間 / 主打廣告詞 全新演繹美好生活空間 企劃方向 倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的 NO1。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 華源國際城五期 安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置 合肥是和平路 10 號 （東二環(huán)與和平路交口 處） 代理商 /銷售商 上海三威力房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 面市時間 主打廣告詞 坐擁成大型熟社區(qū)， 把家安在花園里。 總用地 9 萬平方米。 建筑面積 總 建 面： 280000 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計 戶 數(shù)： / 戶型面積； 129225 ㎡ 綠化率： 45% 戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi) 容積率： 備 注 占地 300 畝 五、百花大廈基本情況 百花大廈的現(xiàn)狀 百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。 六、百花大廈 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 結(jié)合本項目的實際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢 ★ 地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。 市場機(jī)會分析 ★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大； ★隨著合肥的對外全面開放， WTO 進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部 地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn) 涵著大量的消費(fèi)潛力，市場前景較好； ★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會有很大的市場機(jī)會； ★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。 3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。 其它建議： 如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。 1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù) 1849 %7=582 萬 2）、建安及其它支出利息：建安其它支出 30%年利率年數(shù) 15979 30% %2=431 萬 財務(wù)費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） 三、銷售收入預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，計劃銷售價格及收入估測收入如下： 內(nèi)容 面積（㎡） 均價（元 /㎡） 收入（萬元） 商務(wù)公寓 41751 3500 14613 商業(yè)用房 9790 5000 4895 停車位 9107 2328 2120 合計 60648 3566 21628 四、投資效益分析 ★銷售稅金：（銷售收入） 21628 %=1203 萬 ★銷售利潤：銷售收入－總投資－銷售稅金 21628－ 17001－ 1203=3424 萬 ★投資利潤率：項目稅后利潤 /項目總投資 3424/17001=20% ★項目盈虧平衡點 =項目總投資 /（項目銷售收入－銷售稅金） 100% 17001/（ 21628－ 1203） 100%= 100%=80% ★項目投資回收期 =項目總投資 /項 目稅后利潤 17001/3224=5 年 五、綜合評價 高層商務(wù) ：省會城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對外交通的中心，是首批科技將要對外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，同比全國快四個百分點，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動為主的商務(wù)中心，同時也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì) 、文化中心；雖然五年后合肥市的 CBD 移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的 CBD 集中區(qū)，同時也是廬陽區(qū)的 CBD，還有合肥市政府所屬的二級機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點的 CBD 新區(qū)域，這勢必會影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。 第三部分 市場營銷 一、營銷策略 品牌策略： 充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實時引導(dǎo)。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 百花大廈前期預(yù)售造勢，提前告知，推出銷售方案 新安晚報、合肥晚報、古井酒店內(nèi)宣傳單頁的介紹。在銷售的過程中可通過靜態(tài)的掌握和動態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷售促進(jìn)辦法，完善銷售促進(jìn)策略?，F(xiàn)場銷售中心：設(shè)專職銷售主任一名，置業(yè)顧問 5 人。 要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤經(jīng)驗、掌握 能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強(qiáng)的親和力和市場拓展能力。） 公共關(guān)系、人員推廣策略 此策略在銷售過程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過多次不 同類型的培訓(xùn)。 20xx 年 4 月 20 日 20xx 年 5 月 6 日 4 百花大廈開盤 介紹，百花大廈開盤推廣方式 合肥晚報 新安晚報 告知百花大廈的開盤時間， 20xx 年 5月 18 日開盤發(fā)售。 20xx 年 3 月 8 日 20xx 年 3 月 10 日 4 備注 上述所提供的條件和要求另行安排。根據(jù)本項目的特點，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購和互動銷售；開展異地展銷方式銷售；同時結(jié)合現(xiàn) 場銷售、電話銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)行。 價格策略 1） 、銷售價格分析 本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價格排定，極具市場競爭力，在實施的過程中會根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場銷售價格?？梢娚虅?wù)旺區(qū)的高 檔品牌高層商務(wù)市場前景仍然較好 。 第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 開發(fā)方案簡述 該項目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負(fù)面影響，但同時也找準(zhǔn)了市場的再次切入點。 1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料； 2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具； 3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置； 4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗； 智能化建議 1）、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報警系統(tǒng)； b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)； C、