【正文】 營銷控制的程序和方法 原則是根據省城市場、市級市場、區(qū)域市場的情況，再根據每幢樓的總建 面的銷售指標要求確定基本均價，銷售中根據樓層、朝向、坐落、環(huán) 境、生活的便利性等差異條件確定銷售的先后排定，根據銷售進度比及廣告推廣的力度適時調整易銷、難銷、促銷的順序，最終達到銷售統(tǒng)一。 組織概述 根據本項目的重要性和特殊性，設公司副總經理負責制，下設兩個銷售中心，一是現場售樓中心，一是市場銷售中心。多數具有較強的建筑類專業(yè)知識和房地產經紀人資格。 銷售促進策略 ： 本策略是本公司運用最擅長的一種策略。 20xx 年 5 月 18 日 20xx 年 5 月 12 日 3） 、開盤預售、銷售期 百花大廈作為合肥市區(qū)域高級商務公寓，其品牌度、美譽度和形象方 面，都具有一定的內涵，在對古井集團澳鑫房產的品牌提升的同時，提高百花大廈的知名度，其宣傳思路是多方面的。 20xx 年 2 月 15 日 20xx 年 3 月 22 2 介紹百花大廈的規(guī)劃設計和智能化配置狀況 宣傳單面送相關人士（酒店）新安晚報、合肥晚報 百花大廈的功能介紹；百花大套的智能化配置優(yōu)點介紹。 如果 設計方案稿件很多，可利用春節(jié)期間開展方案評選，評選方案分期刊登。 提供設計條件；提出設計要求；刊出征名結果并告誡參與者；配以大廈立面效果圖。 廣告策略 本公司將通過有形的， 無形的適時、適度、適量的從房地產銷售的專業(yè)角度進行廣告動作，爭取達到立體效應，最佳效果。 2） 、銷售市場投資分析： 本方案以 A 類戶型為例 （ 1）、技術數據；五房一臥一衛(wèi)一廚、四房二廳二衛(wèi)一廚建面 ㎡ 市場銷售均價為 3500 元 /㎡ ㎡ = 萬元 （ 2）、成本投入：按八成二 十年按揭計算 首付： 20%= 萬元 按購房后 3 年計息到可出租時利息： %3= 萬元 投入成本： += 萬元 月供： 3530 元 （ 3）、租賃收入：每月的租金收入： 50 元 /㎡ =9520 元 稅金： 9520 %=529 元 支出月供還余剩： 9520— 3530— 529=5461 元 年租賃收入 5461 12=65532 萬元 （ 4）、收益：不計利息收入只需 2 年能收回一期一次投入的 萬元； 2 = 萬元 （ 5）、收益狀況評述 ：從 20xx 年開始，每年除去銀行的月供費用外，收入為 萬元， 10 年可收回含銀行貸款在內的全部投資。此價格排定表所考慮的主要因素是不同的樓層、不同的位 置、不同的戶型布局以及不同的銷售時間等。本項目與上述很多項目相比，有質高價優(yōu)的優(yōu)勢，在土地量化、高層預熱期五年將至之時，高開低 走的高層商務公寓必將受到一部分喜登高望遠、豁朗開懷、棄城市煩雜壓抑、愛生活靜思雅秘的客戶群的青睞。 純高層住宅： 目前合肥的純高層住宅基本分布在一環(huán)以外，市場均價在 3000 元 /平方米，市場正屬培育發(fā)展階段?？紤]房地產開發(fā)滾動經營的特點，建安及其它各項支出計算依據按總額的 30%計。項目規(guī)劃設計建筑面積 ㎡，其中公寓建筑面積 ㎡，總套數為217 套。建議本項 目大廳采用仿古地磚，色彩厚重的檀木，燈具用仿古藝術燈具，可在墻面上懸掛名人字畫、優(yōu)秀攝影等，整個效果既要有濃重的情調又不失流暢的活潑線條點綴，充分體現濃郁的藝術情調；電梯廳也是一個不能忽視的地方，可在電梯廳安放嵌入式休息椅，亦可懸掛一些業(yè)主子女的優(yōu)秀字畫和布藝作品以及企業(yè)的形象宣傳，真正做到細心為業(yè)主，真誠待客戶。 2）、信息管理系統(tǒng) A、 停車管理系統(tǒng)（包括車輛自動識別、收費、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)）； B、 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)； C、能耗表數據遠程抄收系統(tǒng)； D、家庭設備自動化監(jiān)控系統(tǒng)； E、樓宇公用設施監(jiān)控系統(tǒng)。 2）、組建專業(yè)化的保安隊伍，可從富有經驗的退役軍人中選拔 ,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退 役女兵為保安人員。同時由于該項目已有過一次停工待建先例，相應也產生了一些負面效應、不利影響。 八、百花大廈項目有關建議 規(guī)劃建議 由于本項目占地面積僅 6168 ㎡，設計為雙塔高層建筑，現代風格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進行的道路建設、小品建設及小塊綠地的配置要精、細、專、美，達到與百花大廈一樣精致且有品味。同時，十五大的勝利召開，將會對安徽省會合肥產生深遠影響，因此，合肥的改革開放步伐將進一步加快，會吸引大批外商來合肥投資，百花商務公寓及時為他們提供了了首選的條件； 2)、在省會合肥設立辦事處的全省各地市大中企業(yè)； 百花大廈的星級酒店物管形式和標準將會吸 引大批大中企業(yè)在此設立生活、工作兩方便且又能保值、增值的辦事場所。 具體定位：高檔商務公寓：本公司通過對合肥市高層商務、住宅和多層商務、住宅銷售與租賃市場進行了詳細調研和對 5 年后政務區(qū)搬遷所帶來的影響進行充分的論證，認為在該產品已確定的市場定位的前提下，應該修正其產品定位，由高層住宅改為高檔商務公寓，屬省域及合肥市市場的差異產品。通過以上分析可見，此區(qū)域建設有一定規(guī)模且具品牌效應的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現狀和發(fā)展要求。 項目劣勢分析 該項目用地規(guī)模較小，項目戶外活動空間有限，綠化配置、景觀建設不盡人意。生活、工作異常方便。地下 2 層，建筑面積： ㎡，其中地下車庫 202 個 （地上車位 10 個） ；地上 31（ 29） 層，建筑面積： ㎡，其中：商業(yè)建筑面積 平方米，公寓建筑面積： ㎡，（會所面積， ㎡）。 項目基本狀況 百花大廈于一九九八年底開 工興建，在基孔樁施工結束后停工至今。 交通 情況說明 比鄰旅游車站、公交車站、 交通基本便利。 建筑類型 二期 10 棟多層 二棟小高層 收費標準： 元 /㎡ 主要賣點 一期帶動二期； 物業(yè)細分化別墅新概念； 建筑本身有亮點。 綠化率： 40% 戶型結構： 三室二廳 容積率： 備 注 尾盤階段、一次性付款 98 折、還有折讓空間。 收費標準： 元 /㎡ *月 主要賣點 大型成熟社區(qū)； 配套齊全； 生活便利。 容積率： 備 注 總用地 8 萬平方米。 小區(qū) 公共配套 雙語幼兒園、會所、 4500大型超市、 200 個車位、9999 清泉廣場。 建筑類型 一期 11 棟二期 12 棟六層住宅 收費標準： 主要賣點 周邊配套齊全 一環(huán)路內出行方便 封閉管理功能齊備 智能化系統(tǒng)設施 寬帶入戶、閉路電視監(jiān)控、單元 樓宇可視對講系統(tǒng)、紅外對射報警。 建筑面積 總 建 面： 30000 萬 （一期） 規(guī)劃 設計 戶 數： / 戶型面積； 90240 ㎡ 綠化率： 50% 戶型 結構：二房二廳 、 三房二廳 、四房二廳。 前景預測 可建高檔寫字樓 備注 備注 合肥市物業(yè)市場調查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 淺 水 灣 安徽美安達房地產開發(fā)公司 項目 位置 合肥市金寨南路十八崗 157 號 代理商 /銷售商 華夏偉業(yè) 商家特征 多為生意買賣及品牌代理等。 合肥市物業(yè)市場調查表（租賃） 物業(yè)名稱 淮河路一條街 物業(yè)名稱 長江路一條街 租金范圍 20—— 60 元 /月﹡㎡不等 租金范圍 40 元 /月 /㎡左右 物業(yè)配套 有幾個大型停車場和大型商場。 具體位置 淮河路改造工程指揮部對面 具體位置 含山路與淮河路交叉口處 市場環(huán)境 處鬧市區(qū)，周邊買賣商業(yè)氣氛 濃厚，辦公不適宜。辦公裝潢較差，感覺不好。 市場環(huán)境 處交通要道，出入方便，但 大樓主門較偏僻，無商業(yè)氣 氛，屬安靜辦公場所。月 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場調查表（租賃） 業(yè)主名稱 盛安廣場 業(yè)主名稱 新鴻安大廈 物業(yè)規(guī)模 3 萬㎡ 物業(yè)規(guī)模 萬㎡ 建筑層數 建筑層數 23 層，主樓高 建筑層數 建筑層數 20 層 租賃價格 （元 /月 *㎡） 66 元 /月﹡㎡（電費另計） 租賃價格 （元 /月 *㎡） 46 元 /月 /㎡（水、電費另計） 相關配 置 （含停車位） 有 62 個停車位， 300 元 /月 相關配置 （含停車位） 200 元 /月（還有若干個車位） 物業(yè)詳況 集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、停 車場等功能于一體， 1999 年正式 運行，主樓五層以上為敞開式寫 字樓，可任意分隔，四層以下及 五層附樓均為綜合性商場。月 商家特征 / 備 注 本大廈為 83 年房，有效使用年限約 40 年；傾向于出售：價格為 20xx 元 /㎡；可采用 50%的按揭付款方式。 百花大租賃價格 （元 /月 *㎡） 45 元 /月 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 紅旗飯店物業(yè)辦 具體位置 三孝口東側 物業(yè)規(guī)模 6000 ㎡ 市場環(huán)境 交通主 干道，商業(yè)氣氛濃。 備 注 / 合肥市物業(yè)市場調查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 興華物業(yè)公司 具體位置 六安路與長江路交口北 物業(yè)規(guī)模 2500 ㎡ 市場環(huán)境 商業(yè)氣氛濃，出行不便。 備 注 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 萬總商貿公司 具體位置 宿州路南段 物業(yè)規(guī)模 9000 ㎡ 市場環(huán)境 繁華地段，人流大，出行不便。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市府辦公廳 具體位置 榮事達大道西側 物業(yè)規(guī)模 萬㎡ 市場環(huán)境 商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。 合肥市物業(yè)市場調查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主 名稱 省郵電局 具體位置 六安路淮合路交口 物業(yè)規(guī)模 2． 5 萬㎡ 市場環(huán)境 商業(yè)重地高檔辦公 建筑層數 29 層 相關配置 （含停車位） 地上地下車位 /庫充足；中央空調；水電電話齊全。 建筑層數 30 層 相關配置 （含停車位） 地下停車場、車位 150 元 /月， 電梯三部；一部貨梯。 淮 安 大 廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 50 元 /月㎡ （不含水電費） 相關配置 有地 上車位和地下庫 , 3 部高速電梯 . 商家特征 中介服務、廣告公司為主；外地辦事機構。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個在 50 萬㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、