【正文】 市場銷售中心：設業(yè)務經理一名，投資顧問 4 人。（杏林花 園就是在面對市場競爭激烈利的情況下，銷售陷入困境時入住的，本公司運用此策略的專業(yè)技巧，打造出許多經典事例，使得杏林花園平穩(wěn)的按照我公司掌控的銷售策略運行。 告知百花大廈發(fā)售的信息；告知百花大廈購買的具體方案； 推出銷售策略（如買賣樓花等）。 新安晚報、合肥晚報、安徽電臺每周 2 次 招聘條件、招聘人數；登出售樓展示中心方案已定消息；配大廈立面效果圖。 渠道策略 金蝶公司是安徽省成立最早的房地產銷售公司，除了有嬌人的業(yè)績和豐富的操盤經驗外，同時還有多種不同類型的銷售渠道。在項目的前期著重突出澳鑫房產的 綜合實力，突出古井集團、古井假日酒店的成功典范，結 合位于古井假日 酒店對面十五中樓下的百花大廈銷售展示中心，實施品牌策略，奠定百花大廈商務公寓的市場形象；利用位于市內主干道壽春路與阜陽路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢，發(fā)揮其歷史悠久深入人心的市場影響力，打造出合肥市的商務公寓品牌是百花商務公寓大廈。而近 幾年商務樓市也會隨著經濟的高速增長而不斷發(fā)展，需求也將會不斷的增加，雖然市區(qū)的商務樓銷售市場未能形成氣候，商務樓租賃市場也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務樓甚少，且市場有一定的空間；通過調研發(fā)現，近兩年合肥市的房地產市場發(fā)展較快， 20xx 年商品房銷售同比增長 87%，銷售達 120 萬㎡之多，而商務辦公只占 10%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內沿街新建、改建的綜合樓，配置檔次較低，現階段合肥市商務辦公類物業(yè)，市內空置率、空租率仍然較高，空置率達 16%，空租率在市價 25 元 /平方米的市況下達到 20%（不含各類專業(yè)市場的辦公用房），市場競爭較為激烈，而作為商務配置較好的新華大廈，且入住率達90%，售價 3850 元 /㎡，租價為 35 元 /㎡，而配置較為一般的潤安大廈置業(yè)、租賃入住率也達 60%左右，售價為 3800 元 /㎡，租價為 40 元 /㎡。建議在第八層做標準層樣板間，同時提供菜單式精裝修服務；提供各項費 用收取標準和額度（含物業(yè)管理費）。 提升項目附加值的建議。 施工建議 高層建筑施工周期較長固然有其 客觀因素，但組織嚴謹、科學管理、嚴格的資金使用計劃應是保證施工進度的關鍵。既能滿足適應改革開放經濟快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時，又能樹立百花大廈城市中 心唯一至尊府邸、鉆石級商務公寓大廈的地位，市場中較難有同類產品與之競爭。 市場威脅分析 ★政府對該類式性質項目投資容量和開發(fā)進度的控制程度將直接對本項目的銷售乃至利潤產生影響； ★政務區(qū)搬遷將對本項目產生一定的影響； ★不規(guī)范的商務租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。安徽省金融貿易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。周邊的交通發(fā)達，生活公建設施一應俱全。 合肥市物業(yè)市場調查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 橘郡萬綠園二期 城建開發(fā)公司 /新地物業(yè) 項目位置 銅陵北路與臨泉路交口 代理商 /銷售商 華夏偉業(yè) *上海金貝 工程進度 結構封頂 面市時間 主打廣告詞 感受別墅現代美 企劃方向 現代藝墅，生活全面升級。 企劃方向 華源生活廣場 建筑結構 全框架結構 物業(yè)管理項目 與收費標準 服務項目： 24 小時保安巡邏、 封閉式管理、家政服務。 建筑結構 全框架結構 物業(yè)管理項目與收費標準 / 建筑類型 23 棟六層住宅 收費標準： / 主要賣點 水景花園 自然林帶； 配套齊全 生活便利； 中高檔建筑定位，有一定特色。 智能化系統(tǒng)設施 樓宇對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。 市場環(huán)境 是鬧市取，商業(yè)氣氛濃厚，適合商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團的辦公。 物業(yè)詳況 年租金 %的收益，每年 1000元的酒店免費簽單消費。 物業(yè)詳況 一層大廳，二層以上均為辦 公場所，有地下停車場，僅 兩部辦公用客梯。 建筑層數 8 層 相關配置 （含停車位） 電梯、室外停車場、 水電電話。 長安大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 40 元 /㎡ 政通大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 30 元 /月㎡（不含水電費） 商家特征 中介服務、廣告建設材料公司外地公司駐肥辦事處。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市招商公司 具體位置 榮事達大道與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 8000 ㎡ 市場環(huán)境 比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。 2)、 多層住宅樓 通過對合肥市多層住宅抽樣調查發(fā)現，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展狀況不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認的警戒線的 7 個百分點。（詳見附表 2）新華商務樓運作了五年，剩余部分預計將在今年售完。 四、合肥市物業(yè)市場分析 高層樓市分析 1)、 高層商務寫字樓 一段時間以來，商務寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現過買賣樓花之經典之作，在 89 年至 93 年期間，成功的案例舉不勝數，主要是順應了我們國家初期的 改革開放政策潮流。 二、調研的指導思想 通過點、線、面的立體調查和分析，在相對時間較短、風險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務寫字樓的或一些配置較低的商務樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風險較大。（詳見附表 2） 多層樓市分析 1)、 多層寫字樓 每年合肥市有約 5 萬㎡的多層商務寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價 4000 元 /㎡，租金 30 元 /㎡。 合肥市物業(yè)市場調查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 安徽潤安（國際） 股份公司 具體位置 蒙城路與阜南路交口 物業(yè)規(guī)模 6 萬㎡ 市場環(huán)境 市區(qū)內商業(yè)氣氛濃 ,處交通 要道出行方便 建筑層數 32 層 潤 安 大 廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 50 元 /月 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 新華社安徽分社 具體位置 六安路與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 3 萬 市場環(huán)境 商業(yè)重地，出行方便。 備 注 精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。㎡（水電自理） 商家特征 各種咨 詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 澳鑫房產 具體位置 壽春路百花井附近 物業(yè)規(guī)模 / 市場環(huán)境 環(huán)境優(yōu)越、出行方便 建筑層數 7 層 相關配置 （含停車位） 電梯；中央空調；底下停車庫。 鴻達大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 25 元 /㎡ 備 注 還剩 58 ㎡和 158 ㎡兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。 備 注 據介紹銷售過半。 物業(yè)現況 良好 前景預測 為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。 建筑結構 異型框架結構 物業(yè)管理項目 與收費標準 公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、 房屋維護、便民服務、 24 小時 保安聯防。 建筑面積 總 建 面： 100000 ㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： 808 戶 戶型面積； 94170 ㎡ 綠化率： 40% 戶型 結構：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。 交通情況說明 10 條公交線路通達全市 緊鄰 二環(huán)路 出行很方便 建筑面積 總 建 面： 12 萬㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： 1250 戶型面積； 、 12 108。 銷售價格 均 價： 1988 元 /㎡ 起步價： 1700 元 /㎡ 最高價： 2988 元 /㎡ 周邊市政配套 勝利廣場、安徽大市場、六安路小學分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。本項目總用地面積為 6168 平方米，總建筑面積 60784 ㎡。 ★ 地塊絕版，增值空間較大。 2)、產品定位 定位分析：通過市場調研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經來臨，但 本產品的建設周期和建筑成本不容其與市場其它產品一同競爭，因此，本產品應像物主古井集團、澳鑫房產和 假日物業(yè)管理一樣屬品牌產品，應達到脫俗風雅、高檔精致。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公， 其租金最高達到 60 元 /㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。通過本項目的智能化配置，設立物業(yè)管理網絡平臺，開展互聯網接入、網絡教學、多媒體娛樂系統(tǒng)、網上購物、證券及時交易、電子地圖、 IP 電話、公共服務信息等各項服務；通過該平臺，實現計算機網絡自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術，對包括公共設施在內的各項機械設備（配電設備、發(fā)電機組、供水設備、通風設備及電梯等）實現集中監(jiān)控；設置紅外線監(jiān)控報警、室內安全緊急報警系統(tǒng)。 大廳、電梯廳裝修的建議 大堂和電梯廳也是本項目內飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。 二、 項目投資估算 項目主要經濟技術指標及建筑內容明細表 單位：㎡ 序號 項 目 內 容 數 量 備 注 1 總占地面積 6168 ㎡ 百花大廈長 67 米，寬 42 米 2 容積率 /建筑容度 ，高 米 3 總建筑面積 含會所面積 ㎡ 4 銷售面積 60648 合同確定的銷售面積 投資總額 工程總投資： 17001 萬元，單位成本為 2797 元 /㎡ 投資明細表 序號 項目 總投資額 （萬元） 單位成本 元 /㎡ 占總投資額的比例 （ %） 1 土地費 1849 304 11 2 建設工程報建費 601 99 3 建筑安裝工程費 （含智能化配置） 10941 1800 64 4 前期工程費 334 55 2 5 管理費（含發(fā)證費） 1513 250 9 6 銷售費用 650 107 4 7 不可預見費 91 15 8 財務費用 1013 167 6 9 合計 17001 2797 100 財務費用說明： 考慮到 地價按 7 年計息，建安及其它各項支出按 2 年計息。 綜上所述，本項目是高層商務辦公與高層住宅的差異產品，同時也是綜合產品，既能滿足商務辦公的需要，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地 使用政策的徹底