【正文】 3192≈動(dòng)態(tài)投資回收期為＝27－1＋188247?？傆?jì)小市政費(fèi) 1008 萬元房屋建設(shè)費(fèi)用按5000元/平方米（建筑面積）房屋建設(shè)費(fèi)房屋建設(shè)費(fèi)用 12600 萬元第二部分合計(jì)： 13608 萬元第三、工程建設(shè)期間管理費(fèi)取第一、第二項(xiàng)的3%合計(jì) 718萬元第四、相關(guān)稅費(fèi)取前三項(xiàng)總和的5%合計(jì) 1233萬元第五、財(cái)務(wù)費(fèi)用%合計(jì) 1683萬元第六、不可預(yù)見費(fèi)一般民用工程取3~7%本項(xiàng)目取5%合計(jì) 1398萬元第七、租售期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況一般在25%~35%之間，取毛租金收入的30% 。無論對(duì)寫字樓客戶還是飯店客戶，交通往往是他們非常關(guān)心的問題，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)重視車輛進(jìn)出口設(shè)計(jì)，既要縮短客戶進(jìn)出繞行距離，又要盡量避免進(jìn)出口出現(xiàn)擁堵狀況。 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)寫字樓、賓館飯店已經(jīng)比較密集，今年還是有深房大廈、浙江大廈、天鴻寶景等多個(gè)項(xiàng)目投入使用，2002年預(yù)計(jì)將有柳清居、三秀涵雅居、中景濠庭、世紀(jì)莊園等多個(gè)項(xiàng)目以商住形式正式接受入住。本項(xiàng)目在定位時(shí)，因是作為中高檔經(jīng)營(yíng)性綜合物業(yè)，需要穩(wěn)定的收入來源，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為了充分利用地下、地上車位面積，所以宜適當(dāng)控制飯店面積，提高寫字樓、商業(yè)配套比例。從區(qū)域市場(chǎng)看，本地區(qū)較普遍的是無星級(jí)的普通旅館和招待所，這也比較適合于區(qū)域內(nèi)國(guó)有大型企業(yè)和機(jī)關(guān)眾多，一般公務(wù)旅行人員多的現(xiàn)狀。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。從整體上考慮大廈各類用途部分在標(biāo)準(zhǔn)上都要符合大廈形象與地位，并與周邊項(xiàng)目相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿Γ捎诓疬w費(fèi)用較高，較短時(shí)期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。各主要飯店基本情況如下表所示：?jiǎn)挝幻Q星級(jí)經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時(shí)間華北大酒店3國(guó)有4207757061990竹園賓館3國(guó)有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3　185　248　河北飯店2國(guó)有1853502231986太陽宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國(guó)有751521001990 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。發(fā)展趨勢(shì)將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上會(huì)難以為繼。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。這樣做無疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來投資。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過120萬平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非常可觀的。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來京人數(shù)如下：國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來也在以年增長(zhǎng)率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%。三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。不同星級(jí)飯店各類營(yíng)業(yè)收入比重公寓營(yíng)業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。2001年，隨著我國(guó)加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國(guó)際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長(zhǎng)6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長(zhǎng)5%。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示： 國(guó)內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長(zhǎng)10%。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國(guó)的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。國(guó)華公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告搜 房 資 訊 控 股搜房研究院 — 中房指數(shù)系統(tǒng)2001年12月57 / 60目　　錄1. 總體市場(chǎng)狀況分析 1 飯店市場(chǎng)概況 1 住宿人員狀況 3 北京市飯店賓館概況 6 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 寫字樓市場(chǎng)概況 20 市場(chǎng)供應(yīng)情況 20 寫字樓市場(chǎng)需求狀況 23 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析 25 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析 27 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 302. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析 31 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 31 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r 31 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況 33 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 34 區(qū)域飯店基本狀況 34 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況 34 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查 35 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 363. 目標(biāo)市場(chǎng)分析 37 目標(biāo)項(xiàng)目定位 37 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 周圍飯店項(xiàng)目基本情況 40 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 經(jīng)營(yíng)寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制 41 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響 41 地域競(jìng)爭(zhēng)的影響 42 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn) 42 定位風(fēng)險(xiǎn) 42 交通風(fēng)險(xiǎn) 43 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 434. 經(jīng)濟(jì)效益分析 44 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 建設(shè)成本 45 寫字樓經(jīng)營(yíng)收益 47 寫字樓出租經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 47 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 485. 結(jié)論 531. 總體市場(chǎng)狀況分析 飯店市場(chǎng)概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動(dòng)人口。北京是中國(guó)科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。%。不同星級(jí)飯店租金與出租率2000年不同星級(jí)賓館客房實(shí)際平均房?jī)r(jià)狀況如下圖所示：根據(jù)房?jī)r(jià)租金情況，未定級(jí)的賓館飯店可能多為四星與三星級(jí)水平。未定級(jí)飯店一般客房收入占到總營(yíng)業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。二星級(jí)及一星級(jí)飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢(shì)與三星以上飯店分布趨勢(shì)相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國(guó)際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市。以上預(yù)測(cè)中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 面積（平方米）項(xiàng)目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈 91000名人廣場(chǎng)70000國(guó)興大廈 48000太運(yùn)大廈20000太平洋國(guó)際大廈 60000北京國(guó)際金融中心69000中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國(guó)人壽大廈90000東方廣場(chǎng)二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場(chǎng)有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng)量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬平方米。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國(guó)人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國(guó)人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國(guó)電報(bào)電信公司國(guó)貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國(guó)門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國(guó)絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計(jì)算中心國(guó)興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場(chǎng)的各方面因素，中國(guó)成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫字樓市場(chǎng)變得活躍起來。入世對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。基于以上諸多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)未來半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國(guó)內(nèi)合適的地方建廠。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國(guó)務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。a、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請(qǐng)免兩年所得稅。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。附近飯店收入構(gòu)成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構(gòu)成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽宮賓館創(chuàng)利194萬元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬元外，其他主要飯店利潤(rùn)均為負(fù)值。交通上該區(qū)域?qū)儆诮煌ǚ泵Φ囟危h(huán)、中軸路交界之處，高峰時(shí)期交通擁阻，一般時(shí)段尚可，同時(shí)洲際大廈與項(xiàng)目共建的跨河橋工程已建成，出入二環(huán)