【正文】 3192≈動態(tài)投資回收期為＝27－1＋188247?？傆嬓∈姓M 1008 萬元房屋建設費用按5000元/平方米（建筑面積）房屋建設費房屋建設費用 12600 萬元第二部分合計： 13608 萬元第三、工程建設期間管理費取第一、第二項的3%合計 718萬元第四、相關稅費取前三項總和的5%合計 1233萬元第五、財務費用%合計 1683萬元第六、不可預見費一般民用工程取3~7%本項目取5%合計 1398萬元第七、租售期間的運營費用按經(jīng)驗數(shù)據(jù)和市場情況一般在25%~35%之間，取毛租金收入的30% 。無論對寫字樓客戶還是飯店客戶，交通往往是他們非常關心的問題，項目應當重視車輛進出口設計，既要縮短客戶進出繞行距離，又要盡量避免進出口出現(xiàn)擁堵狀況。 潛在供應量的風險區(qū)域內(nèi)寫字樓、賓館飯店已經(jīng)比較密集，今年還是有深房大廈、浙江大廈、天鴻寶景等多個項目投入使用，2002年預計將有柳清居、三秀涵雅居、中景濠庭、世紀莊園等多個項目以商住形式正式接受入住。本項目在定位時，因是作為中高檔經(jīng)營性綜合物業(yè)，需要穩(wěn)定的收入來源，降低經(jīng)營風險，同時為了充分利用地下、地上車位面積，所以宜適當控制飯店面積，提高寫字樓、商業(yè)配套比例。從區(qū)域市場看，本地區(qū)較普遍的是無星級的普通旅館和招待所，這也比較適合于區(qū)域內(nèi)國有大型企業(yè)和機關眾多，一般公務旅行人員多的現(xiàn)狀。對于某些特殊標準的要求，可以設置若干高于三星級標準的套間以備使用。從整體上考慮大廈各類用途部分在標準上都要符合大廈形象與地位，并與周邊項目相協(xié)調。項目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿?，但由于拆遷費用較高，較短時期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。各主要飯店基本情況如下表所示：單位名稱星級經(jīng)濟類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時間華北大酒店3國有4207757061990竹園賓館3國有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3　185　248　河北飯店2國有1853502231986太陽宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國有751521001990 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽宮賓館出租率最高達到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務氣氛但沒有形成整體風格。發(fā)展趨勢將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會受到歡迎，而缺乏管理和競爭力的物業(yè)經(jīng)營上會難以為繼。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務區(qū)定位、海淀中關村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對辦公用房的政策最為寬松，海淀中關村科技園區(qū)區(qū)對入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊成立或遷入金融街的中介機構，凡其所得稅交區(qū)財政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。這樣做無疑會降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調動開發(fā)商的積極性；同時按照“優(yōu)質優(yōu)價”的原則，使最好位置的土地集中到最有實力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標志性的物業(yè)，進而有力地提升整個商務區(qū)的形象。實際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經(jīng)濟不景氣而正在或準備考慮到中國來投資。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應在今年下半年到明年上半年卻相當多，根據(jù)統(tǒng)計，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實際有效供應將超過120萬平方米，這一供應量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應高峰年1997年的供應量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應量將是比較大的。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務的發(fā)展而逐漸擴大，隨之產(chǎn)生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報率相比是非?？捎^的。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應量入市。以前20年數(shù)據(jù)為基礎，預測今后接待海外來京人數(shù)如下：國內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長假的增多，近年來也在以年增長率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計，國內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長的時間內(nèi)，外省市國內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢較長時期內(nèi)不會改變。增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，%。三星級飯店分布三星級飯店雖然仍然是朝陽等商務氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。不同星級飯店各類營業(yè)收入比重公寓營業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。2001年，隨著我國加入WTO和北京正加緊申辦2008年奧運會，北京市的國際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長勢頭，預計全年接待海外旅游者將達300萬人次，比2000年增長6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長5%。具體花費構成如下圖所示： 國內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長10%。另外，全國各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設立辦事機構，來往人員頻繁。大量的外商投資企業(yè)帶動了商務旅行、商務會議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京已經(jīng)成為中國與世界各國郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機容量已達462萬門。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險等重大金融機構的總部都設在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。國華公司河北大廈項目定位研究報告搜 房 資 訊 控 股搜房研究院 — 中房指數(shù)系統(tǒng)2001年12月57 / 60目　　錄1. 總體市場狀況分析 1 飯店市場概況 1 住宿人員狀況 3 北京市飯店賓館概況 6 飯店供應與需求發(fā)展預測 18 飯店供應發(fā)展預測 18 飯店需求發(fā)展預測 18 寫字樓市場概況 20 市場供應情況 20 寫字樓市場需求狀況 23 加入WTO對寫字樓市場的影響分析 25 相關政策對寫字樓市場影響的分析 27 寫字樓市場供應與需求發(fā)展預測 302. 重點區(qū)域項目分析 31 目標區(qū)域寫字樓調查 31 區(qū)域寫字樓基本狀況 31 區(qū)域寫字樓經(jīng)營狀況 33 目標區(qū)域飯店調查 34 區(qū)域飯店基本狀況 34 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況 34 目標區(qū)域酒店式公寓調查 35 目標區(qū)域市場發(fā)展預測 363. 目標市場分析 37 目標項目定位 37 目標項目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 周圍飯店項目基本情況 40 目標項目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 經(jīng)營寫字樓、飯店的風險及控制 41 經(jīng)濟因素對市場的影響 41 地域競爭的影響 42 潛在供應量的風險 42 定位風險 42 交通風險 43 經(jīng)營風險 434. 經(jīng)濟效益分析 44 本報告經(jīng)濟測算原則 44 基礎數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 建設成本 45 寫字樓經(jīng)營收益 47 寫字樓出租經(jīng)營情況預測 47 寫字樓經(jīng)濟效益測算 485. 結論 531. 總體市場狀況分析 飯店市場概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動人口。北京是中國科學、教育、文化最繁榮發(fā)達的城市。北京是中國綜合經(jīng)濟實力最強的城市之一。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長城已經(jīng)成為中國的象征。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。%。不同星級飯店租金與出租率2000年不同星級賓館客房實際平均房價狀況如下圖所示：根據(jù)房價租金情況，未定級的賓館飯店可能多為四星與三星級水平。未定級飯店一般客房收入占到總營業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。二星級及一星級飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢與三星以上飯店分布趨勢相比變化不大，遠郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設成為具有東方特色的一流國際旅游城市和具有首都風貌的國內(nèi)首位旅游中心城市。以上預測中并未考慮2008年由于奧運會舉辦將導致游客大幅增加。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應狀況項目名稱 面積（平方米）項目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達利100000騰達大廈 91000名人廣場70000國興大廈 48000太運大廈20000太平洋國際大廈 60000北京國際金融中心69000中國國際科技會展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國人壽大廈90000東方廣場二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應量324000平方米，市場存量達到527萬平方米。由于銀行按揭已經(jīng)進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動跡象。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務所中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國電報電信公司國貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計算中心國興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場的各方面因素，中國成功地申辦2008年奧運會、中國入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項目開始運作，預計會使當前較為平淡的寫字樓市場變得活躍起來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應持謹慎態(tài)度。基于以上諸多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹慎樂觀的態(tài)度。例如，日本三洋化工株式會社就準備今年年底在北京設立辦事處，并且考慮在國內(nèi)合適的地方建廠。（2）中關村地區(qū)自1998年自今，國務院、市政府極其有關部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對中關村科技園區(qū)高新技術企業(yè)在人才的吸引與激勵、財稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。a、凡在金融街新開辦的中介機構可向稅務部門申請免兩年所得稅。隨著對各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場將會有一個良好的發(fā)展。在要求有完善的硬件設施后，良好的軟件管理和人性化的服務將是大部分客戶希望得到的。目標項目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團型客戶及周邊關聯(lián)公司、企業(yè)。附近飯店收入構成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽宮賓館創(chuàng)利194萬元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬元外，其他主要飯店利潤均為負值。交通上該區(qū)域屬于交通繁忙地段，二環(huán)、中軸路交界之處，高峰時期交通擁阻，一般時段尚可，同時洲際大廈與項目共建的跨河橋工程已建成，出入二環(huán)