【正文】 ）公關(guān)活動活動一：“金融大廈項目 奠基儀式” 暨產(chǎn)品上市說明會時間：20226 (暫定)內(nèi)容：邀請省市有關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，參加奠基儀式，將項目正式動工的信息傳遞出去。80 / 97銷售執(zhí)行由于正式銷售工作必須以工程進(jìn)度為依托，因此，以下銷售階段的劃分僅供參考：銷售階段劃分階段 階段細(xì)分 時 間前期接受咨詢 認(rèn)籌期 （ ）內(nèi)部認(rèn)購期 強(qiáng)銷初期 強(qiáng)銷中期 （）強(qiáng)銷后期 熱銷初期 熱銷中期 （）熱銷后期 81 / 97尾盤初期 （ ） 尾盤后期 備注：開盤時間最終須視本案達(dá)到銷售條件的時間及客戶積累情況進(jìn)行調(diào)整?？谔枺后w驗(yàn)國際產(chǎn)業(yè)中心風(fēng)采，釋放自我空間75 / 97廣告推廣語首選：針對商務(wù)公寓：備選：76 / 97第五章 項目營銷制定本營銷策略的依據(jù)從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略；從資源整合的視角打造金融大廈的獨(dú)特訴求主張（即 USP） ；緊緊圍繞目標(biāo)市場展開宣傳、銷售；通過專業(yè)銷售隊伍的全過程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；憑借實(shí)效的整體營銷策略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制支出的理念。根據(jù)自我需要來定義辦公空間；自我選擇成為辦公方式；個性化的服務(wù)設(shè)計；網(wǎng)絡(luò)自助游等個性化辦公方式。廣告設(shè)計思路CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心—南昌新型企業(yè)總部基地創(chuàng)意：以世界地圖和公司決策者、大海和燈塔、城市和摩天大廈等形象，體現(xiàn)項目卓越、與眾不同的形象。最終項目成交均價為 3700（1＋15％－8％）＝3959 元/㎡市場建議銷售核心均價：3960 元/㎡ 若項目公寓進(jìn)行精裝修，建議裝修價格控制在 600 元/㎡以內(nèi)，均價控制在 4650 元/㎡。根據(jù)本項目實(shí)際情況，建華認(rèn)為：本項目商業(yè)應(yīng)屬于樓宇商務(wù)配套，售價不易太高。從企業(yè)規(guī)模來看：大型企業(yè)：20%；中小型企業(yè)：80%。二十一層——四十三層：賓館。47 / 97“CBD 產(chǎn)業(yè)中心”從語義學(xué)上來看，簡明易記，清晰明了，易于推廣和傳播?！究沙掷m(xù)化】在智能化方面預(yù)留充足的升級換代空間?！窘】祷?4 / 97衡量健康寫字樓的指標(biāo)有很多，主要是對空氣、空間及環(huán)境的考慮。本案內(nèi)在品質(zhì)43 / 97【國際化】高效、先進(jìn)、實(shí)用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計達(dá)到國際先進(jìn)水平。——“企業(yè)總部基地”主要依托昌北工業(yè)園，吸納在昌北投資的企業(yè)在泰耐克國際金融大廈置業(yè)，使泰耐克國際金融大廈成為各個企業(yè)總部所在地。江西正集全省之力打造推動江西發(fā)展的單核中心——省會城市南昌，經(jīng)過幾年的發(fā)展，單核聚能效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。一個片區(qū)現(xiàn)狀遠(yuǎn)不及前景的情況下，如何提前讓客戶為前景買單，將是項目成功的關(guān)鍵。項目目前規(guī)劃設(shè)計來看，用作商務(wù)公寓及寫字樓均可。根據(jù)建華的經(jīng)驗(yàn)判斷，紅谷灘真正成熟還需要 3—8 年的時間，而金融大廈需要一定的開發(fā)時間，在紅谷灘真正成熟前，金融大廈要在泰耐克集團(tuán)的經(jīng)營下成為成長型的物業(yè)，而泰耐克集團(tuán)必須為此付出。目前受到國家政策的影響，同片區(qū)樓盤價格上揚(yáng)幅度很小，整體推盤量小，尾盤低價沖擊，市場波瀾不驚，沒有形成相應(yīng)的“熱”度，無形中將增加項目的消化難度。區(qū)域內(nèi)的項目建設(shè)開發(fā)日益增加，物業(yè)投資者信心保持增長。項目建筑面積近 21 萬平米，規(guī)模大，可發(fā)揮空間較大，將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌形成龍頭商業(yè)，有利于后期推廣；項目的開發(fā)商實(shí)力雄厚，有一定的品牌效應(yīng)和形象，還擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊，有效地降低了項目的開發(fā)風(fēng)險；31 / 97劣勢 (weakness)項目周邊的配套目前不夠完善，市民工作、生活、休閑不方便。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱 總體總用地面積 24085 m228 / 97總建筑面積 m2地下室 38208 m2（計算容積率） 1549 m2其中地下（不計算容積率） 36659 m2建筑占地面積 11680 m2覆蓋率 49%容積率 綠化面積 6195 m2綠化率 %停車數(shù) 529 輛地面 75 輛其中地下 454 輛自行車停車面積 1540m2地上部分名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注21～43 層 41620 客房 405 套酒店 657724～5 層 22628 配套 餐飲 健身29 / 971 層,機(jī)房 1524 入口接待6～20 層 27444 辦公辦公樓 279941 層 550 入口大堂6～27 層 35164 514 戶公寓樓 363121 層 機(jī)房 1148 入口大堂商業(yè) 30010 1～3 層 30010 百貨商店總計 160088總體名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注超高 69064 酒店、辦公地上塔樓 104228高層 35164 公寓樓4～5 層 22628 酒店地上裙房 547981～3 層 32170 商業(yè)地下室 38208 地下一～三層 38208 車庫總計 30 / 97項目 SWOT 分析優(yōu)勢（ strength）該用地位于紅谷灘新區(qū)，屬南昌新區(qū)的 CBD 區(qū)域，可以承載區(qū)域的 CBD 功能和發(fā)揮項目的作用。地塊描述地塊基本呈長方形形狀，占地面積約為 24085 平方米。 趨向配套完善化完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。專業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面——為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局——多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計——提高寬深比以爭求最大限度的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對工作環(huán)境的高要求考慮更多。之所以如此，是因?yàn)槟喜?dāng)時還沒商務(wù)樓的物業(yè)。國貿(mào)廣場是個組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求20 / 97隨著南昌市政府提出中部崛起的口號和花園城市建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時機(jī)成熟。1996 年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母撸唧w可見下表。紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對區(qū)域進(jìn)行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來，以 CBD 為核心，對周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。如今，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)10 / 97建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。生活極其不方便。造成了在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城” 。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個景觀區(qū)。交通：在道路交通方面，結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫” 、 “十縱”路網(wǎng)骨架，平均 500 米有一條橫路與豐和路接口或交叉。三個片區(qū)的功能定位各有側(cè)重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜4 / 97合項目；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級商住為一體的生態(tài)新區(qū)。1 / 97目 錄第一章 項目分析 ......................................................................................................................................................................................2第一節(jié) 項目所在片區(qū)概況 ...........................................................................................................................................................................................3第二節(jié) 南昌寫字樓概況 .............................................................................................................................................................................................14第三節(jié) 項目分析 .........................................................................................................................................................................................................25第四節(jié) 綜述 .................................................................................................................................................................................................................33第二章 物業(yè)定位 ....................................................................................................................................................................................35第一節(jié) 物業(yè)定位說明 .................................................................................................................................................................................................35第二節(jié) 項目整體定位 .................................................................................................................................................................................................38第三節(jié) 市場形象定位 .................................................................................................................................................................................................44第四節(jié) 產(chǎn)品功能定位 .................................................................................................................................................................................................46第五節(jié) 產(chǎn)品分層功能定位 .........................................................................................................................................................................................47第六節(jié) 項目案名建議 .................................................................................................................................................................................................48第七節(jié) 目標(biāo)客戶群體定位 ................................