【正文】 ）公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)一：“金融大廈項(xiàng)目 奠基儀式” 暨產(chǎn)品上市說(shuō)明會(huì)時(shí)間：20226 (暫定)內(nèi)容：邀請(qǐng)省市有關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，參加奠基儀式，將項(xiàng)目正式動(dòng)工的信息傳遞出去。80 / 97銷售執(zhí)行由于正式銷售工作必須以工程進(jìn)度為依托，因此，以下銷售階段的劃分僅供參考：銷售階段劃分階段 階段細(xì)分 時(shí) 間前期接受咨詢 認(rèn)籌期 （ ）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 強(qiáng)銷初期 強(qiáng)銷中期 （）強(qiáng)銷后期 熱銷初期 熱銷中期 （）熱銷后期 81 / 97尾盤(pán)初期 （ ） 尾盤(pán)后期 備注：開(kāi)盤(pán)時(shí)間最終須視本案達(dá)到銷售條件的時(shí)間及客戶積累情況進(jìn)行調(diào)整。口號(hào)：體驗(yàn)國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心風(fēng)采，釋放自我空間75 / 97廣告推廣語(yǔ)首選：針對(duì)商務(wù)公寓：備選：76 / 97第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷制定本營(yíng)銷策略的依據(jù)從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略；從資源整合的視角打造金融大廈的獨(dú)特訴求主張（即 USP） ；緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開(kāi)宣傳、銷售；通過(guò)專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過(guò)程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；憑借實(shí)效的整體營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)廣開(kāi)客源、控制支出的理念。根據(jù)自我需要來(lái)定義辦公空間；自我選擇成為辦公方式；個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)；網(wǎng)絡(luò)自助游等個(gè)性化辦公方式。廣告設(shè)計(jì)思路CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心—南昌新型企業(yè)總部基地創(chuàng)意：以世界地圖和公司決策者、大海和燈塔、城市和摩天大廈等形象，體現(xiàn)項(xiàng)目卓越、與眾不同的形象。最終項(xiàng)目成交均價(jià)為 3700（1＋15％－8％）＝3959 元/㎡市場(chǎng)建議銷售核心均價(jià)：3960 元/㎡ 若項(xiàng)目公寓進(jìn)行精裝修，建議裝修價(jià)格控制在 600 元/㎡以內(nèi)，均價(jià)控制在 4650 元/㎡。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，建華認(rèn)為：本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)屬于樓宇商務(wù)配套，售價(jià)不易太高。從企業(yè)規(guī)模來(lái)看：大型企業(yè)：20%；中小型企業(yè)：80%。二十一層——四十三層：賓館。47 / 97“CBD 產(chǎn)業(yè)中心”從語(yǔ)義學(xué)上來(lái)看，簡(jiǎn)明易記，清晰明了，易于推廣和傳播?！究沙掷m(xù)化】在智能化方面預(yù)留充足的升級(jí)換代空間。【健康化】44 / 97衡量健康寫(xiě)字樓的指標(biāo)有很多，主要是對(duì)空氣、空間及環(huán)境的考慮。本案內(nèi)在品質(zhì)43 / 97【國(guó)際化】高效、先進(jìn)、實(shí)用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平?！捌髽I(yè)總部基地”主要依托昌北工業(yè)園，吸納在昌北投資的企業(yè)在泰耐克國(guó)際金融大廈置業(yè)，使泰耐克國(guó)際金融大廈成為各個(gè)企業(yè)總部所在地。江西正集全省之力打造推動(dòng)江西發(fā)展的單核中心——省會(huì)城市南昌，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，單核聚能效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。一個(gè)片區(qū)現(xiàn)狀遠(yuǎn)不及前景的情況下，如何提前讓客戶為前景買單，將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，用作商務(wù)公寓及寫(xiě)字樓均可。根據(jù)建華的經(jīng)驗(yàn)判斷，紅谷灘真正成熟還需要 3—8 年的時(shí)間，而金融大廈需要一定的開(kāi)發(fā)時(shí)間，在紅谷灘真正成熟前，金融大廈要在泰耐克集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)下成為成長(zhǎng)型的物業(yè)，而泰耐克集團(tuán)必須為此付出。目前受到國(guó)家政策的影響，同片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)幅度很小，整體推盤(pán)量小，尾盤(pán)低價(jià)沖擊，市場(chǎng)波瀾不驚，沒(méi)有形成相應(yīng)的“熱”度，無(wú)形中將增加項(xiàng)目的消化難度。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)日益增加，物業(yè)投資者信心保持增長(zhǎng)。項(xiàng)目建筑面積近 21 萬(wàn)平米，規(guī)模大，可發(fā)揮空間較大，將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌形成龍頭商業(yè)，有利于后期推廣；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，有一定的品牌效應(yīng)和形象，還擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，有效地降低了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；31 / 97劣勢(shì) (weakness)項(xiàng)目周邊的配套目前不夠完善，市民工作、生活、休閑不方便。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱 總體總用地面積 24085 m228 / 97總建筑面積 m2地下室 38208 m2（計(jì)算容積率） 1549 m2其中地下（不計(jì)算容積率） 36659 m2建筑占地面積 11680 m2覆蓋率 49%容積率 綠化面積 6195 m2綠化率 %停車數(shù) 529 輛地面 75 輛其中地下 454 輛自行車停車面積 1540m2地上部分名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注21～43 層 41620 客房 405 套酒店 657724～5 層 22628 配套 餐飲 健身29 / 971 層,機(jī)房 1524 入口接待6～20 層 27444 辦公辦公樓 279941 層 550 入口大堂6～27 層 35164 514 戶公寓樓 363121 層 機(jī)房 1148 入口大堂商業(yè) 30010 1～3 層 30010 百貨商店總計(jì) 160088總體名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注超高 69064 酒店、辦公地上塔樓 104228高層 35164 公寓樓4～5 層 22628 酒店地上裙房 547981～3 層 32170 商業(yè)地下室 38208 地下一～三層 38208 車庫(kù)總計(jì) 30 / 97項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（ strength）該用地位于紅谷灘新區(qū)，屬南昌新區(qū)的 CBD 區(qū)域，可以承載區(qū)域的 CBD 功能和發(fā)揮項(xiàng)目的作用。地塊描述地塊基本呈長(zhǎng)方形形狀，占地面積約為 24085 平方米。 趨向配套完善化完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。專業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面——為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局——多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計(jì)——提高寬深比以爭(zhēng)求最大限度的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對(duì)工作環(huán)境的高要求考慮更多。之所以如此，是因?yàn)槟喜?dāng)時(shí)還沒(méi)商務(wù)樓的物業(yè)。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。老一代寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓新的需求20 / 97隨著南昌市政府提出中部崛起的口號(hào)和花園城市建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時(shí)機(jī)成熟。1996 年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史，江信國(guó)際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓要求建造。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財(cái)大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫(xiě)字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫(xiě)字樓有明顯的躍升。但盡管如此，這些寫(xiě)字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見(jiàn)下表。紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對(duì)區(qū)域進(jìn)行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來(lái)，以 CBD 為核心，對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。如今，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)10 / 97建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。生活極其不方便。造成了在市場(chǎng)叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤(pán)入住率卻不高，甚至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城” 。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)。交通：在道路交通方面，結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫” 、 “十縱”路網(wǎng)骨架，平均 500 米有一條橫路與豐和路接口或交叉。三個(gè)片區(qū)的功能定位各有側(cè)重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜4 / 97合項(xiàng)目；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。1 / 97目 錄第一章 項(xiàng)目分析 ......................................................................................................................................................................................2第一節(jié) 項(xiàng)目所在片區(qū)概況 ...........................................................................................................................................................................................3第二節(jié) 南昌寫(xiě)字樓概況 .............................................................................................................................................................................................14第三節(jié) 項(xiàng)目分析 .........................................................................................................................................................................................................25第四節(jié) 綜述 .................................................................................................................................................................................................................33第二章 物業(yè)定位 ....................................................................................................................................................................................35第一節(jié) 物業(yè)定位說(shuō)明 .................................................................................................................................................................................................35第二節(jié) 項(xiàng)目整體定位 .................................................................................................................................................................................................38第三節(jié) 市場(chǎng)形象定位 .................................................................................................................................................................................................44第四節(jié) 產(chǎn)品功能定位 .................................................................................................................................................................................................46第五節(jié) 產(chǎn)品分層功能定位 .........................................................................................................................................................................................47第六節(jié) 項(xiàng)目案名建議 .................................................................................................................................................................................................48第七節(jié) 目標(biāo)客戶群體定位 ................................