【正文】 灘新區(qū)是南昌市城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建設(shè)”的理念，紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本，與國際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為 10 平方公里，人口規(guī)模為 15 萬人。交通：在道路交通方面，結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫” 、 “十縱”路網(wǎng)骨架，平均 500 米有一條橫路與豐和路接口或交叉。該區(qū)規(guī)劃有一座日供 40 萬立方米的牛行自來水廠；另在豐和三路與昌九高速公路規(guī)劃一座液化氣空混合站。紅角洲紅角洲地區(qū)緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，具體規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與 320 國道，南臨城市外環(huán)線（規(guī)劃） ，北接南昌大橋引線。6 / 97布局：以紅谷灘中心區(qū)為依托，以教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育、運(yùn)動休閑、商貿(mào)金融、居住、生態(tài)保護(hù)和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個景觀區(qū)。鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長約 3 公晨，東西寬僅 公里，占地面積 平方公里，居住用地面積共計 公頃，占總用地的％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。造成了在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城” 。公共交通不便交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達(dá)，旁邊沒有公交車站臺，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就學(xué)問題。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點(diǎn)住進(jìn)去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。生活極其不方便。業(yè)主購買之后，由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。將行政中心遷至紅谷灘。 增加對紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。如今，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)10 / 97建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。40 萬噸/日的污水處理廠、110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。政府對區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建設(shè)過程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費(fèi)問題，許多專家和學(xué)者對區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來，以 CBD 為核心，對周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果。CBD 的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對區(qū)域進(jìn)行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。目前，主要是將區(qū)域的資源進(jìn)行整合，合理利用，盤活14 / 97區(qū)域市場。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財大廈、三星大廈、中山城（中山大廈） 、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財富廣場、地王廣場、國恩賓館、國貿(mào)廣場和南方大廈等。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見下表。在新上市寫字樓方面，有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財富廣場、地王廣場、國恩賓館等這些新的項(xiàng)目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫字樓市場的區(qū)域性的不平衡。在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會有個大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場無疑。南昌寫字樓發(fā)展歷程解析16 / 97歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。江信國際大廈、三星大廈、講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡單提升，有智能化的運(yùn)用。 地王廣場、國恩賓館、 國貿(mào)廣場、南方大廈 建筑設(shè)計的人性化，建筑配置的科技化。財富廣場、華龍國際大廈在滿足客戶對寫字樓功能需要的同時，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。17 / 97南昌寫字樓分布情況南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r在 1993 年華財大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。1993 年，華財大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。1996 年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。專業(yè)化寫字樓是在 2022 年，2022 年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。19 / 97隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。住宅商用在寫字樓市場占一定的比例披著寫字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場追捧并越炒越熱，主要是因?yàn)槠渥≌男再|(zhì)決定了幾大利好：其一，購房辦理按揭貸款，最長可以申請 8 成 30 年（通常為 7 成 20 年） ，比購買寫字樓最多可貸 5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市；其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費(fèi)，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實(shí)現(xiàn)“24 小時辦公”的彈性工作理念； 其三，70 年使用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多 20 年。老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求20 / 97隨著南昌市政府提出中部崛起的口號和花園城市建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時機(jī)成熟。他們的進(jìn)駐對南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對高檔寫字樓的需求。財富廣場自不必說，座擁八一廣場成熟商圈。地王廣場所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。國貿(mào)廣場是個組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。通過對商務(wù)寫字樓市場的調(diào)查與分析，南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩種，中檔的價位在每月 30 元／平方米(不包水、電)，較高檔的在 5570 元／平方米(包含物管等部分費(fèi)用)。至于南昌寫字樓近年來的出租價位情況，一位業(yè)內(nèi)人士談到，南昌市的寫字樓的出租價位一直以來相對平穩(wěn)，漲跌幅度較小。江信國際大廈的出租價格也從 40 多元上漲到 68 元／平方米，這說明，22 / 97南昌寫字樓市場進(jìn)入需求旺盛期。之所以如此，是因?yàn)槟喜?dāng)時還沒商務(wù)樓的物業(yè)。第二代商務(wù)樓其實(shí)也就是寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)。華龍國際大廈的營銷負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入成長期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。23 / 97走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會非常重要的經(jīng)濟(jì)活動空間。專業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面——為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局——多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計——提高寬深比以爭求最大限度的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對工作環(huán)境的高要求考慮更多。項(xiàng)目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動經(jīng)營，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。對寫字樓融入商圈的現(xiàn)象，我們認(rèn)為，單一的寫字樓已不能適應(yīng)時代需要，高檔寫字樓的消費(fèi)主力是24 / 97外來人員，他們的工作、生活需要在一個商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。趨向智能化隨著社會發(fā)展，商務(wù)人士對配套設(shè)施、辦公設(shè)施的自動化和安全性提出了更高的要求，在安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。 趨向配套完善化完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。25 / 97 趨向服務(wù)人性化人性化服務(wù)注重以人為本，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念，提供更多舒適的共享空間，是一種深層文化的有效釋放?？萍己砍蔀榻裹c(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計，所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。26 / 97第三節(jié) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況地理位置介紹項(xiàng)目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū)——紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。地塊描述地塊基本呈長方形形狀，占地面積約為 24085 平方米。地塊形狀分析：東西走向約為 100—110 米，南北走向約為 230 米項(xiàng)目，南北面長，東西面窄，朝向分布較好。周邊基礎(chǔ)配套紅谷灘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對比較缺乏。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱 總體總用地面積 24085 m228 / 97總建筑面積 m2地下室 38208 m2（計算容積率） 1549 m2其中地下（不計算容積率） 36659 m2建筑占地面積 11680 m2覆蓋率 49%容積率 綠化面積 6195 m2綠化率 %停車數(shù) 529 輛地面 75 輛其中地下 454 輛自行車停車面積 1540m2地上部分名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注21～43 層 41620 客房 405 套酒店 657724～5 層 22628 配套 餐飲 健身29 / 971 層,機(jī)房 1524 入口接待6～20 層 27444 辦公辦公樓 279941 層 550 入口大堂6～27 層 35164 514 戶公寓樓 363121 層 機(jī)房 1148 入口大堂商業(yè) 30010 1～3 層 30010 百貨商店總計 160088總體名稱 總面積（㎡） 部位 面積（㎡） 備注超高 69064 酒店、辦公地上塔樓 104228高層 35164 公寓樓4～5 層 22628 酒店地上裙房 547981～3 層 32170 商業(yè)地下室 38208 地下一～三層 38208 車庫總計 30 / 97項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢（ strength）該用地位于紅谷灘新區(qū)，屬南昌新區(qū)的 CBD 區(qū)域，可以承載區(qū)域的 CBD 功能和發(fā)揮項(xiàng)目的作用。項(xiàng)目在開發(fā)過程中，較其他區(qū)域項(xiàng)目有較多的政府優(yōu)惠政策，較其他同類物業(yè)更具有競爭性。項(xiàng)目整體外形設(shè)計較為高檔，高層景觀開闊。項(xiàng)目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明，吸引力較強(qiáng)。項(xiàng)目建筑面積近 21 萬平米，規(guī)模大，可發(fā)揮空間較大，將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌形成龍頭商業(yè)，有利于后期推廣；項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力雄厚，有一定的品牌效應(yīng)和形象，還擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，有效地降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險；31 / 97劣勢 (weakness)項(xiàng)目周邊的配套目前不夠完善，市民工作、生活、休閑不方便。項(xiàng)目東面為報業(yè)大廈、南昌電視臺等高層建筑，項(xiàng)目的形象展示和景觀資源被遮擋。周邊的項(xiàng)目尚未建設(shè)或者沒有完善，一段時間內(nèi)本項(xiàng)目不能立即投入使用或者達(dá)到項(xiàng)目的定位效果。紅谷灘中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目大多處在觀望狀態(tài)，居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業(yè)物業(yè)的市場認(rèn)同度。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)日益增加，物業(yè)投資者信心保持增長。項(xiàng)目獲得政府的有關(guān)政策支持，項(xiàng)目前景樂觀。人民幣升值，經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資者紛紛入市。威脅 (threats)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競爭將日益加??；33 / 97區(qū)域內(nèi)同類型商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬，對客戶有所分流等。目前受到國家政策的影響，同片區(qū)樓盤價格上揚(yáng)幅度很小，整體推盤量小，尾盤低價沖擊，市場波瀾不驚，沒有形成相應(yīng)的“熱”度，無形中將增加項(xiàng)目的消化難度。同時在區(qū)域市場之間，紅谷灘區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的區(qū)域，前衛(wèi)的市場定位規(guī)劃已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐氖袌雒摴?jié)，如何將區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射到整個市區(qū)，是區(qū)域發(fā)展的主要出路。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大，但是在不成熟的區(qū)域，優(yōu)勢產(chǎn)生的價值不夠明顯，同時項(xiàng)目的定位，與其他的項(xiàng)目定位差異化明顯，在不成熟的區(qū)域，較容易脫離區(qū)域的發(fā)展群體和主要方向，市場認(rèn)同度的提高至關(guān)重要。積極與昌北區(qū)的加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源