【正文】 時間：20228 (暫定)內(nèi)容：邀請省市有關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，并就金融大廈項目84 / 97的定位、規(guī)劃及發(fā)展思路向客戶介紹，在客戶的心目中樹立本項目打造南昌的“CBD首席產(chǎn)業(yè)中心”的形象，促進本項目銷售。（注：第一批和第二批客戶沒有明顯的界限。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：?完善銷售資料；?完成售樓處的包裝；?現(xiàn)場售樓現(xiàn)場綠化環(huán)境的包裝；82 / 97?軟性新聞炒作為主，適度進行硬性廣告的宣傳；?運用奠基儀式的形式作為項目正式啟動的信號，全力推出本項目，以嶄新面孔展示于公眾面前。促銷方式媒體廣告；79 / 97新聞炒作；展會；公關(guān)活動；折扣優(yōu)惠；人員推廣；市場調(diào)查；DM；現(xiàn)場體驗。動態(tài)營銷，過程強化。從休閑方式\建筑小品\建筑材料\設(shè)計形式融合自然是份內(nèi)之事，追求樸素和簡約主義的風(fēng)格。把建筑\環(huán)境\空間\設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對象，富有人文精神的每一個細(xì)節(jié)，營銷體現(xiàn)美學(xué)。美 好 的 一 天 就 這 樣 拉 開 序 曲 ， 成 功 的 思 緒 開 始 蔓 延 。版式和底色相對固定，以確立整體形象。項目地段優(yōu)勢 建筑品質(zhì)優(yōu)勢 業(yè)主層次優(yōu)勢三大優(yōu)勢支撐主題CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地68 / 97 推廣目標(biāo)? 樹立 “CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心”形象? 提升項目的整體注目度? 傳達(dá)給目標(biāo)消費群最為關(guān)心的信息CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地 推廣思路LOGO商務(wù)主張描述形象配套環(huán)境核心片區(qū)商務(wù)氛圍建立知名度樹立商務(wù)區(qū)寫字樓新銳形象將“產(chǎn)業(yè)中心”的概念深入目標(biāo)消費者頭腦CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地69 / 97廣告推廣思路每期廣告在設(shè)計思路緊扣“CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心—南昌新型企業(yè)總部基地這一主題，以不同的創(chuàng)意圍繞該主題進行描述。66 / 97根據(jù)本案品特性、區(qū)域發(fā)展趨勢和前景、寫字樓發(fā)展趨勢以及當(dāng)前社會關(guān)注重點，結(jié)合南昌寫字樓市場特點，我們對本案的營銷主題給予以下差異化定位：CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 南昌的首席贏家 67 / 97推廣形象風(fēng)格提示：風(fēng)格：簡約、穩(wěn)重、大氣，富有檔次和格調(diào)。7630％+3200247。定價的依據(jù)為：參考博泰江濱的價格制訂參數(shù)及市場反應(yīng)；參考圣淘沙花園的價格制訂參數(shù)及市場反應(yīng)；參考豐和都會的價格制訂參數(shù)及市場反應(yīng)；參考紅谷現(xiàn)代城的價格制訂參數(shù)及市場反應(yīng)；考慮住宅與商業(yè)之間的一般價格對比關(guān)系；考慮本案的行業(yè)定位；考慮目標(biāo)客戶群的承受能力；63 / 97考慮價格系統(tǒng)的合理性。第三章 價格定位第一節(jié) 價格定位說明定 價 原 則 ： 商務(wù)物業(yè)的租售價格，不僅與物業(yè)的位置、停車位數(shù)量、所處商業(yè)圈、物業(yè)的功能、周邊的56 / 97商務(wù)配套等有關(guān)，還與商家的投資興趣，以及與開發(fā)商的談判技巧等因素也有很大的關(guān)系，因此不能僅從周邊商業(yè)的價格作出比較定出租售價格，還可以從成本和市場方面來相應(yīng)的調(diào)整價格定位。購買用途自用：70%投資：30%2） 、客戶特點：A、資金實力不均，處于企業(yè)發(fā)展的各個階段，既有進行資本積累和成長階段的，也有資金雄厚的；B、從公司性質(zhì)來看，主要是從事生產(chǎn)電子、新材料、投資、貿(mào)易、服務(wù)醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運輸、建筑、電子、紡織、新型材料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)品的公司。其特征為：1） 、寫字樓客戶特征：52 / 97從企業(yè)性質(zhì)來看：外資企業(yè)：包括獨資、合資企業(yè)以及港澳臺企業(yè)：15%；國有企業(yè):10%。因此，建華認(rèn)為原有案名無法支持項目的推廣，必須重新選擇案名。副一層—五層（43 層主樓）： 商業(yè)裙樓（提供商務(wù)配套） 、商務(wù)會所、管理用房。其“智慧性”描述，是指本案既有市場上通常所表示的“5A”功能，但是又不同于一般的“5A”級，是指本案可在系統(tǒng)集成水平方面優(yōu)于目前市場上其他寫字樓產(chǎn)品，具有良好的后期升級空間和擴充能力，在相48 / 97當(dāng)長的時間內(nèi)保持極高的智能化水準(zhǔn)。◎ 走高檔次、高品位和高智能化（5A）路線，打造高舒適度的國際商務(wù)空間。第三節(jié) 市場形象定位市場形象定位——即是將產(chǎn)品自身獨特、鮮明的特征進行描述，將產(chǎn)品最具核心競爭力的部分清晰明了地進行傳播，使產(chǎn)品對市場空間產(chǎn)生強度最大的穿透力。【智能化】除必須具備 5A：樓宇自動化（BAS） 、辦公自動化（OAS ） 、通訊自動化（CAS ） 、安保自動化（ SAS） 、消防45 / 97自動化（FAS）之外。概括來說：就是新鮮空氣方便進入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計、綠色辦公、陽光辦公、注重職員心理健康。所有出入口設(shè)置殘疾人專用坡道。魏理仕，提供國際水準(zhǔn)的服務(wù)。商務(wù)的國際化：國際商務(wù)空間（不是概念/是平臺）商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間。42 / 97健康化第五代寫字樓的價值支撐人性化智能化環(huán)保化國際化可持續(xù)化資訊化建筑的健康性：滿足人的生理、心理的健康。突出本項目的科技、高檔。紅谷灘是南昌市委、市政府傾力打造的 CBD 城區(qū)，旁無責(zé)貸地承擔(dān)起發(fā)展總部經(jīng)濟的企業(yè)總部的重任。 “總部經(jīng)濟”具有強勁的納稅效應(yīng)、就業(yè)拉動效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和經(jīng)濟輻射效應(yīng)。需解決目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)租金和售價不高的情況下，為項目找到高房價、高房租的有力支撐點。在此，對于泰耐克集團而言，將是爭取政府對泰耐克集團大力支持的最佳時機，不論是項目本身或是泰耐克集團的其他項目，本案在如此政策性利好的前提下，利用 CBD中心區(qū)進行區(qū)域炒作，聯(lián)動政府政策走向，調(diào)動公眾輿論，借勢與造勢并舉，將 CBD 的概念植入人心，提升片區(qū)形象。入駐企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公，由于園區(qū)在郊區(qū)，開展各類活動均十分不便，希望能把生產(chǎn)與辦公分離開，更好地進行企業(yè)經(jīng)營。項目自身的狀況，以及周邊的資源。基于本項目的內(nèi)、外在表現(xiàn)價值——產(chǎn)品區(qū)位價值，以及本項目可增加的附加價值，更加突出了本項目的核心價值——尊崇性、稀缺性和唯一性。積極與昌北區(qū)的加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合，形成一定的經(jīng)濟后盾，通過區(qū)域經(jīng)濟的帶動，形成一定的勢能，輻射南昌的區(qū)域，形成更高層次的發(fā)展平臺。同時在區(qū)域市場之間，紅谷灘區(qū)域為經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱的區(qū)域，前衛(wèi)的市場定位規(guī)劃已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐氖袌雒摴?jié)，如何將區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射到整個市區(qū)，是區(qū)域發(fā)展的主要出路。威脅 (threats)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競爭將日益加??；33 / 97區(qū)域內(nèi)同類型商務(wù)物業(yè)項目紛紛上馬，對客戶有所分流等。項目獲得政府的有關(guān)政策支持，項目前景樂觀。紅谷灘中心區(qū)寫字樓項目大多處在觀望狀態(tài)，居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業(yè)物業(yè)的市場認(rèn)同度。項目東面為報業(yè)大廈、南昌電視臺等高層建筑，項目的形象展示和景觀資源被遮擋。項目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明，吸引力較強。項目在開發(fā)過程中，較其他區(qū)域項目有較多的政府優(yōu)惠政策，較其他同類物業(yè)更具有競爭性。紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對比較缺乏。地塊形狀分析：東西走向約為 100—110 米，南北走向約為 230 米項目，南北面長，東西面窄，朝向分布較好。26 / 97第三節(jié) 項目分析項目概況地理位置介紹項目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū)——紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。25 / 97 趨向服務(wù)人性化人性化服務(wù)注重以人為本，強調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強化綠色環(huán)保的辦公理念，提供更多舒適的共享空間，是一種深層文化的有效釋放。趨向智能化隨著社會發(fā)展，商務(wù)人士對配套設(shè)施、辦公設(shè)施的自動化和安全性提出了更高的要求，在安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。項目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動經(jīng)營，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。23 / 97走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟的發(fā)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會非常重要的經(jīng)濟活動空間。第二代商務(wù)樓其實也就是寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)。江信國際大廈的出租價格也從 40 多元上漲到 68 元／平方米，這說明，22 / 97南昌寫字樓市場進入需求旺盛期。通過對商務(wù)寫字樓市場的調(diào)查與分析，南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩種，中檔的價位在每月 30 元／平方米(不包水、電)，較高檔的在 5570 元／平方米(包含物管等部分費用)。地王廣場所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。他們的進駐對南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對高檔寫字樓的需求。住宅商用在寫字樓市場占一定的比例披著寫字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場追捧并越炒越熱，主要是因為其住宅的性質(zhì)決定了幾大利好：其一，購房辦理按揭貸款，最長可以申請 8 成 30 年（通常為 7 成 20 年） ，比購買寫字樓最多可貸 5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市；其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實現(xiàn)“24 小時辦公”的彈性工作理念； 其三，70 年使用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多 20 年。專業(yè)化寫字樓是在 2022 年，2022 年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。1993 年，華財大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。17 / 97南昌寫字樓分布情況南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。財富廣場、華龍國際大廈在滿足客戶對寫字樓功能需要的同時，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。江信國際大廈、三星大廈、講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡單提升，有智能化的運用。南昌寫字樓發(fā)展歷程解析16 / 97歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。在新上市寫字樓方面，有一突出特點即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財富廣場、地王廣場、國恩賓館等這些新的項目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫字樓市場的區(qū)域性的不平衡。南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運大廈、強威大廈、華財大廈、三星大廈、中山城（中山大廈） 、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財富廣場、地王廣場、國恩賓館、國貿(mào)廣場和南方大廈等。目前，主要是將區(qū)域的資源進行整合，合理利用，盤活14 / 97區(qū)域市場。紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果。政府對區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建設(shè)過程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費問題，許多專家和學(xué)者對區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。40 萬噸/日的污水處理廠、110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。 增加對紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。業(yè)主購買之后，由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點住進去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。公共交通不便交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達(dá)，旁邊沒有公交車站臺，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長約 3 公晨，東西寬僅 公里，占地面積 平方公里，居住用地面積共計 公頃，占總用地的％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬。6 / 97布局：以紅谷灘中心區(qū)為依托，以教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育、運動休閑、商貿(mào)金融、居住、生態(tài)保護和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。該區(qū)規(guī)劃有一座日供 40 萬立方米的牛行自來水廠；另在豐和三路與昌九高速公路規(guī)劃一座液化氣空混合站。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為 10 平方公里，人口規(guī)模為 15 萬人。紅谷灘新區(qū)發(fā)生了日新月異的變化。形成南昌市最為核心的“四大中心” 即：以市委、市政府為核心的政治中心；以工人文化宮、報業(yè)大廈、廣電大廈為核心的文化中心；以南昌世貿(mào)中心、紅谷大道為核心的商業(yè)中心以及以江南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。紅谷灘新區(qū)東瀕贛江、西臨昌九高速公路、北起贛江大橋、南至建設(shè)中的生米大橋，沿江岸線長達(dá) 16 公里。通過對區(qū)域規(guī)劃打造，新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯，便利交通條件受到市民的追捧。規(guī)劃中的整個南昌紅谷灘新區(qū)按照三區(qū)（鳳凰洲片區(qū)、紅谷灘中心區(qū)和紅角洲片區(qū)）二景區(qū)（千湖景區(qū)、碟子湖景區(qū)）五橫十八縱（道路）布局，區(qū)域面積約 50 平方公里，規(guī)劃居住人口約 40 萬人，建筑密度控制在 25％以下，綠化按花園城市標(biāo)準(zhǔn)控制在 42％以上。紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)的，紅谷灘中心區(qū)的發(fā)展直接決定了這兩個區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r。布局：紅谷灘中心區(qū)核心區(qū)總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一帶、二軸、三區(qū)” ，一帶為臨江濱水綠化景觀游覽帶，提供親水性